3月6日，位于房山的中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島第6次開盤，明顯沒有之前火爆。 本報(bào)記者 周曉東 攝

量跌價(jià)滯 房?jī)r(jià)漸入“迫降”通道

【一手房市場(chǎng)】

2011年上半年結(jié)束，北京超過2萬(wàn)元/平米的市場(chǎng)成交均價(jià)，并沒有令購(gòu)房人感受到滿意的降價(jià)。但成交量的下滑、逐步放大的供應(yīng)量以及開發(fā)商捉襟見肘的資金，已經(jīng)令市場(chǎng)有了更強(qiáng)的降價(jià)預(yù)期。

在供需逆轉(zhuǎn)、買方市場(chǎng)已經(jīng)過渡到賣方市場(chǎng)的市場(chǎng)大勢(shì)下，開發(fā)商自此節(jié)點(diǎn)進(jìn)入“迫降”通道幾成定局。

成交量 同比大降 環(huán)比緩漲

表現(xiàn)：熱銷鮮有，滯銷深化

今年上半年北京商品住宅成交同比去年下滑超過一成是一個(gè)平均數(shù)字，具體到“幅員遼闊”的北京各個(gè)區(qū)域，滯銷深化的現(xiàn)象更加明顯。

面對(duì)中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島銷售率一再走低的現(xiàn)象，萬(wàn)科北京公司總經(jīng)理毛大慶已經(jīng)較為平靜，“穩(wěn)定在現(xiàn)在的價(jià)格上，慢慢賣了”。

自去年4月本輪調(diào)控開始后，長(zhǎng)陽(yáng)半島曾延續(xù)了5次“日光”。而這一業(yè)績(jī)，在今年2月嚴(yán)厲的“京十五條”限購(gòu)政策出臺(tái)后被終結(jié)，取而代之的是當(dāng)日銷售量一再走低：3月、4月、6月三次開盤分別為63%、43%及39.1%。同區(qū)域近日開盤的首開熙悅山當(dāng)日銷售率不到10%。而調(diào)控前一度被追捧的通州區(qū)域，上半年簽約率約18.3%，銷售乏力。

根據(jù)記者半年來(lái)的走訪，推盤的開發(fā)商早已在心里調(diào)低了銷售業(yè)績(jī)預(yù)期，開盤當(dāng)日銷售率維持在兩成至四成，都已經(jīng)被認(rèn)定為正常業(yè)績(jī)，而超過六成的樓盤，則被視為“熱銷盤”。

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，半年來(lái)，北京商品住宅成交套數(shù)的環(huán)比數(shù)據(jù)自1月后急劇下行，但后5個(gè)月有逐步的環(huán)比增幅，不過這主要受到總體供應(yīng)量放大的影響，低迷大勢(shì)不改。

原因：逆轉(zhuǎn)供需，剛需理性

開發(fā)商以及業(yè)內(nèi)人士對(duì)目前的市場(chǎng)表現(xiàn)都認(rèn)定為調(diào)控政策的初步奏效。

今年2月17日，“京十五條”出臺(tái)，抬高了購(gòu)房人門檻。北市戶籍家庭可購(gòu)兩套住房，非京籍一套，不具有5年納稅以及社保證明的非京籍人士無(wú)資格購(gòu)房。亞豪機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這樣的政策圈定了有資格、有意愿、有能力購(gòu)房的“房票”一族的范圍，而這一存量有限的“房票族”，被市場(chǎng)逐步消化后會(huì)越來(lái)越少，這使得一直被剛需族支撐的調(diào)控后大市走向低迷。

“現(xiàn)在的房子沒人搶了，慢慢挑”，小丁夫婦自去年調(diào)控后把目光鎖定房山長(zhǎng)陽(yáng)板塊，一年多來(lái)只觀望，未出手，“不達(dá)心理價(jià)位就再等等”。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉也表示，目前的供需比發(fā)生了變化。5月供應(yīng)套數(shù)以及簽約套數(shù)的比例為0.9：1，而6月供需比已為1.4∶1，供大于求。

記者近日接觸的開發(fā)商也均認(rèn)同大勢(shì)轉(zhuǎn)變的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。毛大慶表示，滯銷現(xiàn)象也與區(qū)域供應(yīng)量有關(guān)，如房山區(qū)就是一個(gè)供應(yīng)較大的區(qū)域，購(gòu)房者選擇更多，會(huì)更理性。

■ 下半年預(yù)測(cè)：“成交量依舊不樂觀”

中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰：

由于成交均價(jià)的統(tǒng)計(jì)口徑、機(jī)構(gòu)各有不同，我們更多根據(jù)監(jiān)測(cè)一線市場(chǎng)樓盤來(lái)看價(jià)格。目前一些樓盤價(jià)格下調(diào)的趨勢(shì)明顯，達(dá)到兩成左右。新開盤項(xiàng)目也低于預(yù)期價(jià)格兩成左右開盤。下半年，以價(jià)換量仍然是大勢(shì)所趨。

