相隔不到一年，土地市場冰火兩重天。
據(jù)本報記者統(tǒng)計，2011年前4個月，北京市共成交60塊土地，土地出讓金總額僅223億元，相比去年同期502億的規(guī)模大幅下滑55.6%。
北京絕非孤立。2011年，調(diào)控重壓之下，中國房地產(chǎn)市場陷入持續(xù)觀望，正在挑動地方政府土地財政的增長神經(jīng)，而還款來源高度依賴土地出讓金的土地儲備貸款業(yè)已被頻頻拉響警報。
5月13日，接近銀監(jiān)會的人士向本報透露，土地儲備貸款風險已凸現(xiàn)，銀監(jiān)會已對商業(yè)銀行進行風險提示。過去幾年，特別是2009-2010年因房地產(chǎn)市場過熱帶動的土地儲備貸款非理性繁榮，隨著房地產(chǎn)市場向下走弱，其風險有可能逐漸暴露�！扒皫啄赉y行發(fā)放的貸款，特別是2009年土地市場火爆帶動土地儲備熱中發(fā)放的貸款，將陸續(xù)到期�！鄙鲜鋈耸扛嬖V記者，土地市場回歸理性、土地溢價率下降，必然導致土地出讓收益大幅下降，影響土地儲備機構的還貸能力。
土地儲備貸款一般為2-3年左右，面對瞬息萬變的房地產(chǎn)市場，監(jiān)管層的風險提示不無道理。
2009年以來，從上市銀行公布前十大貸款客戶詳細名錄看，土地儲備貸款已有取代開發(fā)貸，成為股份制銀行房地產(chǎn)貸款新寵的跡象。比如，在民生、興業(yè)、深發(fā)展2010年前十大貸款客戶身影中，均能看到北京市土地整理儲備中心朝陽分中心的身影。在某國有大行首席風險官看來，土地儲備貸款的復雜性更在于其與政府融資平臺等領域貸款緊密相連，“相當一部分平臺貸款是以土地為抵押；同時，地方政府的財力也是以土地為保障的�！�
由此判斷，房地產(chǎn)市場的波動對銀行業(yè)產(chǎn)生的影響將是系統(tǒng)性的，土地儲備貸款非理性增長埋下的信貸風險正有待拆除。
遲到的風險鏈條
根據(jù)財政部披露的數(shù)據(jù)，2011年1-4月全國財政收入累計36207.8億元，比去年同期增加8655.07億元，增長31.4%。其中，中央本級收入18272.73億元，同比增長29.5%；地方本級收入17935.07億元，同比增長33.4%。
不過，中央和地方財政的強勁增長，似乎已呈現(xiàn)動力不足的跡象。4月單月全國財政收入同比增27.2%，增幅較1-2月份36%已有大幅回落，其背后是高度依賴土地財政的地方政府正遭遇土地一級市場近年來罕見的冰封期。
據(jù)本報記者調(diào)查，今年前4個月，各地方政府土地出讓金已呈現(xiàn)急劇減少的態(tài)勢，除上述北京土地出讓金同比大減56%外，上海市也同比下降32%。包括上海、北京、深圳和杭州在內(nèi)的多個城市的商品住宅用地供給均出現(xiàn)一定程度的萎縮，深圳今年以來甚至出現(xiàn)“零供應”。
北京中原地產(chǎn)分析師張大偉分析，一級土地市場交易不活躍，原因主要有二，一是，調(diào)控導致開發(fā)商謹慎拿地；二是，各地土地供應結構出現(xiàn)新變化，保障房用地供應大增，而郊區(qū)地塊占比也出現(xiàn)明顯上漲。
更嚴重的是，土地流拍競相出現(xiàn)。4月20日，北京市土地儲備中心出讓的3塊住宅用地中的順義兩地塊就遭遇了流拍的命運。
土地出讓金開始出現(xiàn)萎縮，使過去房地產(chǎn)牛市中地方政府賣地的狂熱遭到當頭一棒，也讓位于房地產(chǎn)貸款上游的土地儲備貸款開始感到壓力。
5月10日，某股份制銀行信貸管理部負責人向記者表達了深深的憂慮，在他看來，今年土地儲備貸款及背后依賴的土地財政，“很可能會出現(xiàn)問題�！�
他的邏輯很簡單。2010年全國各省市公布的財政收入中，土地出讓金占比均很高，北京(69.6%)、上海(53.2%)、天津土地出讓金占比平均在60%以上。
