財政部、發(fā)改委、住建部于7月29日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于報送2011年城鎮(zhèn)保障性安居工程投資需求與資金籌措情況的通知》，要求各地有關(guān)部門在8月 10日前報送2011年城鎮(zhèn)保障性安居工程投資需求與資金籌措情況。 一度備受質(zhì)疑的保障房開工速度今年下半年以來急速增長。特別是針對保障房的企業(yè)債發(fā)行于6月21日放行，一眾房企躍躍欲試，參與保障房建設(shè)的央企再度擴容，至20余家。眾房企融資渠道，融資規(guī)模各有看點。

　　南都記者 陳琳琳

　　上半年保障房貸款新增908億元

　　財政部、發(fā)改委、住建部上周末發(fā)布的通知要求各地在8月10日前上報2011年新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程投資需求與資金籌措情況，包括新開工套數(shù)、工程總投資、政府投資需求和今年資金籌措情況。

　　為確保今年開建任務(wù)順利完成，保障房資金渠道和籌措問題已引起了政府高度重視，對保障房籌資緊鑼密鼓的支持手段可能還將繼續(xù)。

　　記者查閱相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，保障房融資，尤其是近月以來數(shù)據(jù)呈現(xiàn)較大幅度增長，上半年保障房開發(fā)貸款累計 新 增908億 元 ，比 年 初 增 長54.8%。在住建部、財政部對保障房資金和項目融資的積極支持下，上半年64家房企總?cè)谫Y超過1484億元。

　　一度備受質(zhì)疑的保障房開工速度今年下半年以來急速增長，數(shù)據(jù)顯示，今年5月份保障房開工率還僅有34%，但是6月一個月開工率就超過50%。特別是針對保障房的企業(yè)債發(fā)行于6月21日放行，一眾房企躍躍欲試，參與保障房建設(shè)的央企再度擴容，至20余家。

　　全國政協(xié)委員、世茂集團董事長許榮茂日前在一份提案中提出建設(shè)保障房彈性應(yīng)用制度，拓寬保障房來源渠道。許榮茂表示，考慮到廉租房、經(jīng)適房的民生保障作用、財政負擔(dān)、運作效率等因素，房源應(yīng)該由政府或者由政府委托第三方機構(gòu)主導(dǎo)供應(yīng)，并考慮適當引入市場機制。

　　許榮茂建議，“可以通過興建大型安置區(qū)及收購舊房、房租補貼等多種方式結(jié)合，加快民生保障工程的推進速度和效率。同時嘗試開拓金融、保險、稅費等渠道保障經(jīng)適房及廉租房的建設(shè)，吸引民間資本，降低保障房建設(shè)運營的各種成本�！�

　　房企參建熱情升溫

　　記者查閱有關(guān)公告發(fā)現(xiàn)，自6月底保障房用途的企業(yè)債放行后，融資行為動作較大的包括北京住總集團、北京首開集團和北京金隅集團的保障房專項企業(yè)債、保利地產(chǎn)總額不超過40億元的中期票據(jù)等。

　　在目前房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的情況下，保障房的正向效應(yīng)開始引起關(guān)注，因為參與保障房，尤其是經(jīng)適房的企業(yè)可獲得稅收、拿地與融資方面的相關(guān)優(yōu)惠。例如，首開股份30億中期票據(jù)的發(fā)行雖然在原則上�？顚Ｓ糜诒Ｕ戏宽椖�，但由于保障房建設(shè)周期通常不超過2年，而中票通常為3-5年，事實上開發(fā)商仍獲得了一定的資金配置空間。

　　融資放行的政策推動保障房悄然變身“香餑餑”，參與企業(yè)不斷增加。興業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理江澤光接受南都記者采訪時就表示，興業(yè)有意積極參與保障房有關(guān)業(yè)務(wù)，并向房管局提交了申請，不過并未獲批。

　　萬科企業(yè)股份有限公司7月28日發(fā)布公告稱，全國社會保障基金理事會委托江蘇省國際信托有限責(zé)任公司向南保公司發(fā)放人民幣30億元借款，其中 3.2億元用于萬科旗下的南京江寧上坊保障房項目。保利地產(chǎn)高層日前也向南都記者明確表示公司40億中期票據(jù)將主要用于保障房建設(shè)。