成交量表現(xiàn)，在三季度、四季度乃至明年一季度還會(huì)較為嚴(yán)峻。主要因?yàn)檎{(diào)控深化，投資需求被擠出，而剛需需求也隨著市場(chǎng)的消化在減少。下半年成交量依舊不樂觀。

均價(jià) “漲心”不改 一路“迫降”

表現(xiàn)：穩(wěn)中探漲，促銷多樣

“加碼”調(diào)控半年后北京的商品住宅成交均價(jià)鎖定在21775元/平米，這令很多購(gòu)房人產(chǎn)生了沒有真正降價(jià)的感受。從北京1-6月各月的商品住宅成交均價(jià)來(lái)看，自今年3月下調(diào)至2萬(wàn)元/平米以下后，4月又重現(xiàn)小幅漲勢(shì)。

回顧上半年，各開發(fā)商的開盤報(bào)價(jià)本是漲心不改，但迫于調(diào)控壓力以及市場(chǎng)狀況，正處在價(jià)格下行通道上。

6月開盤的昌平朱辛莊老盤領(lǐng)秀慧谷開盤銷售率超過了六成，為區(qū)域中的一個(gè)熱盤，而比鄰的住總?cè)f科·金域華府純新盤同期開盤，認(rèn)購(gòu)率也超六成�！拔覀兌枷朕k法混進(jìn)去看”，多位昌平其他項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人表示，選房大會(huì)往往成為他們參照定價(jià)的調(diào)研會(huì)。

此次領(lǐng)秀慧谷開盤均價(jià)超過2萬(wàn)元/平米，而去年8月其成交均價(jià)為14563元/平米，漲幅近四成。近期來(lái)廣營(yíng)板塊放量的天潤(rùn)福熙大道，擬售均價(jià)超過3萬(wàn)元/平米，其去年7月的成交均價(jià)為24285元/平米。雖開發(fā)商有區(qū)域配套成熟、品質(zhì)提升等說(shuō)法，但這些樓盤相比去年還是延續(xù)了漲勢(shì)。

不過，漲價(jià)樓盤的銷售效果也使得區(qū)域內(nèi)后續(xù)入市的項(xiàng)目“引以為戒”。昌平的金隅觀瀾時(shí)代、金隅萬(wàn)科城等項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，在考察了領(lǐng)秀慧谷以及金域華府的銷售效果后，決定就低定價(jià)。

與此同時(shí)，放量大區(qū)大興以及房山的價(jià)格則穩(wěn)定在半年前，開發(fā)商已是有漲心無(wú)漲膽，團(tuán)購(gòu)、特價(jià)房、1萬(wàn)抵10萬(wàn)等促銷花樣層出。

原因：漲心不改，就市“迫降”

今年北京房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)為“穩(wěn)中有降”，但就上半年各月度成交均價(jià)來(lái)看，依舊處于波動(dòng)時(shí)期。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，今年上半年以來(lái)，大興、房山等郊區(qū)區(qū)域供應(yīng)量加大，拉低了個(gè)別月份的總體成交均價(jià)，這是結(jié)構(gòu)性的成交均價(jià)下降。

對(duì)于漲價(jià)樓盤，北京世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理李巖表示，新城規(guī)劃利好及軌道交通貫通，都成為樓盤長(zhǎng)期價(jià)值提升的支點(diǎn)。地鐵開通后大興個(gè)別樓盤上漲至2萬(wàn)，比開通前上漲了40%。不過，目前此種漲價(jià)利好已經(jīng)被調(diào)控抑制。因?yàn)椴簧贊q幅過大、價(jià)格過高的樓盤不可能被審批放行，客觀上抑制了漲價(jià)。

另一個(gè)現(xiàn)實(shí)原因是，調(diào)控直指開發(fā)商的錢袋，資金捉襟見肘，使得不少開發(fā)商識(shí)時(shí)務(wù)地“迫降”。萬(wàn)科北京總經(jīng)理毛大慶表示，執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管政策后，賣掉100萬(wàn)元的房子，除去土地成本和各種稅費(fèi)，開發(fā)商當(dāng)即拿到手中的資金不過四五萬(wàn)元，開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)很緊張。

■ 下半年預(yù)測(cè)：“降價(jià)回籠資金是必然”

北京高策房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平：

上半年樓市價(jià)格的下調(diào)可能很多人感覺不明顯，但依據(jù)現(xiàn)在的供需形勢(shì)，下半年會(huì)持續(xù)下行。尤其供應(yīng)加大，存量加大，多為中小戶型樓盤，降價(jià)回籠資金是必然趨勢(shì)。

此前，開發(fā)商以10%-15%的價(jià)格下調(diào)，換得成交量的回升，從而有再提價(jià)可能。限購(gòu)政策持續(xù)影響下，這種情況不會(huì)再出現(xiàn)。

