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前5個月房企發(fā)債超千億 拉長債券周期緩解降價壓力
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-5-18 10:11:08
蘭格鋼鐵 |
在房地產(chǎn)市場上，信托、債券這兩個詞匯從來沒有像今年一樣大行其道。就在房企密集發(fā)行高利息信托產(chǎn)品的同時，還有相當(dāng)一部分房企選擇了發(fā)行債券。據(jù)統(tǒng)計，今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)債，其融資總額已經(jīng)超過了1000億元，幾乎為去年全年房企發(fā)債額的兩倍。
5月13日，華潤置地宣布發(fā)行7.5億美元的五年期優(yōu)先票據(jù)，利率為4.625%。至此，幾乎所有在香港上市的內(nèi)地大型房企，都完成了一輪融資計劃。僅發(fā)債一項，年初以來的融資金額就超過了1000億元，幾乎為去年全年房企發(fā)債額的兩倍。
我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2011年以來的發(fā)債融資規(guī)模超過1000億元人民幣，幾乎為去年560億元融資額的兩倍。僅在香港，今年以來就有15家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過各種債券融資約700億元。
對于巨額融資的用途，幾乎所有企業(yè)都表示用于現(xiàn)有及新項目開發(fā)，或償還到期債務(wù)。用新債還舊債，同時再大舉拿地開發(fā)。在國際評級機構(gòu)看來，這種激進擴張型的發(fā)展模式已經(jīng)成為威脅中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“定時炸彈”。
解析華潤：
200億成本壓力導(dǎo)致現(xiàn)金疲弱
作為國資背景的房企龍頭之一，華潤置地的資金從未像如今這樣緊張。
資料顯示，在此次發(fā)債之前，華潤置地融資方式多以貸款為主。例如：2010年4月，華潤置地向6家銀行申請總額為37億港元的五年期貸款；2010年9月，申請8億港元的四年期貸款；2010年12月，取得3.9億美元貸款等。
不過，到了2011年，在銀行體系全面收緊房地產(chǎn)企業(yè)貸款的情況下，華潤置地也開始嘗試債券融資。華潤置地表示，此舉有利于拓寬融資渠道，另外，目前美元債券成本相對較低。
國企背景及龐大的項目儲備有助于華潤置地保持較好的信用評級。標(biāo)準(zhǔn)普爾表示，基于華潤置地高質(zhì)量收租物業(yè)項目會帶來經(jīng)常性收入，以及土地儲備規(guī)模大、分布廣泛等特點，將其前景展望定為“穩(wěn)定”。
標(biāo)普報告認為，華潤置地擁有足夠覆蓋其未來一年流動性用途的現(xiàn)金流資源。截至2010年12月31日，華潤置地擁有無限制現(xiàn)金119.7億港元與未提取的海外銀行已承諾貸款額度16億港元。
不過，作為受制于宏觀調(diào)控的房企，華潤置地的風(fēng)險同樣明顯。標(biāo)準(zhǔn)普爾分析，華潤置地流動性用途包括85.5億港元的短期銀行借款和124.7億港元的2011年到期的未支付土地出讓金，兩者合計超過200億港元。而未來兩年，公司借款還將大幅增長。由于大量的經(jīng)營資本流出，公司現(xiàn)金流可能保持疲弱。
拉長債券期限
延緩短期壓力
調(diào)查顯示，今年3月份以來，世茂房地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、合景泰富、龍湖地產(chǎn)、雅居樂等房企紛紛在香港發(fā)行各種債券或優(yōu)先票據(jù)融資。例如：世茂房地產(chǎn)發(fā)行5億美元的7年期國際美元債券，債券收益率定為11%。寶龍地產(chǎn)3月份發(fā)行離岸人民幣債券，規(guī)模為7.5億元，為期3年，票面利率在11.75%左右。而這已是寶龍地產(chǎn)自在香港上市以來第二次發(fā)債。2010年9月，寶龍地產(chǎn)就曾發(fā)行過一筆2015年到期的本金總額為2億美元的優(yōu)先票據(jù)。4月1日，龍湖地產(chǎn)宣布發(fā)行五年期7.5億美元票據(jù)，2016年4月7日到期，票據(jù)的年利率為9.5%。4月11日，方興地產(chǎn)發(fā)布公告稱，與匯豐銀行、蘇格蘭皇家銀行、德意志銀行及野村就發(fā)行5億美元于2021年到期、年息6.75%的有擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)簽訂了購買協(xié)議。
一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，為了舒緩短期還貸壓力，大量房企選擇了發(fā)行長期債券。例如碧桂園，今年2月宣布發(fā)行9億美元優(yōu)先票據(jù)，到期時間為2018年，年息為11.125%。經(jīng)統(tǒng)計，3月以來，近8成房企將債券到期時間設(shè)定在2015年以后。
對于中國房企如此密集的發(fā)債，各大評級機構(gòu)表示關(guān)注，并紛紛提示風(fēng)險。標(biāo)準(zhǔn)普爾將9家企業(yè)前景定為負面，認為這種大規(guī)模發(fā)債行為將削弱企業(yè)的信用狀況。而另一大評級機構(gòu)穆迪直接將中國地產(chǎn)業(yè)評級前景從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，短期內(nèi)，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策不會有風(fēng)向性改變，這種趨勢持續(xù)下去，開發(fā)商只能依靠快速銷售回款償還高息債務(wù)。降價促銷將成為下半年眾多高負債房企的選擇。不過，在企業(yè)紛紛改變債券結(jié)構(gòu)，拉長債券周期的情況下，降價之日也被一再延后，降價幅度也不會太大。
另外，根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會報告分析，未來將有更多房地產(chǎn)企業(yè)通過并購重組、合作開發(fā)、私募、股權(quán)投資等方式實現(xiàn)融資。 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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