2011年，保利地產(chǎn)房地產(chǎn)直接投資總額預計達812億元。
滬深兩市地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)暫停時間已久，招商地產(chǎn)、世茂股份、迪馬股份、萬科集團等地產(chǎn)企業(yè)相繼取消再融資計劃。保利房地產(chǎn)(集團)有限公司(600048.SH，保利地產(chǎn))的增發(fā)計劃一年期滿之際，卻“與眾不同”地選擇下調(diào)增發(fā)價、延長增發(fā)期限。然而，目前證監(jiān)會對地產(chǎn)企業(yè)再融資毫無“開閘”之意，保利地產(chǎn)此舉圖的是什么？
“證監(jiān)會從來沒說不批準房企再融資，保利地產(chǎn)的增發(fā)延期，是為了繼續(xù)等待相關(guān)部門的批準�！北＠禺a(chǎn)一位不愿透露姓名的中層頗為微妙地回復時代周報記者。中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)分析師韓長吉則認為，保利地產(chǎn)此舉，主要目的在于“排隊”，期待房地產(chǎn)政策出現(xiàn)松動，從而獲取房地產(chǎn)融資資金。
與此同時，保利地產(chǎn)正在上演著“速度地產(chǎn)”的傳奇。在保利地產(chǎn)董事長宋廣菊的引領(lǐng)下，保利地產(chǎn)正向“3-5年內(nèi)再造一個保利地產(chǎn)”目標邁進�？焖侔l(fā)展無疑需要龐大的資金作為后盾。2011年，保利地產(chǎn)房地產(chǎn)直接投資總額預計達812億元，但截至2010年底，結(jié)余貨幣資金為192億元，此間資金缺口超過620億元，如此巨大的資金缺口如何填補？保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新向時代周報記者表示：就算不能通過增發(fā)融資96億元，保利地產(chǎn)通過信貸等渠道，也可以將這812億元“湊齊”。
增發(fā)計劃延期一年
4月19日晚，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，延長2010年非公開定向增發(fā)A股股票議案12個月，發(fā)行價格由17.92元/股調(diào)整為11.60元/股，發(fā)行數(shù)量由不超過7億股調(diào)整為不超過9.1億股，總募集資金依然為不超過96億元，擬投資項目依然為北京保利云水名苑、上海寶山陳福路項目、佛山東平新城二期等13個項目。
據(jù)了解，整個2010年僅有中弘地產(chǎn)、鳳凰股份兩家地產(chǎn)公司分別于1月5日、2月9日順利完成定向增發(fā)，募得資金合計28億元。2011年4月15日，中國證監(jiān)會發(fā)行監(jiān)管部副主任鄭莉曾表示，目前證監(jiān)會對所有涉及房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司的再融資申請尚未開閘，都需要征求國土資源部的意見進行審核。而對于何時能開啟融資閘門，鄭莉表示目前尚沒有消息。
如此一來，保利增發(fā)議案延期后，能順利通過審批嗎？
“由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱，國家已從信貸、信托、股市等渠道進行了融資限制，政策預計在短期內(nèi)不會發(fā)生改變�！表n長吉向時代周報記者表示，短期內(nèi)政策環(huán)境和趨勢對保利地產(chǎn)增發(fā)不利，短期內(nèi)獲得證監(jiān)會通過的可能性比較小。保利地產(chǎn)此次下調(diào)增發(fā)價、延長增發(fā)議案的主要目的在于“排隊”，期待房地產(chǎn)政策出現(xiàn)松動，從而獲取房地產(chǎn)融資資金。胡在新也向時代周報記者表示，保利增發(fā)延期就是為了“等”。
上市5年擴張18倍
96億元的增發(fā)方案能否通過，尚存變數(shù)，保利地產(chǎn)的開發(fā)步伐并沒因此而停止。