成交低迷 郊區(qū)二手房?jī)r(jià)格先松動(dòng)

【二手房市場(chǎng)】

2月京十五條的限購(gòu)政策一出，成為北京二手房市場(chǎng)的一個(gè)分水嶺。今年上半年，北京二手房成交量是一路走跌，同比下跌三成，價(jià)格也是隨時(shí)調(diào)整。市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)逐步過渡到買方市場(chǎng)，而此前樓市牛市時(shí)房主坐地漲價(jià)的瘋狂場(chǎng)面已銷聲匿跡，取而代之的是有購(gòu)房資格的人迅速減少，購(gòu)房人越發(fā)理性，樓市出現(xiàn)了一房難賣、調(diào)價(jià)出售的情形。

成交量 上半年同比下降超三成

表現(xiàn)：成交驟降中介生意清淡

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅成交量2011年上半年為68441套，與去年上半年相比下降34.11%。

分月度數(shù)據(jù)來(lái)看，1月二次調(diào)控前為上半年最高，二手房成交了23478套，此后成交量一路下跌，徘徊在10000套左右，到6月份則不足8000套，創(chuàng)下了自2009年1月以來(lái)29個(gè)月的新低。

成交量短短半年就驟降三成，受影響的是依賴成交量的中介公司們。今年2月調(diào)控政策一出，北京成交排名第三的鑫尊地產(chǎn)便閃電做出關(guān)店的決策，一下子關(guān)了50家門店，以防虧損后再關(guān)。

另外，美聯(lián)地產(chǎn)也關(guān)掉了在上海的8家門店。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，買賣傭金是中介公司生存的主要來(lái)源，中介開店成本為30萬(wàn)-50萬(wàn)，每月要成交3套房，才能收支平衡。而全市成交量下跌三成，則將讓不少中介公司業(yè)務(wù)量下降。

記者在崇文門附近一家中介門店看到，空間不大的中介公司內(nèi)，擠滿工作人員，有的看電腦，多數(shù)在閑聊沒有事干。據(jù)中介人員介紹，年前該門店平均一個(gè)月能簽十多單，近幾個(gè)月每月平均只有四五單。隨之而來(lái)的房產(chǎn)中介人員工作也清閑下來(lái)，工資從原來(lái)的每月七八千元，降到保底的2000多塊。

而在對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)的一家中介門店，記者了解到，該門店平時(shí)主要靠租賃業(yè)務(wù)維持業(yè)績(jī)，自調(diào)控以來(lái)已經(jīng)好幾個(gè)月沒有買賣的生意了，偶爾有1個(gè)月有一單生意，那也是值得高興的事情。

原因：需求銳減 郊區(qū)新房“施壓”

雖然去年4月開始了第一輪調(diào)控，但從今年2月開始的以“限購(gòu)”為主要內(nèi)容的調(diào)控“殺傷力”更強(qiáng)。

據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前近九成的市場(chǎng)交易都是剛性自住需求，第二套購(gòu)房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市戶籍居民購(gòu)房占比由40%多降至7.6%。限購(gòu)政策導(dǎo)致自住需求占比上漲，投資及投機(jī)需求基本離市，市場(chǎng)需求已經(jīng)急劇降溫。

從分區(qū)域來(lái)看，此前外地人購(gòu)買的重點(diǎn)區(qū)域率先降溫。如通州、昌平、豐臺(tái)、順義等區(qū)域。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，通州、昌平、豐臺(tái)也是外地人購(gòu)房占比最大的區(qū)域，限購(gòu)政策一出，使本地人購(gòu)房比例上升，外地人比例驟降。

另一方面，在也是新房供應(yīng)量激增的區(qū)域，新房市場(chǎng)搶占了部分二手房市場(chǎng)。進(jìn)入6月以來(lái)，新房的供應(yīng)量逐步加大，不少開發(fā)商還開始推出實(shí)質(zhì)性降價(jià)，分流了很大一批首次置業(yè)的剛需購(gòu)房人。

■ 下半年預(yù)測(cè)：下半年成交量難有大起色

北京中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司三級(jí)市場(chǎng)副總經(jīng)理宮萍：根據(jù)政府對(duì)樓市調(diào)控的指導(dǎo)思想，以及執(zhí)行力度的進(jìn)一步加強(qiáng)，預(yù)計(jì)下半年北京二手房市場(chǎng)成交量也不會(huì)有反彈的動(dòng)力支撐，因此由剛性需求所帶來(lái)的成交量基本保持在每月8000套左右的水平上，如果新房市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)放量，搶奪近郊區(qū)二手市場(chǎng)的客戶，那么二手成交量還會(huì)有小幅下滑。

均價(jià) 整體房?jī)r(jià)仍處高位

現(xiàn)象： 漲幅縮小降價(jià)勢(shì)頭顯現(xiàn)

