[導讀：2011年，為深化房地產(chǎn)調(diào)控，調(diào)控政策將升級，房市或出現(xiàn)微妙走勢，業(yè)內(nèi)心態(tài)已開始流行“忐忑”…個人觀點，僅供參考。]

    雖然2010年啟動了“史上最嚴”房地產(chǎn)調(diào)控，為遏制房價過快上漲勢頭，中央先后于1月、4月和9月末3次出臺樓市調(diào)控政策，各地各部門也出臺了相應配套政策，調(diào)控力度之大前所未有，但由于政府對房地產(chǎn)的態(tài)度繼續(xù)曖昧，對房價格調(diào)目標的措辭繼續(xù)含糊，政策執(zhí)行不到位，以及流動性泛濫、通貨膨脹等因素的影響，2010年的房地產(chǎn)調(diào)控至今來看依然見效不大。

    因為如此，尤其通貨膨脹已日趨嚴重，于是，2010年12月以來，決策層頻繁表態(tài)，要采取措施堅決打擊通貨膨脹及其預期，并繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控，抑制投資投機，遏制房價過快上漲。尤其中央經(jīng)濟工作會議閉幕后，決策部門已開始密集部署2011年的調(diào)控，土地、信貸、稅收等政策將進一步趨緊。諸多跡象表明，2011年，房地產(chǎn)調(diào)控無疑將進一步升級。

    經(jīng)濟工作會議前：中央定調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)

    2010年12月3日召開的中共中央政治局會議指出，2011年要繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，增強宏觀調(diào)控的針對性、靈活性、有效性，意味著2011年的貨幣政策不再適度寬松（實為十分寬松）而是穩(wěn)�。▽嶋H上很可能是從緊），這對高度依賴政府政策尤其金融政策的資金密集型房地產(chǎn)市場來說，無異于將面臨更嚴厲的調(diào)控。

    此前2010年11月30日，胡錦濤在中共中央召開的黨外人士座談會上指出，明年要更加積極穩(wěn)妥地處理好穩(wěn)定經(jīng)濟增長、調(diào)整經(jīng)濟結構、管理通脹預期的關系。要加快保障性住房建設，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。

    無疑，這兩次會議，定調(diào)了隨后召開的經(jīng)濟工作會議的基調(diào)，明確了2011年經(jīng)濟工作的重點和目標，意味著2011年宏觀調(diào)控將重點針對打擊通貨膨脹和深化房地產(chǎn)調(diào)控，靈活采取有效的調(diào)控政策。會議所釋放打擊通貨膨脹的信號，將助力房地產(chǎn)調(diào)控。

    這兩次會議，向房地產(chǎn)市場釋放出重要信號。胡錦濤指出，要加快保障性住房建設，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，意味著最高決策者明確釋放了進一步升級房地產(chǎn)調(diào)控的政府意志和市場信號，意味著中央政府堅決調(diào)控房地產(chǎn)的意愿進一步明確，決心進一步剛性化，意味著未來一段時間房地產(chǎn)調(diào)控將進一步升級，房地產(chǎn)調(diào)控政策還將繼續(xù)加碼。除繼續(xù)執(zhí)行并強化落實已經(jīng)出臺的調(diào)控政策外，還可能有針對性地強化相關經(jīng)濟性、法律性和行政性調(diào)控手段。

    經(jīng)濟工作會議：無聲勝有聲

    2010年中央經(jīng)濟工作會議，于2010年12月10日至12日召開。

    由于2010年11月CPI從10月份的4.4%升至5.1%，創(chuàng)28個月以來新高，高于預期水平，也遠高于政府制定的3%的通脹目標，當時負利率已經(jīng)進一步拉大到負2.6，這種通貨膨脹形勢引起了決策層的高度重視，決定將把穩(wěn)定價格放在更突出位置。

    從媒體報道來看，2010年中央經(jīng)濟工作會議指出，2011年宏觀經(jīng)濟政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活。要實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，增強宏觀調(diào)控的針對性、靈活性、有效性，更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結構、管理通脹預期的關系，加快推進經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調(diào)整，把穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置。這次會議已經(jīng)明確，2011年，宏觀經(jīng)濟政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活，表明此前應對金融危機時的刺激政策即寬松貨幣政策正式退出。

