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保利地產(chǎn)宋廣菊：預(yù)計房價下降10%
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-3-25 9:00:30
蘭格鋼鐵 |
在“新國八條”、限購之后，限價的步伐也在走近，雖然今年房地產(chǎn)調(diào)控的高壓態(tài)勢非常嚴厲，但在昨日保利地產(chǎn)(600048)的股東大會上，董事長宋廣菊仍然表示，堅定看好未來二十年的房地產(chǎn)市場。但對于這次的宏觀調(diào)整，宋廣菊認為調(diào)控不會以時間長短來衡量，而是以效果來衡量，因此這次調(diào)控下房價一定會降下來，預(yù)計在10%左右。
“這次房價一定會降下來”
政府今年對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度可謂前所未有。3月8日，住建部部長姜偉新所說的“時刻準備出臺下一步樓市調(diào)控政策”言猶在耳；3月15日，國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司又透露，正針對商品房銷售制訂“明碼實價”文件，對房價的透明化管理思路日漸清晰。此外國家預(yù)計推出的大量保障性住房也將對市場造成較大的沖擊。
房地產(chǎn)企業(yè)將如何應(yīng)對這些宏觀調(diào)控的高壓，未來是否仍將保持高增長？面對大量推出的保障性住房，市場上的剛性需求是否受到影響？在昨日保利地產(chǎn)的年度股東大會上，云集了眾多的個人投資者以及券商、私募、信托等機構(gòu)投資者。而保利地產(chǎn)董事長、總經(jīng)理、董事等管理層，基本上全部出席了股東大會。
對于這一次的宏觀調(diào)控，董事長宋廣菊也認為，市場是一定要達到調(diào)控的效果，政府才會讓它回到正常水平，因此這次房價一定會降下來。這次的宏觀調(diào)控，不以時間長短來衡量，而是以效果來衡量。其預(yù)計短期內(nèi)市場的調(diào)整幅度會在10%左右。
事實上，這次的房地產(chǎn)調(diào)控在今年一季度上已經(jīng)有所反應(yīng)。宋廣菊表示，此前開盤當日的去貨量平均都達到了90%以上，而去年下半年，一開盤就100%的取貨量�！敖衲暌患径裙酒骄ヘ浟窟_到了68%，而70%應(yīng)該是一個比較合理的水平。”在投資者見面會上，宋廣菊對投資者答到。
不過中長期來看，宋廣菊仍然堅定地看好房地產(chǎn)市場。主要是由于通脹的影響、中國城市化進程不變，以及市場較大的流動性三方面因素的影響。
而對于投資者關(guān)心的公司成長性問題，宋廣菊很有信心地表示，未來三、五年內(nèi)將再造一個保利地產(chǎn)，這個目標是不會改變的。公司總經(jīng)理朱銘新也向投資者保證，2011年公司將力爭做到經(jīng)營業(yè)績有增長，市場份額不下降，每股收益不攤薄，此外，做得要比說的好。
年內(nèi)計劃建5個保障性住房項目
今年政府對商品住宅市場的調(diào)控力度明顯加大，與此同時對保障性住房的供應(yīng)隨之增加。根據(jù)規(guī)劃，2011年國家計劃建設(shè)保障性住房1000萬套，相比于2010年的580萬套增長了420萬套，增長比例為72%，未來5年內(nèi)建設(shè)3600萬套。
對于保障性住房規(guī)模的日益增加，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示，公司將力爭在不損害股東利益的前提下，爭取參與政策支持的保障性住房項目，計劃在2011年新增保障性住房項目5個以上。而據(jù)公司介紹，目前保利地產(chǎn)的保障性住房項目共有3個，建筑面積84萬平方米。早在2007年，保利地產(chǎn)建設(shè)了廣州第一個限價房項目——保利西子灣。據(jù)公司總經(jīng)理朱銘新介紹，保利西子灣的回報率在10%左右。
“2015年末商業(yè)地產(chǎn)占比達到10%”