據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，北京市上半年全市二手房均價(jià)為24688元/平米，同比去年上半年上漲18.8%。受翹尾因素影響，今年上半年整體房?jī)r(jià)偏高，同比去年仍在上漲。但從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，漲幅已經(jīng)縮小，并且出現(xiàn)降價(jià)勢(shì)頭。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年6月份北京市二手房?jī)r(jià)格為24498元/平米，比2011年1月份下降1%。

其中郊區(qū)成為率先降價(jià)區(qū)域。通州作為去年年初領(lǐng)漲區(qū)域房?jī)r(jià)虛高，在從去年4月的第一輪調(diào)控和今年2月的第二輪調(diào)控的影響下，通州二手房已逐步回落。以通州梨園地區(qū)的二手房為例，根據(jù)距離地鐵的遠(yuǎn)近、房子新舊程度以及戶型樓層價(jià)格有差距，但是梨園整體均價(jià)從去年4月新政前的20000元/平米，下降到今年2月新政前的18000元/平米，目前二手房房?jī)r(jià)繼續(xù)深度調(diào)整，已下降到16000元/平米，整體降幅達(dá)到20%。在門店成交中，還有13000元 /平米超低價(jià)成交的案例。

郊區(qū)的降價(jià)也開始傳導(dǎo)到市區(qū)，同成交量一樣，成交量下降較多的區(qū)域，房?jī)r(jià)下跌最為明顯。在外地人、投資客關(guān)注的亞運(yùn)村、望京、管莊等區(qū)域，二手房議價(jià)空間加大，房?jī)r(jià)也下降最快。

原因：市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)

除2008年金融危機(jī)以外，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話或?qū)⒃俅纹茰纭?/P>

從今年上半年來(lái)看，房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)緩漲甚至緩跌。這一切都是因?yàn)槭袌?chǎng)的不活躍。

同時(shí)，掛牌出售的房主們也發(fā)現(xiàn)，掛牌時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，成交越來(lái)越難。不過，不少業(yè)主仍然堅(jiān)持房?jī)r(jià)長(zhǎng)期還是會(huì)上漲，需求只是被限制而不是消失了，因此掛牌一兩個(gè)月賣不出去，情愿將房子轉(zhuǎn)售為租。不少中介門店租房房源明顯增多。

對(duì)于急于用錢、或者害怕深跌的房主來(lái)說(shuō)，則需要調(diào)低預(yù)期，才能成交。

市場(chǎng)的買賣雙方身份出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，此前一房難求則變成了當(dāng)下的一房難賣。

中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，限購(gòu)政策使大部分人沒有購(gòu)房資格，而有購(gòu)房資格的人又有限，隨著調(diào)控的繼續(xù)深化，購(gòu)房人沒有有效的增補(bǔ)，購(gòu)房人將越來(lái)越少。

■ 下半年預(yù)測(cè)：二手房降價(jià)范圍將擴(kuò)大

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師汪麗：下半年北京市住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)供應(yīng)的井噴現(xiàn)象。在限購(gòu)政策持續(xù)運(yùn)行的情況下，供應(yīng)持續(xù)增加將逐漸導(dǎo)致供需變化，也將為價(jià)格下行帶來(lái)較大的壓力。而二手房成交量的持續(xù)低迷，將使下半年二手房?jī)r(jià)格下行的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)，下降的幅度較之上半年也會(huì)更大。

上半年宅地樓面價(jià)下調(diào)56%

【土地市場(chǎng)】

6月27日，在上半年行將結(jié)束的時(shí)候，崇文門菜市場(chǎng)地塊以超過43000元/平米的價(jià)格刷新了北京單價(jià)地王的紀(jì)錄。不過，總價(jià)只有7.1億元的該地塊是商業(yè)性質(zhì)用地，對(duì)北京住宅市場(chǎng)影響有限，難改北京上半年土地市場(chǎng)特別是住宅用地市場(chǎng)的冷清。

現(xiàn)象：僅成交20塊宅地

在全市上半年114塊出讓的地塊中，包含居住功能的地塊有20宗，建設(shè)用地面積合計(jì)162.77公頃。另有數(shù)據(jù)顯示，上半年北京普通商品住宅供地量創(chuàng)下2008年以來(lái)的新低，規(guī)劃建筑面積總量為292萬(wàn)平米，而2008年、2010年同期分別為719萬(wàn)平米、519萬(wàn)平米。

價(jià)格是土地市場(chǎng)冷清的一大直觀表現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)顯示，上半年20宗宅地出讓金合計(jì)為120.3億元，平均樓面價(jià)為4121元/平米，同比下降56%。

對(duì)于樓面價(jià)的下降，中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，供地主流趨于郊區(qū)化，加上目前開發(fā)商的資金壓力逐漸顯現(xiàn)，因此，開發(fā)商的拿地?zé)崆榇蚰琛?/P>

“冷市”的另一個(gè)直觀表現(xiàn)是，今年包括順義仁和鎮(zhèn)兩地塊、房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)一地塊等均出現(xiàn)流標(biāo)，有的地塊掛出數(shù)月依然無(wú)人報(bào)價(jià)。