    回首近8年來，幾乎每次中央經(jīng)濟工作會議的決議，都影響著其后房地產(chǎn)市場形勢和房價走勢。2002年“堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”的基調(diào)，開啟了房價上漲之路；2005年“保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,實施穩(wěn)健的財政政策和貨幣政策”的基調(diào)，使房價上漲提速；2006年“實現(xiàn)經(jīng)濟又快又好發(fā)展，繼續(xù)實施穩(wěn)健的財政政策和貨幣政策”的基調(diào)，刺激了2007年房價快速上漲；2007年“保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的好勢頭,實施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策”的基調(diào)，導致了2008年上半年房地產(chǎn)向下調(diào)整，但隨后暴發(fā)世界金融危機，政府大舉救市，房地產(chǎn)重返向上；2008年“保增長擴內(nèi)需調(diào)結構推動又好又快發(fā)展,實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”的基調(diào)，導致了2009年史上房價最瘋狂上漲；2009年“保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”的基調(diào)，連續(xù)兩年大量增發(fā)貨幣、大規(guī)模增加信貸造成流動性泛濫，負利率，通貨膨脹，對沖 “史上最嚴”調(diào)控政策，使房價調(diào)控效果不明顯，房價迎來了史上再次瘋狂上漲。據(jù)此可預期，2010年經(jīng)濟工作會議定調(diào)貨幣政策將由適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，實為在2011年貨幣政策將由極度寬松轉(zhuǎn)向為收緊，很可能將帶來房地產(chǎn)政策和市場拐點。

    只是，2010年這次中央經(jīng)濟工作會議，除提出要加強住房保障工作外，很少提及房地產(chǎn)，并沒有只言片語提到具體的房價問題和房地產(chǎn)調(diào)控問題，也沒有出現(xiàn)打擊通貨膨脹之類字眼，只是提到管理通脹預期，把穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置。

    不過，從一些歷史事實來看，在如今房地產(chǎn)形勢下，這次中央經(jīng)濟工作會議越是沒提到房地產(chǎn)調(diào)控，越意味著政府將對房地產(chǎn)采取更嚴厲的調(diào)控政策。如2009年的中央經(jīng)濟工作會議，也幾乎沒太多內(nèi)容提到房地產(chǎn)，但接著于2009年12月份宣布重啟房地產(chǎn)調(diào)控。再有，2010年“兩會”的公開消息中也沒多少內(nèi)容提及房地產(chǎn)調(diào)控，但2010年4月中旬出臺了“新國十條”這一號稱“史上最嚴”調(diào)控政策。因此，基于當今現(xiàn)實房地產(chǎn)實際形勢來看，決策層將針對房地產(chǎn)采取采取“點殺”措施，進一步升級調(diào)控，比如開征房產(chǎn)稅、強化行政調(diào)控等。事實上，2010年中央經(jīng)濟工作會議閉幕后，決策部門已開始密集部署明年調(diào)控，土地、信貸、稅收等政策將進一步趨緊。這真可稱得上，“無聲勝有聲”！

    總之，2010年中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2011年實施穩(wěn)健的貨幣政策，意味著貨幣政策正式轉(zhuǎn)向，說明央行將靈活運用加息、上調(diào)存款準備金率、減少貨幣投放、匯率、公開市場操作和信貸等這些數(shù)量型和價格型金融調(diào)控工具，采取針對性措施進行綜合調(diào)控，以有效打擊通貨膨脹，并助力房地產(chǎn)調(diào)控。

    總理表態(tài)：調(diào)控不達目標絕不會退縮

    2010年中央經(jīng)濟工作會議閉幕后，央行隨后便采取措施打擊通貨膨脹，中央政府正副總理相繼表態(tài)，繼續(xù)抑制投機投資性需求。2010年中央經(jīng)濟工作會議閉幕后的當月，央行相繼一次上調(diào)存款準備金率和一次加息。

    而后，就在央行開始2010年第二次加息當日即2010年12月26日，溫家寶總理在做客中央人民廣播電臺中國之聲直播間訪談時稱，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平。中央已經(jīng)采取措施加大力度調(diào)控房價，將從兩個方面繼續(xù)加大力度：加大保障性住房的建設力度。其次，利用信貸的杠桿，抑制投機。并加強對土地的管理，土地要首先用來建保障性用房，對于投機的土地使用中央將嚴加管理。溫家寶并表示，“在我的任期內(nèi)，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平，我還要為實現(xiàn)這個目標而努力，絕不會退縮”。這實際上就是說，中央對目前房價和調(diào)控的評判是，房價并非合理水平，房地產(chǎn)調(diào)控目標還沒達到，中央已經(jīng)采取措施加大力度調(diào)控房價，還將繼續(xù)出臺新的調(diào)控政策，進一步加大房價調(diào)控力度。