　　萬科董事長秘書譚華杰接受南都記者采訪時介紹，保障房的資金解決根據(jù)參與方式的不同而不同。目前常見的方式有以下幾類：代建模式，這種模式下企業(yè)不投入資金，不經(jīng)手財務(wù)，主要提供勞務(wù)和技術(shù)，扮演類似項目經(jīng)理的角色，并收取少量項目管理費，以彌補其工資及辦公費用支出；開發(fā)模式，企業(yè)先墊資、融資進行開發(fā)，開發(fā)完畢后由政府回購，或在其監(jiān)督下銷售給購房人。此外，一些地方在出讓商品房用地的時候，有配建保障房的要求，這種模式下企業(yè)會自行解決資金。

　　“保障房的利潤受到限制，一般不超過3%。萬科在不損害股東利益的情況下參與保障性住宅的開發(fā)，雖然利潤空間受到限制，但主要是基于社會責(zé)任的考慮�！弊T華杰對南都記者表示。

　　企業(yè)緣何對保障房參建的熱情看漲，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴南都記者，這需要看企業(yè)參建的保障房類型�！敖�(jīng)適房、限價房、棚區(qū)改建房等保障工程可以進行產(chǎn)權(quán)交易，能夠較回籠資金，因此風(fēng)險相對較小。在企業(yè)利潤偏低的時候，可能有房企原意涉足，而公租房風(fēng)險則大很多。”

　　“國內(nèi)A股上市房企的融資目前已基本停止，除了赴香港、海外融資，保障房融資基本是唯一的窗口。”合富輝煌市場研究中心副總經(jīng)理、首席分析師龍斌接受南都記者采訪時表示。不過他也認為，對保障房建設(shè)較為積極的保利、萬科等大型房企資金運轉(zhuǎn)情況良好，因此融資建設(shè)保障房不完全是從填補資金層面考慮，更應(yīng)該是響應(yīng)政府號召。

　　地方中期負擔(dān)加重

　　根據(jù)住建部統(tǒng)計口徑，2011年建設(shè)1000萬套保障房約需資金1.3-萬億1.4萬億，其中政府出資規(guī)模約3500億-4500億，其中中央政府財政投入1030億，地方政府土地出讓金凈收益投入1000億-1500億，地方政府發(fā)債及其他途徑1500億-2000億。這樣，還需籌集的社會資金約9000億元。有關(guān)行業(yè)報告分析認為，初期建設(shè)所需的信貸資金可能達4000億-7000億元。

　　楊紅旭告訴南都記者，今年建設(shè)保障房的資金仍然是較為緊張的“地方債、平臺債基本受到冷遇，企業(yè)債相對龐大的資金缺口也并不樂觀。各地的資金都要落實到項目實處。中央預(yù)算已經(jīng)定局，保障房建設(shè)今年看來還是要靠地方財政�！�

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，保障房貸款收益率明顯低于中小企業(yè)貸款收益率水平1%-2%，放貸保障房或?qū)⒅裸y行損失70億-140億規(guī)模的收入。地方政府因保障房建設(shè)將新增債務(wù)負擔(dān)約20%。“在土地出讓收益放緩的情況下，2011年起地方政府償債壓力預(yù)計將增大�！敝行抛C券分析師分析稱。

　　“除了政府的財政投入，商業(yè)銀行盡管給其他的貸款有限制，但對保障房貸款網(wǎng)開一面。地方融資平臺融資如發(fā)債等，盡管有各種限制，但也專門為保障房留足空間，上市公司參建保障房，再融資也可以優(yōu)先�！敝秀y國際控股有限公司董事兼首席經(jīng)濟學(xué)家曹遠征對保障房資金可采納或正在采納的多種渠道做出詳解，并指出社會保障資金也被建議投入保障房建設(shè)，例如住房公積金。

　　“20余家央行投入到保障房建設(shè)，同時保險資金等其他方面也都進入。資金在各個方面來源籌措，因此保障房建設(shè)速度在提高�！辈苓h征告訴南都記者，如果認為這樣的資金還能繼續(xù)保證的話，一千萬套保障房建設(shè)開工沒有問題，而且由此還可以保證鋼材、水泥被正常消化掉，推動經(jīng)濟維持較高速度的增長。