商業(yè)地塊唱主角

相比之下，商業(yè)金融用地成為土地市場(chǎng)的一大主力。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上半年，全市共成交商業(yè)地塊21宗，總體量超過338萬(wàn)平米，總出讓金達(dá) 174.38億元，平均樓面價(jià)為5159元/平米，雙雙超過住宅用地。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，上半年的商業(yè)地塊不少位于東城、豐臺(tái)、朝陽(yáng)等熱門區(qū)域，因此對(duì)企業(yè)的吸引力上升。

觀察：國(guó)企托市

6月21日，曾于上半年流標(biāo)的順義區(qū)仁和鎮(zhèn)一地塊被中建地產(chǎn)競(jìng)得；此前6月15日，通州于家務(wù)兩地塊花落首開，再往前，平谷區(qū)一地塊被北京城建子公司首城置業(yè)摘得、北京住總拿下門頭溝一地塊。6月，北京住宅用地市場(chǎng)國(guó)企占據(jù)絕對(duì)主角。而除中建地產(chǎn)有央企背景外，其余均為北京市國(guó)企。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控下，國(guó)企資金優(yōu)勢(shì)和融資能力更突出，因此在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)更為積極。此外，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，政府也主要指望國(guó)企“救火”。

■ 下半年預(yù)測(cè)：商業(yè)地塊仍是“明星”

偉業(yè)我愛我家研究院表示，今年下半年土地放量在即，隨著更多優(yōu)質(zhì)地塊的推出，企業(yè)的拿地?zé)崆閷⑸蠞q。與此同時(shí)，中原地產(chǎn)根據(jù)CBD地塊、王府井地塊等多宗商業(yè)金融用地入市推測(cè)，下半年商業(yè)地塊仍將占據(jù)土地市場(chǎng)的明星位置。

中建：房企“頭名” 金茂府：?jiǎn)伪P銷冠

【房企、樓盤排行榜】

相較于上半年房企在全國(guó)業(yè)績(jī)的爆發(fā)性增長(zhǎng)，身處“最嚴(yán)厲”調(diào)控下的北京房企，單個(gè)樓盤業(yè)績(jī)略顯溫和：1至6月，樓市成交總量下跌，單盤銷售套數(shù)榜單也比去年同期出現(xiàn)明顯跌幅，但受益于價(jià)格的堅(jiān)挺，房企銷售額、單盤銷售金額仍保持了上漲趨勢(shì)。

北京市場(chǎng)乃兵家必爭(zhēng)之地，房企銷售冠軍的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，去年剛上位的萬(wàn)科被今年多盤放量的中建地產(chǎn)超越，也落后于今年發(fā)力的北京老牌龍頭遠(yuǎn)洋。龍頭就那么幾家，老大看來(lái)還要輪流做。

房企銷售額 未見頹勢(shì) 總量增長(zhǎng)

表現(xiàn)：銷售金額穩(wěn)步增長(zhǎng)

雖然樓市調(diào)控頻頻，但各大房企的增長(zhǎng)業(yè)績(jī)?cè)俅伪凰⑿隆?010年，萬(wàn)科全國(guó)銷售破千億，其中上半年僅拿下355億元，而今年上半年萬(wàn)科全國(guó)銷售額達(dá)644億元，同比增加289億元。

各大房企在備受壓抑的北京市場(chǎng)上也迎來(lái)了銷售金額的總量增長(zhǎng)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，去年上半年排名前十的房企中僅有三家銷售收入突破了40億元，而今年同期，收金40億以上的房企猛增至9家，并涌出兩大“黑馬”：去年排名第6的中建地產(chǎn)和第9的遠(yuǎn)洋迅速上位，奪得冠軍和榜眼。

在上半年銷額TOP20房企中，一些憑借“明星樓盤”熱賣的房企也加入了榜單前列，如方興地產(chǎn)，中信地產(chǎn)，上半年僅有金茂府、中信城一個(gè)項(xiàng)目入市，但由于項(xiàng)目大賣，方興和中信都進(jìn)入房企銷售排行榜第13名、15名。

原因：多盤齊放，多次推盤

各方數(shù)據(jù)和購(gòu)房者的實(shí)際感受都表明，樓市調(diào)控下房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已被遏制，但還沒有出現(xiàn)顯著下跌，隨著三四月觀望期結(jié)束，5至6月成交量的反彈帶來(lái)了靚麗的上半年成交金額。

開發(fā)商靠賣房吃飯，除非市場(chǎng)凍結(jié)，否則有貨可賣才是硬道理。正如去年萬(wàn)科奪冠得益于萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景、萬(wàn)科藍(lán)山、金隅萬(wàn)科城三大熱銷樓盤一樣，中建地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上半年業(yè)績(jī)突飛猛進(jìn)也是因?yàn)槎鄠�(gè)可售樓盤集中推向市場(chǎng)，對(duì)業(yè)績(jī)形成加大推力。