    2010年12月27日，李克強副總理在全國財政工作座談會講話時也指出，要堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖，綜合采取財稅、金融、土地、市場監(jiān)管等聯(lián)動措施，繼續(xù)抑制投機投資性需求。

    這些說明，2011年，將堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖，繼續(xù)出臺新的調(diào)控政策，綜合采取財稅、金融、土地、市場監(jiān)管等聯(lián)動措施，抑制投機投資性需求，進一步加大房價調(diào)控力度，是中央政府的既定方針。

    住建部：房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從緊從嚴

    2010年，在“史上最嚴”的房地產(chǎn)政策調(diào)控下，正是通貨膨脹、負利率、流動性過剩等與調(diào)控政策形成了對沖，使得房地產(chǎn)調(diào)控見效不明顯。而且，到2010年底，由于通貨膨脹加劇，負利率進一步拉大，房價預期又在繼續(xù)上升。

    國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年11月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。在一些地區(qū)，由于具備對抗通貨膨脹的豪宅熱銷，正帶動一些在售普通住宅跟風漲價，全國房市再次出現(xiàn)量價齊飛的局面……

    如此看來，如果決策層不繼續(xù)采取措施打擊通貨膨脹、強化房地產(chǎn)調(diào)控，那么，短期內(nèi)房價還可能繼續(xù)上漲，或房價預期還將繼續(xù)上升。

    或因于此，作為全國房地產(chǎn)業(yè)的主管部門的住房和城鄉(xiāng)建設部，緊急明確2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)從緊從嚴的基調(diào)。

    2010年12月16日，住房和城鄉(xiāng)建設部相關官員表示，“十二五”期間將加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)增加住房有效供應，抑制投資投機性需求。

    2010年12月29日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上發(fā)言指出，總體來看，2010年房地產(chǎn)市場投機性需求得到一定抑制，調(diào)控取得了一定成效。盡管如此，當前部分城市房價上漲的壓力仍然較大， 2011年，住房城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)要重點做好八項工作，其中第一條就是，繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。進一步強化各項調(diào)控措施的貫徹落實，在支持自住性、改善性住房需求的同時，抑制投資投機性購房，遏制房價過快上漲。

    姜偉新的表態(tài)，再次明確了2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控從緊從嚴的基調(diào)，意味著“史上最嚴調(diào)控”將在2011年延續(xù)，包括大力推進保障性住房建設等在內(nèi)的樓市調(diào)控將走向常態(tài)化，表明了中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的堅定態(tài)度，因此市場各方不要對調(diào)控可能放松存有幻想，相反，甚至還可能繼續(xù)出臺更嚴厲、更細化的調(diào)控政策，很可能進一步打出財稅、金融、土地、行政問責等調(diào)控組合拳，采取更加多元化的措施來深化調(diào)控。

    在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，姜偉新進一步強調(diào)指出，2011年，住房和城鄉(xiāng)建設部將繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，并適時會同監(jiān)察部對省、市人民政府穩(wěn)定房價工作進行考核，對政策落實不到位、工作不得力的，將進行約談直至追究責任。而且，為確保2010年出臺的新“四條”、新“國十條”等調(diào)控政策執(zhí)行到位，住房和城鄉(xiāng)建設部還將會同有關部門儲備調(diào)控政策，研究更具體的調(diào)控措施。據(jù)悉，國土部、住建部兩部委正在醞釀下一步調(diào)控樓市的方案。

    國土部：繼續(xù)深化土地調(diào)控

    2010年12月26日，溫家寶總理公開指出，2011年將加強對土地的管理，土地要首先用來建保障性用房，對于投機的土地使用中央將嚴加管理。這說明，2011年，土地調(diào)控還將進一步深化。

    事實說明，多年來，在現(xiàn)行土地出讓制度和模式下，在土地財政驅(qū)動下，地價一路走高。高地價為高房價提供了支撐，地價不斷上漲為房價繼續(xù)上漲提供了理由和推力，推高房價或房價預期或繼續(xù)拉高房價預期。就這樣，房價和地價這二者互相推高，互相拉升預期，就象兩個互相耦合的齒輪，一個轉(zhuǎn)動帶動另一個轉(zhuǎn)動，然后兩個一起轉(zhuǎn)動，互為推力。

