土地市場(chǎng)“退燒”能否帶動(dòng)房?jī)r(jià)下行？

http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-5-18 10:09:58 蘭格鋼鐵

    與房?jī)r(jià)的僵持不下不同，近期部分城市土地市場(chǎng)的“退燒”要顯著得多——地價(jià)下行，溢價(jià)率走低，底價(jià)成交乃至流拍現(xiàn)象也有所增多，“地王”似乎正在遠(yuǎn)去。業(yè)內(nèi)關(guān)注：“地市”的退燒能否帶動(dòng)房?jī)r(jià)下行？“十二五”開局之年，土地市場(chǎng)的持續(xù)收縮“耐受力”如何、會(huì)不會(huì)在調(diào)控上“打開缺口”？

    土地市場(chǎng)降溫

    日前，上海迪士尼板塊的川沙C02－18地塊順利成交，樓板價(jià)為8980元/平方米；同一板塊內(nèi)的川沙A08－03地塊，2009年的成交價(jià)曾達(dá)到14024元/平方米。這讓很多業(yè)內(nèi)人士感慨：一線城市土地市場(chǎng)真的“降溫”了。

    杭州，出讓住宅用地共28幅，出讓金總額不及去年同期三分之二；北京，共成交土地60塊，出讓金總額同比分別減少21%和55%；上海，成交土地235幅，出讓金同比下降32%……

    此前，中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2945元/平方米，其中居住用地價(jià)格為4349元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.44%，同比增長(zhǎng)10.23%，增幅均現(xiàn)收窄。有專家預(yù)測(cè)，如果這一趨勢(shì)得以繼續(xù)，一些城市土地出讓金的收入將比去年大幅減少30%－60%。

    房?jī)r(jià)何時(shí)能下行？

    相關(guān)部門“控地價(jià)”的決心堅(jiān)定不移。5月12日，國(guó)土資源部提出，在堅(jiān)持土地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度的同時(shí)，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”“綜合評(píng)標(biāo)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格的非理性上漲。

    除價(jià)格外，今年土地市場(chǎng)的積極變化還體現(xiàn)在供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)上。根據(jù)國(guó)土部門的計(jì)劃，2011年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)量為21.8萬公頃，分別比去年的計(jì)劃供應(yīng)量和實(shí)際供地量增加18.5%和72.6%。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地計(jì)劃是17.13萬公頃，占比78.6%，比去年提高2個(gè)百分點(diǎn)。保障性安居工程用地計(jì)劃供應(yīng)7.74萬公頃，占比35.5%。

    如此形勢(shì)下，地市“退燒”能否帶動(dòng)房?jī)r(jià)下行？“考慮到商品房的開發(fā)周期，目前地塊的價(jià)格變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的最終影響將會(huì)在一至兩年后體現(xiàn)出來；而保障房用地的大量供應(yīng)及保障房的大規(guī)模建成供應(yīng)，則將直接影響市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。這些都是有利于房?jī)r(jià)合理調(diào)整的積極因素�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說。

    不過，“控地價(jià)”還不能與“控房?jī)r(jià)”之間直接畫上等號(hào)。房?jī)r(jià)調(diào)整是一個(gè)“系統(tǒng)工程”。業(yè)內(nèi)人士建議，要讓“地市”“樓市”之間的調(diào)控效應(yīng)實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，關(guān)鍵是要多部門在多個(gè)環(huán)節(jié)上落實(shí)調(diào)控政策，比如督促房企拿地后按規(guī)定及時(shí)開工建設(shè)、加大閑置土地處置力度，嚴(yán)管樓市“銀根”、嚴(yán)查房企捂盤惜售，促使房企更多地通過銷售回款實(shí)現(xiàn)融資等。