中建地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年都只靠少量尾房支撐業(yè)績(jī)。而今年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在上半年推出遠(yuǎn)洋一方、遠(yuǎn)洋傲北等盤，下半年還有遠(yuǎn)洋天著、遠(yuǎn)洋LAVIE等多個(gè)高端項(xiàng)目集中入市，而中建地產(chǎn)更以“十盤動(dòng)京城”著稱，旗下在售樓盤有波普工社、玲瓏山、紅杉溪谷、國(guó)際港、府前觀邸等，住宅、商業(yè)等多種產(chǎn)品類型使其在限購(gòu)下對(duì)沖了風(fēng)險(xiǎn)。從中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)看，3月、4月、6月，中建地產(chǎn)都拿下了房企銷售金額榜單的冠軍。

此前，業(yè)內(nèi)一直猜測(cè)中建地產(chǎn)今年要沖刺百億軍團(tuán)，記者了解到其今年的銷售目標(biāo)為50億元，因此上半年可謂“大獲全勝”。

在具體的營(yíng)銷策略方面，龍頭房企們的主要做法是多頻次、少批量、平價(jià)推盤。如5月中建國(guó)際港開盤推出特惠，130多套特惠房源銷售率達(dá)到90%以上，中建地產(chǎn)在國(guó)際港、玲瓏山等項(xiàng)目、萬(wàn)科在中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目中，也都保持平價(jià)頻推的特征。

■ 下半年預(yù)測(cè)；“黑馬”房企難現(xiàn)

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理胡宇宙：

北京市場(chǎng)的前幾名主要還是幾家龍頭開發(fā)商在爭(zhēng)，從上半年房企排行榜看，今年很可能不會(huì)有太多爆冷或者黑馬出來(lái)了。宏觀調(diào)控下大家都低調(diào)，可能根據(jù)自己的情況對(duì)下半年的預(yù)期做一些調(diào)整。

單盤銷量 限購(gòu)下成交套數(shù)下降

表現(xiàn)：“冠軍”售出1879套

北京樓市受調(diào)控影響，一二手房成交量處于低谷。2010年上半年，北京單個(gè)樓盤銷售套數(shù)冠軍是中弘北京像素，共成交2155套；但今年同期的銷售套數(shù)冠軍是中國(guó)鐵建·長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城為1879套，大幅減少了276套。

單盤銷售套數(shù)可算是北京房企半年考中為數(shù)不多的下滑指標(biāo)，如果從1至6月北京前二十大單盤銷套榜單看，今年上半年明顯呈現(xiàn)出“先降后升”的趨勢(shì)。

1月份前二十大樓盤成交套數(shù)5189套，而2月迅速跌落至2336套，經(jīng)過三四月的觀望期3000多套后，五六月成交量迅速恢復(fù)到4600套以上，最終1至6月前二十大單盤銷售總套數(shù)為16729套。

據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，6月北京有29個(gè)項(xiàng)目取證入市，使得6月單月供應(yīng)住宅達(dá)9488套，刷新了今年北京樓市供應(yīng)記錄。在市場(chǎng)供應(yīng)井噴下，亞豪、中原等多家機(jī)構(gòu)都預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交量將會(huì)進(jìn)一步回升，但對(duì)單個(gè)項(xiàng)目而言，不少樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人都對(duì)記者表示，對(duì)下半年去化程度并不樂觀，預(yù)計(jì)價(jià)格下行的壓力將會(huì)增大。

盡管單盤銷售套數(shù)下滑，但上半年單盤銷售金額TOP20攬金額大增。去年上半年中弘北京像素以22.1億奪冠（也是惟一超20億的單盤），今年的記錄被金茂府以29.47億元刷新，中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島以22.5億元緊隨其后。同時(shí)，銷額超20億元的樓盤數(shù)量增加至5個(gè)。

觀察：抓緊推盤、出貨

據(jù)中投證券統(tǒng)計(jì)，過去一周（6.27—7.3），該行監(jiān)測(cè)的23個(gè)城市成交面積環(huán)比增8%，同比增34%，其中一線城市增幅分別達(dá)到12%和52%，其中北京環(huán)比增幅超一倍，創(chuàng)今年以來(lái)新高。與此同時(shí)，北京近郊區(qū)樓盤的成交占比上升，導(dǎo)致整體均價(jià)下跌。

成交量有了起色，開發(fā)商的推盤動(dòng)力也逐步加大。據(jù)悉，由于房企銷售目標(biāo)的參照物是去年火熱的市場(chǎng)，很多房企都對(duì)上半年的銷售情況不太滿意，特別是一些面臨著半年報(bào)壓力的上市房企，對(duì)推盤積極性最高。