    本來，在調(diào)控政策作用下，2010年前三季度，地價同比增速放緩，不僅罕見“地王”，一些地方還出現(xiàn)了流標流拍。但近幾年來，幾乎所有高價買下的土地，通過房價上漲或囤地后的地價升值，消化了高地價成本，化解了風險，還獲得了可觀利益回報。尤其是，在2010年，由于通貨膨脹再次推高房地產(chǎn)等資產(chǎn)估值，房地產(chǎn)重回投資保值、對抗通貨膨脹的選項，繼續(xù)推高房價預期，再次拉升土地投資回報預期。2010年11月后，全國地王再次頻出，遍及多個二線城市，再次拉高了地價。

    在地王背后，卻有著大量閑置土地，雖然2010年政策多次強調(diào)要加快處理囤地閑地的速度，加大囤地閑地的處罰力度。自2004年以來，房地產(chǎn)供地逐年增長，2010年全國土地供應大幅增加，而到處可見囤地閑地。2010年8月，媒體曝光國土部向銀監(jiān)會披露了1457宗閑置土地。隨后，國土資源部召開專題新聞發(fā)布會，截至2010年5月底，全國共上報房地產(chǎn)閑置土地宗數(shù)2815宗，面積16.95萬畝。至今，囤地閑地還在繼續(xù)泛濫�？梢�，政策執(zhí)行嚴重不到位，囤地閑地泛濫，打擊囤地不力，依舊是治理土地市場所面臨的主要問題。

    不難看出，要想使房地產(chǎn)調(diào)控真正見效，使房價回歸合理水平，必須堅決嚴格落實執(zhí)行已經(jīng)出臺的政策，并加大土地調(diào)控力度，進一步采取措施嚴厲打擊囤地閑地和哄抬地價等行為，消除高地價下地價繼續(xù)上漲這個障礙。

    2010年12月16日上午，國家土地總督察徐紹史在北京約談違法用地較為嚴重的12個地方政府主要負責人。2010年12月16日下午，國土資源部、監(jiān)察部、人力資源和社會保障部正式啟動了全國土地管理“問責”。只是，在首批被約談的12個土地違法縣市中，一些囤地大戶、掛牌督辦案件所在城市無一上榜，輿論紛紛表示質(zhì)疑。對此，國土資源部相關人士表示這只是第一批約談，這意味著，將來還有第二批甚至更多批約談。

    接著，2010年12月19日，為鞏固調(diào)控成果，強化已有政策措施的貫徹落實，國土資源部發(fā)出了《關于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關問題的通知》，要求嚴格落實房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規(guī)行為，堅決抑制少數(shù)城市地價過快上漲趨勢。這是2010年中央經(jīng)濟工作會議后中央政府出臺的第一個針對房地產(chǎn)市場的政策通知，可看作是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開始、調(diào)控進一步加碼的信號。

    事實上，在中央政府于2009年底重啟的房地產(chǎn)調(diào)控，也是國土資源部于2009年11月率先出臺政策開始的。2009年11月，國土資源部出臺政策，對單宗出讓的土地，對面積上限進行了限定。只是，這個政策沒怎么得到落實執(zhí)行。

    接著，2010年12月20日，國土資源部副部長贠小蘇公開稱，要堅定貫徹落實中央調(diào)控政策的信心和主動性，加快閑置土地清理查處，堅決打擊違法違規(guī)用地行為。

    其后，2010年12月 30日下午，國土資源部在其網(wǎng)站上發(fā)布公告，公布了“各地上報的由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身原因造成的尚未處置的26宗住宅閑置土地名單”。這26宗閑置土地中，北京和上海各有5塊，江蘇省、福建省和湖南省各2塊、湖北省8塊、河南省和云南省各1塊。公告稱，對于這份名單中的閑置土地，閑置一年以上不滿兩年的必須征收閑置費，閑置兩年以上的必須堅決收回。對公布名單中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其控股股東，在閑置土地查處整改到位前，將暫停其參加新的土地競買活動；對已查處整改到位的，在核實并公告后，方能解除對參加土地競買活動的限制。不執(zhí)行上述規(guī)定的，要按有關規(guī)定嚴肅追究責任。地方各級國土資源主管部門將加強對土地閑置行為的監(jiān)管，存在閑置土地行為的公司將暫停參加新的土地競買活動。

