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上海限價令溫和落地 房價不再由開發(fā)商說了算
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-7-29 8:38:19
蘭格鋼鐵 |
新房開盤定價將被指導(dǎo)，定價過高可能會被約談。繼深圳升級“限價令”后，上�！皽睾桶嫦迌r令”也在本周出臺的“滬四條”中出爐。
這意味著，為避開“一房一價”政策而高價開盤的“漏洞”已被“堵死”，今后上海新盤的定價將是政府和開發(fā)商都認(rèn)可的價格，上海樓市將正式告別房價“開發(fā)商說了算”的時代。
變相漲價已無空間？
根據(jù)新版“滬四條”的規(guī)定，各區(qū)縣房管部門要進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售方案備案審核，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參照本區(qū)域同質(zhì)樓盤實際成交價格、委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估等方式合理定價。
上海本地一家國企開發(fā)商代表昨日在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，這一規(guī)定除了是上海版的“限價令”之外，還堵住了此前“一房一價”政策的“漏洞”。
今年5月，上海曾出臺“一房一價”細(xì)則，規(guī)定樓盤實際銷售價格不能高于備案價格。然而，一個業(yè)內(nèi)公開的秘密是，由于開發(fā)商在實際樓盤銷售中只能降價不能漲價，定高價為自己預(yù)留降價空間來吸引購房者，一度成為上海樓市中十分普遍的現(xiàn)象。
“滬四條”則規(guī)定，房管部門除了要審價之外，還要求房源價格應(yīng)當(dāng)與經(jīng)房管部門備案的“一房一價”保持一致。這意味著開發(fā)商虛報網(wǎng)上參考價的“小聰明”將從此失效。
“之前政策對開發(fā)商來說還是留有余地的，我們最低可以打八折，但是現(xiàn)在，就只能實價銷售了�！鄙鲜鲩_發(fā)商代表指出，未來開發(fā)商定價過程中，很有可能不會再將價格定得過高，以免造成無人應(yīng)價又調(diào)價無門的尷尬局面。
為了使政策不再出現(xiàn)漏洞，“滬四條”還啟用了“雙保險”——規(guī)定“對于定價過高的，可以采取約談、勸誡等方式加強(qiáng)指導(dǎo)和審核，也可以聯(lián)合價格主管等部門進(jìn)行會審”。
此前，有媒體披露，上海利寶房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司就因為其開發(fā)的佘山月湖山莊二期項目定價過高而遭到上海市房管局的“約談”。
同策咨詢資深分析師王巍立指出，從最早的“超過一定價格，不予發(fā)放預(yù)售證”的措施，到“一房一價”完善價格體系監(jiān)督，再到如今的房管部門指導(dǎo)定價并可以予以拒絕來看，主管部門對于房價的調(diào)控決心始終未變�！爸斑�允許有申報之后再下浮，現(xiàn)在如果預(yù)售方案的價格定得過高，就可能直接拒批。目前了解到的情況是，各家開發(fā)商正在分別召開營銷會議應(yīng)對新一輪調(diào)控�！�
“既然政府定了這個游戲規(guī)則，那我們也只能去執(zhí)行，而且政府要查也很簡單，只要到售樓現(xiàn)場來核對價格就可以了。”上述開發(fā)商代表向記者坦言，定價策略可能稍微會做一些調(diào)整，具體的措施還在商討當(dāng)中。
另一位央企開發(fā)商代表亦向本報記者表示，相關(guān)對策還在研究當(dāng)中，現(xiàn)在不便透露。
悲觀情緒蔓延
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，和深圳直接規(guī)定了各戶型均價不能超過周邊同質(zhì)樓盤均價(若沒一手房就參照二手房)，且跌價后就不能再上調(diào)的升級版“限價令”相比，上海的“限價令”頗為溫和，但其對開發(fā)商的影響卻同樣不容忽視。
“事實上，對于廣大開發(fā)企業(yè)來說，目前的心理銷售定價其實已經(jīng)遠(yuǎn)低于調(diào)控前。對于分多期開發(fā)的項目來說，價格往往低開高走，如果最新的定價細(xì)則落實到位，則無疑會抑制此類項目的價格上揚(yáng)�！蓖跷×⑷缡钦f。
一位不愿意透露姓名的開發(fā)商則對記者表示：“我個人覺得，'限價令’在一段時間內(nèi)對房價和銷售量會有影響，其中對價格的影響可能較大�！�
雪上加霜的是，此前被開發(fā)商視為救命稻草之一的通過補(bǔ)繳個稅引入外地投資客的“擦邊球”做法也已經(jīng)行不通了�！皽臈l”規(guī)定，各區(qū)縣房產(chǎn)交易中心將不再認(rèn)可非本地居民在上海購房時提供補(bǔ)繳的稅單。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前上海各區(qū)房地產(chǎn)交易中心幾乎都已進(jìn)入新規(guī)執(zhí)行狀態(tài)。
日前，記者致電滬上多家知名中介詢問此事，均被告知“補(bǔ)繳個稅”買房確實已經(jīng)不行了。一位中介人士對記者表示：“政策剛出來，肯定會查得比較嚴(yán)，我們正在研究對策，現(xiàn)在還沒有應(yīng)對的辦法，我也蠻急的�！�
另外，記者致電多位代辦補(bǔ)稅業(yè)務(wù)的人士，均被告知：“目前暫時沒法辦理此業(yè)務(wù)�！逼渲幸晃槐硎驹诘取皸l形碼”，可能要等到8月份才知道新辦法具體如何操作；另一位則稱因為月末稅務(wù)局清賬，因此不接受業(yè)務(wù)。
漢宇地產(chǎn)交易市場部副總監(jiān)倪岱爾認(rèn)為，受“滬四條”政策疊加影響，上海樓市成交量可能會下降30%左右。以二手房為例，目前上海成交量差不多每個月是13000到14000套左右，政策實施后，成交量可能會下降到10000套左右。
市場中更有悲觀人士認(rèn)為，“滬四條”對上海樓市的成交量帶來“毀滅性”打擊。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，目前樓市中，尤其是中高端市場，“非滬籍”人口的比重相對較高。他預(yù)測：“一旦漏洞被補(bǔ)，下半年的成交量或?qū)⒒芈涞?008年的最低點。”
由于成交量被持續(xù)看低，市場對于上海房價的下跌預(yù)期也日益增強(qiáng)。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心分析師羅寅申認(rèn)為，調(diào)控對樓市的效果日益明顯。相信如果下半年政策不變且全面貫徹執(zhí)行，預(yù)計成交量難有大幅回升，開發(fā)商壓力會變得越來越大，降價應(yīng)該是大概率事件。
上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨也表示，一方面受天熱淡季影響，一方面限購、限貸等政策步步收緊，市場上的可購房人數(shù)將不可避免地受到影響，這會加速下半年房價下跌的預(yù)期。她預(yù)測，下半年降價幅度會在10%到15%。(第一財經(jīng)日報) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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