今年上半年銷售31.2億元的中國(guó)鐵建也密集推除了長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城、青秀城和國(guó)際城三項(xiàng)目；而多次創(chuàng)下熱銷記錄的長(zhǎng)陽(yáng)半島在銷售明顯放緩后，萬(wàn)科近期加快推出了金域華府、幸福匯兩個(gè)純新盤。8月，預(yù)計(jì)萬(wàn)科在北京會(huì)有10次左右的開盤。

北京中原地產(chǎn)分析，2009-2010年的銷售火爆使大開發(fā)商增加了拿地，在今年一季度調(diào)控啟動(dòng)后，不少房企都放緩了上市節(jié)奏，但在建面積和資金投入是趨增的，房企存貨勢(shì)必要上市了。

昌平異軍突起 通州沉寂趨冷

【熱點(diǎn)區(qū)域】

調(diào)控之下，北京樓市的郊區(qū)市場(chǎng)已經(jīng)成為主戰(zhàn)場(chǎng)，在2011年上半年，隨著調(diào)控深化，各個(gè)郊區(qū)戰(zhàn)場(chǎng)也在發(fā)生微妙的變化。通州區(qū)域從此前的大熱板塊，淪為供需萎縮，大勢(shì)低迷的區(qū)域，存量較大，部分樓盤不斷“點(diǎn)降”成為市場(chǎng)主流；去年一度以低價(jià)熱盤齊聚而著稱的大興、房山板塊也在冷卻。房山供應(yīng)放大，部分樓盤價(jià)格回歸調(diào)控前；大興樓市供需倒掛趨勢(shì)顯現(xiàn)，競(jìng)相促銷；而正在崛起的昌平板塊，放量還將驟增，但作為三次調(diào)控后慢慢燃起熱度的區(qū)域，樓盤定價(jià)謹(jǐn)慎，新盤入市前先自行“擠水”。調(diào)控至年中，市場(chǎng)已“變臉”，量增價(jià)滯，低價(jià)銷售，降價(jià)促銷逐漸走上臺(tái)面。

昌平 供應(yīng)大增 價(jià)格反彈

成交量總體走高

昌平自今年上半年尾聲開始了大規(guī)模放量的預(yù)熱。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍介紹，據(jù)統(tǒng)計(jì)今年上半年昌平區(qū)域新增別墅項(xiàng)目3個(gè)，普通住宅項(xiàng)目3個(gè)，此外還有商住項(xiàng)目7個(gè)。據(jù)記者了解，除了6月已經(jīng)推盤的領(lǐng)秀·慧谷、住總?cè)f科·金域華府、招商嘉銘·瓏原外，下半年昌平區(qū)域還有多個(gè)住宅純新盤等待入市，供應(yīng)量將繼續(xù)放大。

就上半年市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，昌平區(qū)域成交量總體上升。該區(qū)域的成交量自2、3、4月份穩(wěn)定在2.6萬(wàn)/平米后，5月份伴隨供應(yīng)放量成交量也升至5.6萬(wàn)/平米，而6月份對(duì)應(yīng)供應(yīng)量的環(huán)比大增，成交量增幅也超過一倍，達(dá)到12萬(wàn)/平米。

價(jià)格大起大落

伴隨著供應(yīng)放量，昌平成為活躍區(qū)域，但就上半年成交均價(jià)來(lái)看，這一區(qū)域大起大落。

從月度成交價(jià)格來(lái)看，昌平樓市成交均價(jià)在2月達(dá)到頂點(diǎn)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這主要因地鐵昌平線的通車給區(qū)域樓市注入強(qiáng)心劑。但3月份該區(qū)域成交價(jià)格暴跌，從25775元/平米降至13420元/平米。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，除了調(diào)控因素外，價(jià)格下跌也與該階段入市產(chǎn)品類型有關(guān)。

不過，經(jīng)過四五月份小幅拉升盤整后，6月昌平區(qū)域成交價(jià)格回升至2萬(wàn)元以上，主要是受領(lǐng)秀·慧谷、住總?cè)f科·金域華府、招商嘉銘·瓏原三個(gè)2萬(wàn)元以上樓盤集中入市影響。據(jù)記者了解，6月份開盤的項(xiàng)目均取得了超過六成的業(yè)績(jī)。

房山 新盤扎堆 部分樓盤陷滯銷

供應(yīng)激增去化率下降

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年房山區(qū)共有約10個(gè)項(xiàng)目開盤入市，其中，徜徉集、長(zhǎng)陽(yáng)光和作用等6個(gè)項(xiàng)目是在2011年首次亮相的純新盤，另外還包括中糧萬(wàn)科·長(zhǎng)陽(yáng)半島、綠地·新都會(huì)等老項(xiàng)目后期。供應(yīng)量的激增，在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，使樓盤之間形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

限價(jià)商品房中鐵長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城以12500元/平米的低價(jià)將計(jì)劃在房山購(gòu)房的剛需吸引過去，兩次共推2400套房源并全部售罄。

