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內(nèi)地房企排隊(duì)赴港上市：缺乏賣點(diǎn) 苦等窗口期
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-5-20 9:22:49
蘭格鋼鐵 |
“一些內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)正在加緊完成手上的業(yè)務(wù)，等待'窗口期’，謀求香港上市�！被ㄆ飙h(huán)球金融亞洲有限公司分析師蔡金強(qiáng)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。受調(diào)控影響，內(nèi)地開發(fā)商對(duì)資金需求上升，又逢銀行信貸收緊，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)境外上市融資再度成為熱點(diǎn)。
本月早些時(shí)候，德勤中國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人何錦榮曾向媒體表示，德勤正與8~10家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)接洽，預(yù)計(jì)今年第四季度至明年第一季，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市的情況會(huì)明顯增加，并暗示當(dāng)中包括兩家全國(guó)性房企以及兩家地方性房企。
招商證券董事總經(jīng)理溫天納也估計(jì)，第二季度過后，新股市場(chǎng)將不會(huì)只青睞消費(fèi)概念股，久未啟動(dòng)的內(nèi)房股，將于第三、四季重新掀起一波“上市潮”。
不過蔡金強(qiáng)認(rèn)為，類似今年底至明年初會(huì)出現(xiàn)“上市潮”的說法“指標(biāo)性意義不大”，“內(nèi)房企業(yè)并不會(huì)刻意集中在某段時(shí)間內(nèi)上市，上市時(shí)機(jī)取決于'窗口期’何時(shí)出現(xiàn)。'窗口期’出現(xiàn)的標(biāo)志：一是房地產(chǎn)板塊整體走強(qiáng)，二是房地產(chǎn)龍頭股表現(xiàn)趨穩(wěn)�！�
內(nèi)房板塊表現(xiàn)低迷
目前，港股內(nèi)房板塊的表現(xiàn)“慘淡”，估值普遍偏低，市盈率多不足10倍。去年至今赴港上市的寥寥幾只內(nèi)房股，除天山發(fā)展(02118.HK)外，中駿置業(yè)(01966.HK)、融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)、中國(guó)新城鎮(zhèn)(01278.HK)以及萊蒙國(guó)際(03688.HK)的股價(jià)目前仍低于招股價(jià)，累計(jì)跌幅也多在20%左右。
前不久上市的首只人民幣房地產(chǎn)信托基金匯賢REITs，在香港也遭冷遇。國(guó)都香港研究部經(jīng)理朱振明認(rèn)為，主要是因?yàn)閰R賢定價(jià)過高，且收益率與其他已上市REITs相比沒有吸引力。但一些分析人士也表示，匯賢的冷遇一定程度折射出目前香港市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的看法。
在最近的一份行業(yè)展望中，穆迪將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來12~18個(gè)月的展望，從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。穆迪香港高級(jí)副總裁蔡承業(yè)稱：“由于監(jiān)管規(guī)定更加嚴(yán)格、利率提高、銀行信貸收緊以及供應(yīng)增加，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨艱難的運(yùn)營(yíng)環(huán)境。我們認(rèn)為這將不可避免地導(dǎo)致銷售放緩、利潤(rùn)率以及部分開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表流動(dòng)資金承受壓力�！�
穆迪對(duì)26家內(nèi)房企業(yè)所做的流動(dòng)性壓力測(cè)試還顯示，如果今年整體銷售額較2010年下降25%，其中10家開發(fā)商的流動(dòng)資金狀況較易受影響，造成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的因素包括大規(guī)模拿地、貸款到期以及高財(cái)務(wù)杠桿等。被穆迪點(diǎn)名的這十家房企包括合生、寶龍、綠城、恒盛、上海證大、上海置業(yè)、世茂、建業(yè)、眾安、沿海綠色家園。
