中國證券報(bào)報(bào)道   住宅市場在調(diào)控下成交清淡，商業(yè)地產(chǎn)卻在資金追捧下異軍突起，近期多地誕生的“地王”均與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)。住宅開發(fā)商、保險(xiǎn)公司、銀行等紛紛瞄上商業(yè)地產(chǎn)，上半年一線城市商業(yè)用地市場快速升溫，大量資金投入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，京、滬、廣、深四個(gè)一線城市上半年商業(yè)用地成交金額已達(dá)419億元，商業(yè)用地成交額占比明顯提高。業(yè)內(nèi)人士分析，從目前情況來看，預(yù)計(jì)今年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增速將明顯高于去年。去年商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資合計(jì)達(dá)7405.4億元，即使按照去年的增長速度保守估算，今年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額也將接近一萬億元，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)風(fēng)生水起之勢。   

    商業(yè)用地備受追捧

    6月27日，北京市東城區(qū)崇文菜市場一宗商業(yè)金融用地拍賣，引來蘇寧、新世界地產(chǎn)、廣州豐璟等15家企業(yè)參戰(zhàn)，經(jīng)過33輪激烈競買，廣州市豐璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出手闊綽，以總價(jià)7.1億元拿下該地塊。該地塊樓面地價(jià)高達(dá)4.32萬元/平方米，成為近年來北京新的單價(jià)地王，溢價(jià)率高達(dá)140%。令人驚訝的是，該地塊的樓面地價(jià)已經(jīng)是此前拍賣的同類型最貴地塊——CBD最高樓面地價(jià)2.14萬元/平方米的兩倍。

    重金拿下該地塊的廣州豐璟房地產(chǎn)被指是合景泰富旗下子公司，合景泰富是一家在香港上市的華南地產(chǎn)公司，崇文門商業(yè)金融用地成為其在北京的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

    借著商業(yè)用地?zé)豳u的機(jī)會(huì)，北京市將在7月集中推出多宗地塊，CBD的9宗地塊將在7月6日拍賣，其中就包括部分商業(yè)用地，首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、中信、萬通在內(nèi)的多家知名房企將參與競標(biāo)。此外，建筑規(guī)模8.51萬平方米的王府井大街西側(cè)商業(yè)金融用地也將在7月底招標(biāo)出讓。

    6月30日，深圳也誕生了土地拍賣的總價(jià)“地王”，位于南山區(qū)蛇口太子灣的一宗地塊，被招商局蛇口工業(yè)區(qū)以64.39億元的底價(jià)拿下。該地塊總用地面積69.764萬平方米，規(guī)劃建筑面積170萬平方米，樓面地價(jià)約3788元/平方米，成為2001年以來深圳政府單宗出讓的土地中最大的一宗地塊。

    招商局不惜重金將太子灣地塊收入囊中，深圳地產(chǎn)業(yè)界并未感到吃驚。該地塊為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、倉儲(chǔ)用地、港口碼頭用地和居住用地的綜合體，極有可能成為招商局將要打造的太子灣郵輪母港項(xiàng)目所在地。

    去年，招商局就宣布將再造新蛇口，包括三大重點(diǎn)工程：太子灣郵輪母港、海上世界綜合體和蛇口網(wǎng)谷。按照規(guī)劃，太子灣片區(qū)將通過功能調(diào)整和改造升級(jí)，打造成為客運(yùn)、商務(wù)和海濱休閑活動(dòng)于一體的綜合功能片區(qū)。

    北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場研究總監(jiān)張大偉表示，在住宅市場遭遇調(diào)控之后，商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)升溫，特別是稀缺地段的商業(yè)價(jià)值逐漸被挖掘，商業(yè)類地塊受關(guān)注程度明顯增加。

    房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，對(duì)住宅市場的調(diào)控，使得更多的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，沉寂了多年的商業(yè)地塊開始出現(xiàn)火爆局面。

    今年各家開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度。綠城和上海華彬投資有限公司聯(lián)合體以總價(jià)24.3億元拿下了上海普陀區(qū)長風(fēng)10號(hào)北地塊，折合樓板價(jià)為10768元/平方米，成為上半年上海成交總價(jià)最高的一宗商辦用地。SOHO中國上半年也在上海商業(yè)地產(chǎn)市場頻頻出手，斥資88.04億元在上海相繼收購了曹家渡地塊、海倫路站地塊、SOHO中山廣場、四川北路站地塊等四個(gè)項(xiàng)目。

    綠地集團(tuán)近期與沃爾瑪、上影集團(tuán)、國美電器、上海歌城、美格菲健身等知名商企建立全面戰(zhàn)略合作關(guān)系，從單一型開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)全程營運(yùn)商轉(zhuǎn)變。

    6月底，萬科也對(duì)外公布了其在深圳區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)策略。未來兩年內(nèi)，萬科在深圳將建設(shè)3個(gè)總計(jì)30萬平方米的地標(biāo)性購物中心，還有約34萬平方米的社區(qū)商業(yè)，以及40萬平方米的寫字樓開發(fā)，計(jì)劃兩年內(nèi)達(dá)到100萬平方米的商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量。