    這是至2010年底中央政府深化房地產(chǎn)調(diào)控、強化土地調(diào)控、遏制地價房價上漲的最新舉措，看來政府正在加大打擊囤地閑地的力度。只是，由于歷史經(jīng)驗讓公眾對政府打擊囤地閑地的決心和結果產(chǎn)生了懷疑，市場上依然有著諸多囤積或閑置多年的土地，并沒有按照政策被嚴厲調(diào)控，因此，本文作者陳真誠認為，政府還有必要強化政策執(zhí)行落實力度，采取實際行動加大打擊囤地閑地的力度，讓公眾滿意，迫使土地價格合理回歸，促進土地市場健康發(fā)展。為此，可以說，在打擊囤地閑地、深化土地調(diào)控方面，政府還有很長的路要走，還需要下很大的決心，更何況這將觸及土地財政等問題。

    央行：貨幣政策轉(zhuǎn)向但調(diào)控依然保守

    對于2010年中央經(jīng)濟工作會議，最主要內(nèi)容就是定調(diào)了2011年貨幣政策基調(diào)：實施穩(wěn)健的貨幣政策，更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結構、管理通脹預期的關系，這表明此前應對金融危機時的刺激政策即寬松貨幣政策正式退出，轉(zhuǎn)向從緊意義上的穩(wěn)健。

    在2010年中央經(jīng)濟工作會議召開之前，央行多位副行長均表示，央行將進一步提高政策針對性和靈活性，繼續(xù)靈活運用存款準備金、利率等傳統(tǒng)的貨幣政策工具，引導貨幣信貸穩(wěn)步向常態(tài)回歸。這實際已釋放了央行將推出新的貨幣緊縮手段的信號，意味著2011年的貨幣信貸投放都將有一定規(guī)模的下降。

    2010年中央經(jīng)濟工作會議閉幕后，央行相繼采取了兩次調(diào)控措施，一次上調(diào)存款準備金率50個百分點，并加息25個基點。

    另外，為防止外資熱錢流入，央行在出臺調(diào)控措施上已經(jīng)采取了技術處理。而且，國家外匯管理局、商務部等已經(jīng)出臺了政策，限制境外個人或機構在境內(nèi)購房，進一步加強對并購、股權出資等方式新設或增資的房地產(chǎn)項目的審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)審核，狙擊境外資本進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場進行投資投機套利。

    在2010年，央行共上調(diào)存款準備金率6次，其中在約一個月時間內(nèi)上調(diào)了3次。此外，2010年10月15日，央行曾對6家銀行實行期限兩個月、幅度為50個基點的差別存款準備金率，回籠資金約2000億元。而后，在2個月期限即將結束之際，央行將上述6家銀行的差別準備金率期限延長了三個月。而在加息方面，總共只有象征性的兩次，且每次只有25個基點，共50個基點。這種加息幅度，明顯不夠。如此看來，存款準備金率已經(jīng)成為中國央行最中意的貨幣政策工具。

    經(jīng)過兩次加息后，一年期存款利率為2.75%，與2010年11月份CPI同比上漲高達5.1%相比，負利率還是高達2.35%。而與2008年9月16日開始的百日內(nèi)5次降息、降息幅度高達216個基點相比，兩次加息共50個基點，其力度更顯得過輕，打擊通貨膨脹的效果或難以樂觀。

    只是，由于通貨膨脹壓力依然巨大，利率持續(xù)為負且幅度不小，而2010年的6次上調(diào)存款準備金率都未能有效遏制通脹，其緊縮力度和效果不及加息預期，因此，預期央行將來還將繼續(xù)加息，并繼續(xù)上調(diào)存款準備金率，進一步加大貨幣調(diào)控的力度，回收流動性，打擊通貨膨脹，并助力房地產(chǎn)控。

    2010年12月27日，央行網(wǎng)站刊登了央行貨幣政策委員會召開2010年第四季度例會的公告。會議確定了2011年實施穩(wěn)健貨幣政策的基調(diào)，2011年央行將增強金融調(diào)控的針對性、靈活性、有效性，把穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置。按照總體穩(wěn)健、調(diào)節(jié)有度、結構優(yōu)化的要求，綜合運用多種貨幣政策工具，把好流動性這個總閘門，引導貨幣信貸向常態(tài)回歸，實現(xiàn)合理適度增長。

