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天價車位引發(fā)熱議 政協委員建議取消停車費限價
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-8-18 10:22:04
蘭格鋼鐵 |
今年上半年，廣州市一個名叫“藍色康園”的小區(qū)賣車位，有的車位叫價六七十萬元，引發(fā)了強烈關注�！疤靸r車位”揭露了廣州“車位貴、停車難”問題的冰山一角。昨日，廣州市政協舉行“委員接待日”活動。參加活動的廣州市政協委員、廣州新城市集團董事長曹志偉托廣州市政協主席林元和向有關部門轉交一份建議，在這份建議中，曹志偉詳細算了幾筆賬，試圖從經濟角度解開“停車為什么難”這個問題。據他計算，開發(fā)商出售一個車位毛利近20%，而出租一個車位年收益率僅1.08%，造成開發(fā)商“寧售不租”，客觀上導致小區(qū)停車位被炒作。
算賬出售車位收益遠高于出租
一方面是車位越來越緊張，另一方面是開發(fā)商建設配套停車位的積極性卻不高，究其內因其實還是“錢作怪”。曹志偉算了三筆賬：
第一筆賬：開發(fā)商出售車位利潤率較高。目前車位均價是29.8萬元/個(根據2011年5月統(tǒng)計數據)，而地下車庫的造價高昂，若能賣到30萬元的價格，扣除開發(fā)建設成本和各項稅費及財務費用后，平均花了3年開發(fā)建設一個房地產項目，發(fā)展商銷售車位的毛利潤率近20%。
第二筆賬：出租車位收益非常低。目前廣州市住宅車位出租有政府限價，月租最高400元/個。假定開發(fā)商以400元/月的月租出租自建的車位，即使按車位開發(fā)建設直接成本15萬元/個計，其收益率僅為1.08%。沒有限價的商業(yè)性質車位，假定以2000元/月的月租出租自建的車位，收益率則有4.35%。
第三筆賬：而從政府角度說，若按建筑密度50%的規(guī)劃要求，在市中心每建多1萬個車位，起碼要占用10萬平方米土地，這在市中心可用土地面積出讓地面單價折合超過2萬元/平方的今天，意味著政府要減少20億的賣地收入，而且征地拆遷相當困難。
曹志偉據此指出，開發(fā)商車位“寧賣不租”的真正原因是，無論是商業(yè)車位還是住宅車位，出租的收益率都極低，所以開發(fā)商情愿賣掉車位，收回成本再投資商業(yè)或住宅的開發(fā)項目。
建議放開車位租價控制私車增長
曹志偉委員對“停車難”問題開出的“藥方”是：放開車位租價、降低車位成本、控制私家車增長、發(fā)展公交事業(yè)。
曹志偉提出，政府應加大對公共停車場建設的財政投入，在“十二五”3600億的交通投入預算中考慮到公共停車場的建設。例如在市政綠化廣場或公園的地下空間投資發(fā)展停車場。并且，應該將路邊停車位收益在扣除道路維護費后全部用于停車場的建設，率先降低這些公共停車場的收費。
而對于小區(qū)和商業(yè)街區(qū)停車難問題，曹志偉提出，地下停車位租價至少是1237.11元/月才能支付稅費和建設開發(fā)直接成本的利息及管理費用。曹志偉認為，只有放開停車場收費價格，才能鼓勵社會力量多建停車場。同時加快實施“公交優(yōu)先”政策，限制私家車增長。
曹志偉還指出，架空層車位建筑造價僅為地下室車位的一半，如政府允許架空層用于建設停車場，將有利于增加停車位、降低停車費。
(本文來源：南方日報作者：曾妮黃勇浩薛小群)
珠江新城車位兩個月漲12萬
■記者調查
珠江新城璟暉華庭業(yè)主梁小姐前年入住該小區(qū)，去年下半年，小區(qū)開發(fā)商抽簽賣固定停車位，梁小姐抽中了一個地下車位，價格是28萬元。梁小姐說：“這個價格對于我們來說簡直就是驚喜!”
