近日，一張內(nèi)地上市房企囤地排名表出爐，一石激起千層浪。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示中國上市房企囤地逾8億平方米。
對此有開發(fā)商回應(yīng)這些是維持企業(yè)正常運(yùn)營的土地儲備。
也有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑部分開發(fā)商土地儲備量是否過大。
是‘囤地’還是土地儲備一時間成為爭論焦點。同時業(yè)內(nèi)人士紛紛指出現(xiàn)行土地政策的執(zhí)行力度以及土地的供應(yīng)情況是當(dāng)前土地市場問題的關(guān)鍵。
上廁所前要買多少手紙？
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)普遍囤地,而且數(shù)額巨大。僅目前125家內(nèi)地上市房企就手握高達(dá)近4億平方米的未開發(fā)土地量。而20家香港上市房企擁有的土地儲量更是高達(dá)4.2642億平方米。也就是說，中國上市房企囤地逾8億平方米。
這一天量囤地數(shù)字立刻引來爭議，而爭論的焦點集中在這些土地究竟是開發(fā)商合理的土地儲備還是“囤地”。不合理的土地儲備即是“囤地”，但由于沒有數(shù)量級上的定義而無法界定。
就像華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)的一個比喻“誰家臨上廁所前才買手紙”，有合理、合法的土地儲備是正常的。
在其博文中，任志強(qiáng)指出，對于上市企業(yè)來說，存貨作為儲備有開工的土地和未開工的土地，因此對于一個年開工過1500萬平方米的公司而言，3000多萬平方米的土地儲備也許只有一年的余量。一個正常生產(chǎn)周期中的存量，既不是囤地也不是違法違規(guī)的延誤。
對此，SOHO中國董事長潘石屹表示，“我們曾分析了房地產(chǎn)上市公司的年報，用該企業(yè)的土地儲備面積除以當(dāng)年開工面積，許多公司都有超過20年的土地儲備，最高的超過了100年。試想，如果有人為了上廁所儲備了100多年的手紙，引起市場上手紙大漲，這難道正常嗎？”
土地只夠開發(fā)兩三年
針對“囤地”報道，居囤地排名表前列的萬科在11月4日做出公開回應(yīng)稱，萬科無意大規(guī)模儲地，自2004年以來萬科持有的土地資源以保持2至3年的開發(fā)量為準(zhǔn)。這是可以滿足開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和增長持續(xù)性的下限水平，可以實現(xiàn)最大住房供應(yīng)能力的最優(yōu)水平。
對此，分析師薛建雄認(rèn)為，正如萬科所說，3268萬平方米的土地儲備量只夠2到3年的開發(fā)需要。今年前10個月萬科的銷售面積是731.8萬平方米，全年預(yù)計近千萬平方米，而萬科2008年、2009年的銷售面積分別為557萬平方米和663.6萬平方米，增長速度非�？�。所以，萬科3268萬平方米的土地看起來驚人，但按萬科的增長速度確實也只夠其未來2至3年的開發(fā)需要。
另有開發(fā)商內(nèi)部人士向記者透露，由于國內(nèi)的通貨膨脹速度加劇，拿地成本越來越高。早拿地、多拿地可以避免在一定程度上資本的貶值，同時也防止了之后再有“負(fù)面”的政策出臺導(dǎo)致拿地成本上漲。這是目前開發(fā)商存在的普遍心態(tài)。
其次，有一定量的土地儲備會使投資方更看好企業(yè)的未來持續(xù)發(fā)展能力，從而追加投資。這點對于上市企業(yè)而言，尤為重要。從另一個角度說土地儲備量可以幫助企業(yè)拓寬融資渠道和數(shù)量。這也是如此多的開發(fā)商熱衷囤地的原因之一。
業(yè)內(nèi)人士指出，未來幾年的土地供應(yīng)規(guī)模很難大幅增加，同期，企業(yè)持有的土地存量資源也在減少。
未來的土地市場，將面臨更激烈的競爭。
土地供應(yīng)緊缺
任志強(qiáng)指出，土地供給的嚴(yán)重短缺是目前面臨的最嚴(yán)重的問題。
從統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房的銷售面積從2005年的5.4億平方米上升到去年的9.25億平方米，年均增長近10%。
以去年全國9.25億平方米商品房的銷售面積來算，開發(fā)商需要儲備2-3年的土地開發(fā)量就是20億-30億平方米的土地。相對來說，目前全國閑置的12億平方米也就相當(dāng)于目前一年半的開發(fā)需求，似乎并不存在土地供應(yīng)嚴(yán)重過剩的情況。
但薛建雄指出，統(tǒng)計局的這一數(shù)據(jù)是總體數(shù)據(jù)。其中也有一些上市公司的土地儲備量相當(dāng)于其年銷售面積的10倍以上，也就是按照一些公司的開發(fā)進(jìn)度，需要 10年才能用完其手上儲備的土地。這就與目前土地供應(yīng)總體緊張的局面不協(xié)調(diào)，需要促進(jìn)此類地產(chǎn)公司的開發(fā)進(jìn)度，或是促使其將土地轉(zhuǎn)讓給其他能夠在短期內(nèi)開發(fā)的企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，以緩解市場上總體土地供應(yīng)緊張的局面。
市場關(guān)注囤地的原因是土地供應(yīng)緊張，而少數(shù)企業(yè)卻囤積了過多的土地不開發(fā)。國土部調(diào)控的目的，就是促進(jìn)這些囤地過多企業(yè)手上的地盡快開發(fā)出來。
這是一個老大難問題
中原物業(yè)顧問有限公司研究咨詢總監(jiān)宋會雍進(jìn)一步指出，大量買地不賣房的囤地行為，使管理層希望通過增加土地供應(yīng)來增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)從而調(diào)節(jié)供需關(guān)系穩(wěn)定房價的目標(biāo)化為泡影，“囤地”等于說是一種對政策的阻截，也是造成高地價高房價的原因之一。
宋會雍認(rèn)為，這些問題都可以通過一定的稅收杠桿來解決，關(guān)鍵就看管理層的決心。
著名財經(jīng)評論家牛刀表示，“今年7、8月間，國土部拿出了一份開發(fā)商囤地的名單，我在中央電視臺《今日觀察》欄目中評論這件新聞時，一再強(qiáng)調(diào)要對地方政府問責(zé)。連國土部部長也對全國民眾表示，這次查處開發(fā)商囤地的行為，一定會在10月末，給全國民眾一個交代�，F(xiàn)在，10月末早已過去了，卻沒有相應(yīng)的說法出臺�！�
潘石屹表示，“囤地”是中國房地產(chǎn)市場一個老大難問題，每年國土管理部門都要重申兩年不開發(fā)的土地要無償收回，一年不開發(fā)的土地要收閑置費(fèi)，但這些政策從來沒有很好地執(zhí)行，使開發(fā)商膽子越來越大，囤積土地的量越來越多。開發(fā)商和資本市場對有關(guān)方面的這項政策和對這項政策的執(zhí)行都認(rèn)為是又一次“狼來了”而已。（東方早報）