上市后的5年，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)增長了18倍，由2005年的80億上升為2010年的1523億。銷量方面，保利地產(chǎn)2006年的銷量僅為83億元，2007年—2009年，保利地產(chǎn)連續(xù)三年實現(xiàn)50%以上的增長，于2009年成功入圍房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)額三甲，2010年再升一位，緊逼龍頭企業(yè)萬科集團。
2011年，保利地產(chǎn)保持了這種強勁增長的勢頭。據(jù)公告，2011年第一季度，保利地產(chǎn)新開工面積、在建面積分別為320萬、1702萬平方米，同比增長154.66%、74.82%。對于全年計劃，宋廣菊早有規(guī)劃，2011年公司計劃房地產(chǎn)直接投資總額812億元，其中在建項目255億元，擬建項目177億元，拓展項目380億元。
飛速前進的背后，需要備足糧草，否則，極速擴張引發(fā)的斷糧危機可能讓保利地產(chǎn)“功虧一簣”。
胡在新坦承，在建面積增長，意味著保利地產(chǎn)需動用更多資金，目前，保利新增貸款100多億元，有200億元銀行貸款已或?qū)徟⒂?00億元的信貸空間，加上其他融資渠道，“96億增發(fā)通過與否，保利都不會出現(xiàn)資金鏈問題”。
保利上述中層則表示，812億元只是一個計劃需求，會根據(jù)市場情況調(diào)整，如擬建項目、拓展項目都是可以調(diào)整�！按送猓＠苍陂_拓新的融資渠道，如房地產(chǎn)基金�！笔聦嵣�，2010年，保利地產(chǎn)就已發(fā)起設立了信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司，年內(nèi)完成募集資金24億元，完成6個項目投資。2011年計劃進一步擴充基金整體規(guī)模。
加碼商業(yè)地產(chǎn)
縱使有千萬條融資渠道，保利地產(chǎn)最根本的資金來源還是銷售回籠資金。據(jù)了解，預計2011年，保利地產(chǎn)有28個城市105個項目會進入銷售，預計今年銷售回款將達到500億元。時下正逢樓市調(diào)整，保利地產(chǎn)的銷售能如其所愿嗎？
胡在新向時代周報記者表示，保利地產(chǎn)今年推出的很多項目都在二三線城市，將在很大程度上化解限購令對保利的影響。事實上，保利地產(chǎn)已經(jīng)開始重點發(fā)展二三線城市的項目。
在土地儲備方面，2010年，保利地產(chǎn)新進福州、廈門、珠海等12個城市。2011年第一季度獲得的新項目，也都位于成都、合肥、中山等二三線城市。韓長吉也表示，保利地產(chǎn)在全國的布局比較完整，二三線城市的土地儲備量充足。由于這些城市的消費人群基數(shù)較大，對房地產(chǎn)的需求總量將大幅增加，保利地產(chǎn)的銷售量將明顯向二三線城市傾斜。
從銷售來看，2010年的結(jié)算面積中，廣州、北京、上海三個城市所占比例分別為9.42%、11.58%、8.64%，加上杭州，保利在這4個“重點”城市的銷量合計占比約為集團總銷量的三分之一。
2011年，簽約銷售面積，廣州、北京、上海、杭州占比分別為7%、6%、4%、4%，比例進一步下降。保利上述中層表示，近年來，一線城市銷售占比一直在下降。
調(diào)整城市戰(zhàn)略之余，保利地產(chǎn)也在加碼商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)2010年年報，保利地產(chǎn)投資性房產(chǎn)金額為42.39億元，同比增長425.1%，主要原因是廣州保利世貿(mào)中心等經(jīng)營性物業(yè)投入使用。此外，保利地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)營收入也突破5億元，光保利世貿(mào)中心就達2.5億元，保利洲際酒店于2010年4月10日開業(yè)，不到9個月的營業(yè)收入就達9189萬元。
保利地產(chǎn)目前的負債率為78.97%，增加商業(yè)地產(chǎn)會否提高其負債率，影響其整體戰(zhàn)略？保利上述中層向時代周報記者表示，目前，保利地產(chǎn)持有型物業(yè)面積為100萬平方米，計劃增加到300萬平方米，“該目標并不是一蹴而就的，而是根據(jù)資金狀況計劃3年內(nèi)完成�！�(時代周報) |