    同一天，即12月27日，央行副行長胡曉煉也在央行網(wǎng)站上刊發(fā)了題為《“十一五”時期中國貨幣政策調(diào)控的成就》的文章指出，下一階段，央行將增強金融調(diào)控的針對性、靈活性、有效性，繼續(xù)綜合運用利率、存款準備金率、公開市場操作等常規(guī)價格和數(shù)量工具，加強多種貨幣政策工具使用的有效組合，把好流動性這個總閘門，引導貨幣信貸向常態(tài)回歸。

    次日，即12月28日，央行貨幣政策委員會委員李稻葵在接受媒體采訪時稱，未來央行的政策還將緩慢漸進地以市場能夠接受的步伐和頻率來收緊或政策，不僅存款利率需要調(diào)整，貸款利率需要調(diào)整，準備金也需要調(diào)整，整個貨幣政策都需要調(diào)整。

    如此看來，在2011年，央行還將進一步收緊張貨幣政策，強化金融調(diào)控，繼續(xù)上調(diào)存款準備金率，增加公開市場操作，回籠流動性，并將繼續(xù)加息，以打擊通貨膨脹，并助力房地產(chǎn)調(diào)控。而房地產(chǎn)是高度依賴政策尤其土地政策和金融政策的資金密集型產(chǎn)業(yè)，易受金融調(diào)控影響。再加上市場將步入低迷期，市場存在2011年將迎來巨量市場供應上市和需求萎縮而導致的供大于求的問題。于是，一些輿論在貨幣政策剛開始轉(zhuǎn)向為穩(wěn)健、央行剛開始進入加息通道之際，就大呼2011年開發(fā)商將遭遇資金斷鏈的威脅，會有不少公司退出開發(fā)領域。

    而實際上，只要客觀地看看房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟形勢這些現(xiàn)實情況，冷靜地分析房地產(chǎn)市場形勢，將一些數(shù)據(jù)進行簡單對比就會發(fā)現(xiàn)，下這種結論過于武斷。2010年共上調(diào)存款準備金率6次、2次象征性地加息，除釋放貨幣政策收緊、宏觀調(diào)控向打擊通脹傾斜等信號外，對通貨膨脹和房地產(chǎn)市場的影響效果或非常有限。

    2009年新增信貸近10萬億，2010年新增信貸超過8萬億，這兩年大規(guī)模增加的信貸投放中，不少資金流向了房地產(chǎn)，不少開發(fā)商尤其大中型開發(fā)商獲得了足夠多的貸款資金。

    2011年，即使信貸投放在2010年基礎上下降10—25%左右，那投放總量也將不少，甚至超過2008年的信貸投放總量，比2008年以前的正常信貸投放量將有相當規(guī)模的增加。相信在2011年的信貸投放中，依然將有不少流向房地產(chǎn)。

    歷史經(jīng)驗告訴我們，由于房地產(chǎn)是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)信貸業(yè)務，無論信貸是否從緊，大中型開發(fā)商和部分有關系的中小型開發(fā)商一般依然不難獲得貸款。還有一些未償還歷史貸款的各種開發(fā)商，將牽制銀行繼續(xù)放貸。這樣，2011年，依然有相當多的開發(fā)商，將獲得所需要的貸款。

    再加上，在2009年、2010年兩年，開發(fā)商普遍通過銷售回款已回籠了不少資金。

    一些不能獲得銀行貸款但因歷史上大量囤地而因房價、地價上漲帶來土地大幅升值后獲得了很大獲利空間的開發(fā)商，有足夠的利益空間去支付、消化銀行體系之外的信托融資及高利民間融資的成本，可從信托、基金及其他民間融資渠道獲得融資，以解決或部分解決企業(yè)所需要的資金問題。

    如此看來，在2011年，本文作者陳真誠認為，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商不會遭遇資金斷鏈的問題。當然，一些中小開發(fā)商，尤其是那些沒有歷史囤地的中小開發(fā)商，可能會破產(chǎn)倒閉而退出市場，或被其他大中型開發(fā)商收購。

    深化調(diào)控：或?qū)⒊鲂抡?/STRONG>