為平滑住宅市場的波動，保利地產(chǎn)開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。在股東大會上，宋廣菊表示，2010年公司商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)收入突破5億元，公司計劃2015年末，商業(yè)地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例要達到10%，年度投資額占比達到30%。
據(jù)其介紹，于去年4月開業(yè)的佛山保利洲際酒店，3個月就實現(xiàn)了正現(xiàn)金流�！斑@在業(yè)內(nèi)都是比較少見的，截至去年年底洲際酒店就已經(jīng)實現(xiàn)營業(yè)收入9000萬元，在未來商業(yè)地產(chǎn)方面，公司有遠大的規(guī)劃。”宋廣菊對在座的投資者表示。
互動問答：
個人資格投資者：保利香港和保利地產(chǎn)未來將如何解決同業(yè)競爭的問題？是否存在整合的可能？
宋廣菊：其實保利香港和保利地產(chǎn)也不叫同業(yè)競爭，兩個公司存在地域性區(qū)別，在產(chǎn)品、區(qū)域，人員結(jié)構(gòu)等方面都是獨立的。未來在經(jīng)營區(qū)域上也將采取結(jié)構(gòu)性劃分，不再增加重疊的區(qū)域。整合方面，保利集團也會做戰(zhàn)略性的考慮，但目前兩個公司還是獨立經(jīng)營，畢竟保利香港是一家獨立的上市公司，保利集團也無法左右。
個人投資者：目前房地產(chǎn)已經(jīng)不是一個支柱性的產(chǎn)業(yè)了，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控力度越來越大，大量推出保障性住房，未來剛性需求會受到壓制；此外，中心城市可供銷售的地塊也越來越少了，保利地產(chǎn)未來的增長率是否會不斷下滑？
宋廣菊：國家從來就沒有把房地產(chǎn)當成一個支柱性的產(chǎn)業(yè)，但實際上，在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的過程中，房地產(chǎn)實際上是發(fā)揮了支柱的作用。房地產(chǎn)未來二十年內(nèi)的市場情況，我堅定看好，這一輪限購的出臺，是由于國家在出臺了眾多的地產(chǎn)調(diào)控政策后，房價依然堅挺，看不到調(diào)控的效果，政府才采取了行政干預(yù)的手段。今年一季度房地產(chǎn)市場的銷售情況同比增長30%到50%，雖然同比出現(xiàn)了增長，但與去年四季度相比還是有差距的，說明宏觀調(diào)控還是起到了一定的作用。保利地產(chǎn)也正在轉(zhuǎn)型，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，做好戰(zhàn)略布局。
機構(gòu)投資者：這次的政策環(huán)境感覺比2008年還要惡劣，在銷售上，公司會不會覺得比2008年還要寒冷？
宋廣菊：到目前為止，還沒有感覺到比08年還冷。08年的金融危機是突如其來的，這次是在比較熱的情況下，用行政手段往下壓出來的，就像溫水煮青蛙。而這就更要看各個公司的內(nèi)部安排，未來市場下降趨勢仍然會延續(xù)，預(yù)計調(diào)整10%左右。
機構(gòu)投資者：去年和今年，公司在商業(yè)地產(chǎn)上的擴張速度是很快的，然而年報顯示，公司的資產(chǎn)負債率高企，資金方面公司將如何安排？公司在商業(yè)地產(chǎn)上的轉(zhuǎn)型是主動還是被動？在商業(yè)地產(chǎn)方面公司的競爭力如何？
宋廣菊：在“十一五”的時候，保利是說要“適當增持商業(yè)地產(chǎn)”，當時有主動也有被動，并沒有完全排斥，到了“十二五”的時候，公司是說要“有計劃增持商業(yè)地產(chǎn)”，主動為主，當然也接受了被動項目。公司商業(yè)地產(chǎn)拿地的成本比較低，且作為綜合項目，商業(yè)地產(chǎn)貸款相對比較容易。我們內(nèi)部做過一個壓力測試，就算未來房價跌了30%到40%，保利地產(chǎn)日子還是過得去。
這是一個完全競爭的市場，保利目前已經(jīng)成立了商業(yè)公司，團隊也有了一定的實踐經(jīng)驗，下一步會尋求更專業(yè)的團隊，勇于迎接競爭。(投資快報) |
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