一旦賣不動地，財政狀況堪憂，高度依賴土地出讓金的土地儲備貸款怎能躲開風險？
一位監(jiān)管人士此前曾向本報表述過相似的擔憂，在他看來，2009年開始土地儲備貸款就陷入了非理性增長，4萬億貸款中相當比例投向了各地的土地儲備中心。
有數(shù)據(jù)為例，2009年以來，北京土地儲備開發(fā)投資已連續(xù)三年將目標定在1000億以上。2010年一季度，北京土地儲備中心與13家金融機構簽訂了總額達1510億元的授信協(xié)議。
上市銀行公布的財報數(shù)據(jù)，也透露出過去兩年，商業(yè)銀行對土地儲備貸款的偏愛。
建行管理層曾透露，2009年新增房地產(chǎn)貸款450億元，其中土地儲備貸款占三分之一；工行也明確表示，房地產(chǎn)貸款占公司類貸款比重由2008年末的10.6%上升到2009年的11%，主要原因之一是2009年該行適度增加了土地儲備貸款。
2010年，盡管上市銀行紛紛宣稱房地產(chǎn)貸款占比有所下降，但各地土地儲備中心的大客戶地位尚未明顯動搖。
民生銀行2010年前十大貸款客戶貸款余額366.68億元，占貸款總額的3.47%。其中，北京、上海、重慶、西安多家土地整理儲備中心赫然在列，北京市土地儲備中心、朝陽分中心、順義分中心均在前十大客戶之列。
土地抵押風險
某股份行風險管理部負責人告訴記者，土地儲備貸款一般不會超過三年，2011-2012年將面臨一個不小的還款高峰期。在2003年《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》中，央行對土地儲備機構貸款做出明確規(guī)定，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，期限最長不得超過2年。
在某國有大行信貸管理部負責人看來，盡管面臨集中償付問題，但總體上看，土地儲備貸款的安全性要比房地產(chǎn)開發(fā)貸要高很多。不過，在調(diào)控之下，土地儲備貸款后續(xù)的信貸管理出現(xiàn)了新問題。
“一是，近年來地方政府賣地潮中，常有更改土地用途的情況。比如某地塊簽訂貸款合時，其最初土地用途是用于城市土地開發(fā)的，這樣可獲得較高的土地評估價格，貸款還款來源因此會有所保障；但有些地方政府為了招商引資，會將其變更為工業(yè)用地，壓低土地價格來吸引投資方，土地用途一改，貸款償還就有可能出現(xiàn)問題�！鄙鲜鋈耸拷榻B。
與地方儲備中心相比，商業(yè)銀行在土地儲備貸款后續(xù)跟蹤上處于明顯劣勢�！�2009年土地儲備行業(yè)分析報告》指出，目前土地儲備中心實行財政收支兩條線管理，對出售土地所得的出讓金收入沒有支配權，存在第一還款來源落空的潛在風險。另外，地方政府紛紛推出保障性住房計劃，一旦地塊被用作保障房建設，其相應的土地價格勢必低于正常價格。
更為復雜的問題是，土地儲備貸款是地方政府平臺貸款的主力軍之一，土地抵押成為衡量貸款安全的重要指標。根據(jù)記者獲得的數(shù)據(jù)，截至2010年三季度，平臺貸款抵押估值占全部平臺貸款余額的49.4%，大部分為土地抵押。
“未來抵押品變現(xiàn)價值受土地價格波動影響極大，而且部分土地抵押貸款尚未取得規(guī)劃許可證、土地使用權證等相關權證，存在重大合規(guī)風險�！鄙鲜龃笮腥耸糠治�。
無論土地儲備貸款還是地方融資平臺貸款，其過度依賴財政性擔保的特點均很明顯。截至2010年8月末，地方政府為平臺貸款提供的財政性擔保估值達3.6萬億元，是2009年全年地方政府財政收入的1.1倍。其中有7個省的財政擔保在其2009年財政收入的兩倍以上。
早在2010年，監(jiān)管層內(nèi)部便有觀點認為，政府融資平臺代償性風險在今后5年必然會出現(xiàn)，其風險性明顯高于房地產(chǎn)貸款。 |