車位拍賣結束后兩個月，梁小姐就接到了好幾個中介的電話�！坝腥藛栁屹u不賣，還有人問買不買，40萬一個車位�！绷盒〗恪爱敃r就震驚”了，“沒想到車位比房子升值還快!”
據統(tǒng)計，廣州市60%左右的私家車夜間沒有固定停車位。廣州市在“十一五”期間民用汽車量從77萬輛增長到161萬輛，翻了一番。統(tǒng)計數據顯示，平均每天就有超過700輛車上牌，而且私人機動車占總數的83%。在每年新增車輛20多萬臺的情況下，每年的新增固定車位只有5萬多個。這意味著，新增車輛和新增車位的速度比高達4∶1，廣州車位將“越來越緊缺”。
廣州市中心城區(qū)的停車難矛盾非常突出。全市70%以上的車輛集中在老八區(qū)，私人小汽車近75%集中在老八區(qū)。老城區(qū)原有建筑物配建車位不足。據了解，目前正在制定的《關于廣州市停車場建設與管理條例(草案)》規(guī)定，新住宅每百平米要配建一個車位。不過，這一規(guī)定是不是來得太遲了呢？
■爭論
有市民提出不同意見，認為“停車難”根本上是規(guī)劃問題
“停車費貴了，停車一樣難”
“廣州中心區(qū)的小區(qū)停車位月保早就超過400元了，有的小區(qū)高達1200元，停車不還是難嗎？”圍繞廣州“停車難”問題，記者昨日將曹志偉委員的意見和建議轉交給一些市民，有車主對曹委員的建議提出不同意見：“停車難不是提高停車費就能解決的，別老是一說解決停車難就想到提高收費�！�
車主楊先生認為，“停車難”問題雖有經濟原因，但根本上還是規(guī)劃的問題：城市規(guī)劃對于汽車保有量的增長預計不足，導致停車場和路網規(guī)劃的嚴重滯后；早期建設的樓盤對于地下停車場沒有強制性規(guī)定，新增汽車無固定停車位，中心城區(qū)尤其嚴重；地下停車場開發(fā)成本較高，開發(fā)商缺乏積極性，而公共停車場需占用大量土地資源，政府財政不愿意買單。
楊先生說，他對曹委員的觀點有不同意見：
第一，興建地下停車場，本身是住宅配套，屬于開發(fā)商應盡的義務，而且其開發(fā)成本在停車位的價格上已經有所體現。而且，現在中心區(qū)住宅停車位并不便宜，一些小區(qū)停車位價格甚至超過了樓房均價。
第二，架空層停車位在規(guī)劃上已經過時。架空層車位對應住宅比率較低，無法大幅增加停車位數量。且架空層按照相關法律法規(guī)應屬于全體業(yè)主所有，不得出售牟利。此外，停在架空層的車輛，在小區(qū)內部行駛，違背人車分流原則，增加了小區(qū)居民出行的隱患。
第三，停車位和車位的價格，早已市場化。特別是中心城區(qū)，絕大多數停車位月保收費早已超過400元。以海珠區(qū)疊彩園為例，每月的室內月保費就高達1200元，但停車一樣很難。
第四，完全限制私家車發(fā)展，不可取也不可能。首先，中心城區(qū)房價太高，人群擠出效應，導致越來越多市民居住于郊區(qū)，而公共交通配套不足，導致住得遠的人不得不買車代步。其次，城市家庭生活對于汽車的依賴性越來越強，汽車時代已經到來，政府應考慮用疏導的辦法，而不是強行阻截。
合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江也認為，停車難首先是規(guī)劃的問題。“小區(qū)規(guī)劃固定車位和住宅套數的比率不足1:1，多數是兩三戶人家才一個車位，肯定無法滿足需求。”黎文江說，他認為在停車位不足的情況下，小區(qū)停車位應該全部“只租不售”，這樣對全體居民來說才公平。否則稀缺的車位一旦進入市場，就避免不了價格被炒作的命運。
(本文來源：南方日報作者：曾妮黃勇浩薛小群) |
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