今年上半年開盤的10個(gè)項(xiàng)目中,有多個(gè)項(xiàng)目不止一次推出新一期房源，但去化率卻節(jié)節(jié)走低。如標(biāo)桿樓盤中糧萬(wàn)科·長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目半年之內(nèi)4次開盤，去化率下降到不足50%。

新盤定價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)

去化率的下降，也使開發(fā)商在定價(jià)上松動(dòng)。

首開熙悅山項(xiàng)目開盤，市場(chǎng)信息顯示其起價(jià)為13200元/平米，銷售均價(jià)為16000元/平米。長(zhǎng)陽(yáng)板塊南側(cè)新項(xiàng)目長(zhǎng)陽(yáng)光和作用開盤均價(jià)也為13200元/平米起。這些純新盤價(jià)格都比標(biāo)桿樓盤中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島的精裝房18000元/平米的價(jià)格便宜不少。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析指出，2010年房山區(qū)住宅類用地累計(jì)成交342公頃，位居全市首位。這些陸續(xù)開工建設(shè)的地塊，在2011年迎來(lái)了集中開盤的高潮。

大興 高端房入市 區(qū)域價(jià)格回落

放量樓盤頻打促銷牌

2011年上半年，大興區(qū)域仍持續(xù)放量。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上半年大興區(qū)域新增入市項(xiàng)目共14個(gè)。而放量樓盤也從剛需盤，開始向高端盤轉(zhuǎn)變。其中領(lǐng)海朗文世家3、4、6月份各開盤一次，金地仰山項(xiàng)目也于3月和5月各開盤兩次，旭輝御府則是純新盤。

在調(diào)控背景下，促銷成為開發(fā)商應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的利器。據(jù)悉，順馳領(lǐng)海一直是大興黃村高端樓盤的代表，6月26日開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)并在一天內(nèi)簽約的購(gòu)房者有1萬(wàn)抵10萬(wàn)的優(yōu)惠。折算下來(lái)，成交均價(jià)約為18000元/平米。

大興另一高端純新盤旭輝御府，從6月底開始，也推出100套特價(jià)房源，起價(jià)17600元/平米。相比之前的低折扣，均價(jià)也要便宜1000-2000元/平米。

火爆熱銷景象不再

事實(shí)上，調(diào)控前大興黃村的區(qū)域房?jī)r(jià)已上漲至20000元/平米。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從單月成交來(lái)看，調(diào)控前，1月份大興區(qū)域延續(xù)去年樓市的火爆，均價(jià)在19000元/平米，而到了6月則降至17000元/平米。去年熱銷景象已難見到。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析指出，進(jìn)入4月份之后，部分項(xiàng)目開始調(diào)整價(jià)格以期換取銷售量，純新盤的靈活定價(jià)策略一方面拉低了整個(gè)大興區(qū)域的成交均價(jià)，另一方面也促進(jìn)了區(qū)域內(nèi)成交量的回升。5月份，成交量在經(jīng)歷了連續(xù)三個(gè)月的回落之后，開始有所回升。

通州 成交銳減 “點(diǎn)式”降價(jià)成主流

成交量同比“腰斬”

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上半年，包括商住部分，通州共有7個(gè)項(xiàng)目開盤入市，累計(jì)提供住宅3517套。但在這當(dāng)中，在調(diào)控的大背景下，開發(fā)商通過價(jià)格等銷控手段，實(shí)際放量并沒有這么大，有的依然采取“開一部分、留一部分”多頻次推盤的辦法，力避大規(guī)模推盤。

數(shù)據(jù)顯示，通州2011年上半年累計(jì)成交商品住宅2503套，同比去年上半年的5307套下降52.8%。

位于通州新城核心區(qū)的兩家樓盤開發(fā)商都告訴記者，相比較去年的成交，今年的處境可謂冰凍三尺，“每個(gè)月僅成交個(gè)位數(shù)�！�

另從上半年通州區(qū)僅有的4個(gè)取證住宅項(xiàng)目看，截至7月5日，2620套可售房源簽約481套，簽約率僅為18.3%。根據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，這一簽約率為各城區(qū)最低。

區(qū)域房?jī)r(jià)“掉頭向下”

通州上半年樓市的走低，價(jià)格表現(xiàn)更為直觀。4月調(diào)控開始后到6月，通州房?jī)r(jià)失去上漲動(dòng)力。而繼去年下半年通州樓市出現(xiàn)“點(diǎn)式降價(jià)”后，今年上半年，無(wú)論是部分樓盤推出特價(jià)房，還是諸如珠江國(guó)際公館起價(jià)“14800元/平方米”，通州樓市總體處于一個(gè)“低位喊降”的階段。

而從今年以來(lái)的成交均價(jià)變化看，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，通州區(qū)成交均價(jià)從1月的22405元/平米的高位逐月跌落，5月跌至18330元/平方米。6月受個(gè)別相對(duì)高價(jià)項(xiàng)目集中簽約的影響，成交均價(jià)出現(xiàn)回升，但仍低于1月水平。（ 袁曉瀾 張曉蕊 張旭）