穆迪助理副總裁曾啟賢稱：“2011年房地產(chǎn)供應(yīng)將有所增加，部分來自開發(fā)商，部分來自計(jì)劃中的1000萬(wàn)套保障房。這將阻止房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升，并導(dǎo)致過去12~18個(gè)月房?jī)r(jià)上漲最快的城市出現(xiàn)價(jià)格溫和回調(diào)。建房的投入成本增加，同時(shí)產(chǎn)品質(zhì)量需要提高，以在需求下降的市場(chǎng)上爭(zhēng)取買方，這些因素也將對(duì)利潤(rùn)率產(chǎn)生壓力�！�
中小房企IPO缺乏賣點(diǎn)
除了板塊行情冷淡、行業(yè)前景不明外，對(duì)部分計(jì)劃上市的中小開發(fā)商而言，還面臨缺少賣點(diǎn)的困境。
“較大型房地產(chǎn)企業(yè)大都已經(jīng)上市，因此新上市的中小房地產(chǎn)企業(yè)，很難對(duì)投資者構(gòu)成吸引，認(rèn)購(gòu)以及估值的情況也不會(huì)很理想�！辈探饛�(qiáng)表示，以2010年上市的中駿置業(yè)為例，IPO成績(jī)乏善可陳，或許可作為中小開發(fā)商赴港上市的一個(gè)注腳。
去年2月，中駿置業(yè)香港上市，公開發(fā)售超額認(rèn)購(gòu)1.69倍，發(fā)售6億股新股，占公司股本21%，發(fā)行價(jià)為每股2.60港元，募集資金15.6億港元，表現(xiàn)中規(guī)中矩。
“中小房地產(chǎn)企業(yè)上市唯有通過低估值吸引投資者，即使這樣，預(yù)計(jì)仍會(huì)以機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu)為主，很難獲得個(gè)人投資者的青睞�！敝煺衩鲗�(duì)記者表示。
蔡金強(qiáng)則認(rèn)為，中小開發(fā)商來港上市，發(fā)售規(guī)模不宜過大，以公司股本20%~25%為宜，這樣即使IPO成績(jī)不理想，對(duì)公司的影響也不會(huì)太大，“上市最主要的目的在于獲得海外融資的平臺(tái)，有了這樣一個(gè)平臺(tái)，今后還可以通過發(fā)債或向國(guó)外銀行貸款的方式持續(xù)募集資金，不應(yīng)對(duì)一次IPO寄予過高期望。”
然而，困擾上市房企的另一個(gè)難題是，如何將所募得資金轉(zhuǎn)移至內(nèi)地�！澳壳埃Y金回到內(nèi)地還是很困難的。北京、上海監(jiān)管較嚴(yán)，匯回這樣的城市，大概需要9個(gè)月，也就是說，這9個(gè)月時(shí)間里，錢都被留在了香港，開發(fā)商無法使用�！钡探饛�(qiáng)也介紹，一些二、三線城市的地方政府，正在通過對(duì)調(diào)招商引資項(xiàng)目的手法，協(xié)助開發(fā)商加快資金匯回速度，在這種情況下，境外資金只需兩個(gè)月即可到達(dá)該市。
上市大門未關(guān)
目前，也許能讓正在計(jì)劃上市的開發(fā)商稍感寬慰的是，海外上市的大門畢竟是敞開的。記者向港交所詢問，近期是否會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的上市申請(qǐng)做更為嚴(yán)格的審核時(shí)，對(duì)方回復(fù)：“香港交易所歡迎所有符合其《上市規(guī)則》要求的公司來港上市，不論他們的規(guī)模及所屬行業(yè)�！�
蔡金強(qiáng)也表示，相比一些炒作概念的板塊，房地產(chǎn)行業(yè)在眾人嚴(yán)厲的目光下，已經(jīng)透明了許多，“貓膩”的花式也在減少，一些開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)始終保持高水平，在目前低估值的情形下，發(fā)生“突變”的可能性較小，因此境外市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)前景的看法并不像內(nèi)地一些分析人士那樣悲觀，這從香港投資者對(duì)內(nèi)地開發(fā)商所發(fā)債券的認(rèn)購(gòu)情況就可以看出。
據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，截至4月末，內(nèi)房企業(yè)今年在香港發(fā)債已超700億元人民幣。
“一旦市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的恐慌有所減輕，相信就是內(nèi)房企業(yè)上市的窗口期�！辈探饛�(qiáng)表示。
(第一財(cái)經(jīng)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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