    除深圳萬科外，北京萬科與肯德基、麥當(dāng)勞、星美影院、蘇寧電器、萬寧、屈臣氏等25個(gè)品牌商戶簽署了戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議。除了在一線城市進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資外，萬科還在其他城市也投入了大量資金運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如東莞長安項(xiàng)目、西安曲江新區(qū)國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及與君瀾酒店聯(lián)手在武漢建設(shè)高端商務(wù)酒店。

    金地集團(tuán)則在2010年就明確商業(yè)地產(chǎn)是集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的方向，到2015年，金地商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)將達(dá)到600億。而在今后的五年內(nèi)，金地計(jì)劃每年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度保持集團(tuán)總投資額的20%左右。金地已在2010年9月成立商業(yè)地產(chǎn)公司，相關(guān)商業(yè)資產(chǎn)已轉(zhuǎn)移至商業(yè)公司旗下，包括北京金地中心、西安和崗廈的商業(yè)項(xiàng)目等。

    對(duì)于傳統(tǒng)住宅開發(fā)商大舉轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象，中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心委員會(huì)副主任邢和平認(rèn)為，轉(zhuǎn)型是公司自身發(fā)展的需要，企業(yè)為了尋求多方面的增長點(diǎn)，開始進(jìn)入受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)能夠拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)，因此地方政府在對(duì)土地進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，有意提高了商業(yè)用地比例。

    熱情不減投資料增

    中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2010年全國商業(yè)地產(chǎn)已呈爆發(fā)式增長態(tài)勢，達(dá)到歷史新高。2010年，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到5598.9億元、1806.5億元，分別增長34.2%和31.2%；相應(yīng)的銷售額分別達(dá)到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。去年商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資合計(jì)達(dá)7405.4億元。而今年以來，一線城市已經(jīng)顯現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)投資迅速增長的苗頭。

    截至6月27日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，上半年北京土地出讓總數(shù)為113塊，總面積1031萬平方米，成交總值為324.8億元，相比去年同期下滑48.6%。而住宅用地出讓金僅為120.3億元，大幅下滑了75.4%。與此同時(shí)，商業(yè)類地塊異軍突起，上半年已簽約的商業(yè)類地塊合計(jì)21塊，總建筑面積為339萬平方米，總出讓金為174.38億元，供應(yīng)量和樓面地價(jià)均超過了住宅地塊。

    上海上半年的商業(yè)用地成交達(dá)到105.17億元，占全部土地成交金額超過兩成。占比明顯上升。上半年上海共成交了土地104幅，共計(jì)500.36萬平方米，成交金額為454.44億元。以土地性質(zhì)來看，商品住宅用地38幅，計(jì)205.88萬平方米，商業(yè)用地41幅，計(jì)122.78萬平方米，保障房用地25幅，計(jì)174.68萬平方米。

    今年廣州土地出讓計(jì)劃總計(jì)將達(dá)到12.72平方公里，其中包括3.37平方公里的居住用地、2.2平方公里的商業(yè)服務(wù)用地，以及7.15平方公里的產(chǎn)業(yè)用地。6月8日，推出的12宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地被富力、保利、綠地等房企看中，現(xiàn)場成功簽約，意向地價(jià)總金額達(dá)到64億元。

    而深圳市今年上半年出讓的經(jīng)營性用地僅有6宗，總出讓金額為87.14億元。其中，商業(yè)辦公用地就有4塊，出讓金額達(dá)到74.98億元，占總出讓金額的86.05%。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市商業(yè)類用地出讓金額達(dá)419億元，商業(yè)用地成交額占比明顯提高。

    對(duì)于土地市場的走勢，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，上半年各地推出的土地較少，預(yù)計(jì)下半年將會(huì)放量�，F(xiàn)階段商業(yè)用地拍賣出現(xiàn)高溢價(jià)，其所受壓力較小，地方政府在商業(yè)用地拍賣價(jià)格方面受到的限制較小，因此推出商業(yè)用地的積極性逐步提高。

    多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于商業(yè)地產(chǎn)受調(diào)控影響較小，許多住宅開發(fā)商，甚至保險(xiǎn)公司、銀行等都將目光聚焦至商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)金融用地成交量增長明顯，下半年商業(yè)類用地轉(zhuǎn)讓行情依然看漲，出讓金額增幅料將維持在高位。從這一角度看，今年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅極有可能超過去年，而即使僅按照去年的增長幅度計(jì)算，預(yù)計(jì)今年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額也將接近一萬億元。

    不過業(yè)內(nèi)人士也提醒，商業(yè)地產(chǎn)歷來投資收益偏低，投資回報(bào)期較長，且對(duì)開發(fā)商的營運(yùn)與銷售能力要求較高，在目前各大城市商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)空置情況下，各類機(jī)構(gòu)涌向商業(yè)地產(chǎn)也蘊(yùn)藏著較大風(fēng)險(xiǎn)。