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商業(yè)用地成“雙重”避風(fēng)港 一季度各地供需大增
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-4-13 14:00:18
蘭格鋼鐵 |
在住宅市場(chǎng)低迷的情況下，商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域卻收獲了意外驚喜。首先是商業(yè)項(xiàng)目成為地產(chǎn)商和地方政府雙方的避風(fēng)港，一季度，不少城市的土地市場(chǎng)上，商業(yè)地塊大行其道。其次，受外企強(qiáng)勁的擴(kuò)張需求推動(dòng)，不僅上海寫(xiě)字樓空置率大幅下降，部分甲級(jí)寫(xiě)字樓滿租，租金更是節(jié)節(jié)攀升。
2011年一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)供需量普遍呈下降趨勢(shì)。由于住宅市場(chǎng)受政策調(diào)控影響巨大，從全國(guó)范圍來(lái)看，不論是開(kāi)發(fā)商，還是地方政府，都把商業(yè)地產(chǎn)看作樓市調(diào)控下的“避風(fēng)港”。一季度，不少城市的土地市場(chǎng)上，商業(yè)地塊大行其道，不僅政府推出的商業(yè)地塊比例大增，開(kāi)發(fā)商的拿地喜好也明顯從住宅用地轉(zhuǎn)向商業(yè)用地。
一季度商業(yè)用地供需占比大增
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海一季度土地市場(chǎng)共推出60幅經(jīng)營(yíng)性用地，共計(jì)278.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)76.6%。其中，住宅用地(含普通商品房用地、商住用地、商住辦用地)20幅，計(jì)112.97萬(wàn)平方米，同比減少18.6%；保障房用地(含配套商品房、動(dòng)遷安置房用地)12幅，計(jì)70.79萬(wàn)平方米；而商業(yè)用地(包含商辦用地、商服用地、公共設(shè)施用地)有28幅，幾乎占全部出讓地塊數(shù)量的半壁江山，總面積達(dá)94.27萬(wàn)平方米，成交總金額為95.55億元，同比大增409.7%。此外，在出讓的20幅住宅用地中涉及商業(yè)的地塊也達(dá)10幅之多。
在北京，一季度土地市場(chǎng)則出現(xiàn)了嚴(yán)重的“供地荒”，在少量成交的土地中，商業(yè)地塊占比亦大幅上升。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，北京土地市場(chǎng)一季度共成交46塊土地，其中居住用地僅6塊，占比約為13%；商業(yè)以及其他類多功能用地13塊，占比約為28%；物流以及旅游用地6塊，占比約為13%，工業(yè)用地21塊占比約46%。
從歷年北京土地成交數(shù)據(jù)來(lái)看，第一季度都為供地低谷期，但今年居住用地第一季度成交量同比去年第一季度的17塊減少約65%。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心信息顯示，4月13日，又有兩塊商業(yè)用地計(jì)劃入市。
而據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)中心調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2011年一季度深圳土地市場(chǎng)上已有4宗辦公用地掛牌出讓，共約14萬(wàn)平方米的辦公面積。與2010年全年僅成交3宗、約15萬(wàn)平方米的辦公面積相比，今年第一季度的深圳辦公用地供應(yīng)量已接近上年全年的總量。
天津也發(fā)生了類似的情況。一季度天津共成交186宗土地，總面積近1239萬(wàn)平方米。其中，住宅用地量占土地推出總量的比例已低于去年同期水平，而商業(yè)辦公用地所占比例由12.09%攀升至16.13%。
商業(yè)地塊供應(yīng)大增支撐土地財(cái)政
“自1月底對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控以來(lái)，相對(duì)不受調(diào)控影響的商業(yè)市場(chǎng)逐漸升溫，開(kāi)發(fā)商拿地策略也逐漸從住宅用地轉(zhuǎn)向商業(yè)用地。”搜房網(wǎng)分析師認(rèn)為，在樓市調(diào)控環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)成為不少地產(chǎn)公司的避風(fēng)港，商業(yè)用地也隨之受到熱捧。
以上海為例，一季度大虹橋板塊的多幅商業(yè)用地出讓成為市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)，3月31日，北京萬(wàn)通地產(chǎn)經(jīng)過(guò)73輪廝殺，以總價(jià)15.5億元獲得虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期04號(hào)商業(yè)地塊，由此進(jìn)入上海市場(chǎng)。同屬京系開(kāi)發(fā)商SOHO中國(guó)近一年的時(shí)間內(nèi)在上海動(dòng)作頻頻，已經(jīng)在上海獲得的五個(gè)項(xiàng)目。
“雖然商業(yè)地產(chǎn)占用的資金量較大，但在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初期階段，大多數(shù)房企都會(huì)出售商業(yè)項(xiàng)目的一部分，以保證資金回籠。在企業(yè)資金狀況穩(wěn)定、持有項(xiàng)目成熟開(kāi)始穩(wěn)定收租的情況下，再逐漸增加持有項(xiàng)目的比例�！币晃簧虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士告訴記者，雖然商業(yè)地產(chǎn)一旦部分出售后會(huì)影響項(xiàng)目品質(zhì)，但在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道有限、房地產(chǎn)信托基金尚未放開(kāi)的情況下，部分出售也是無(wú)奈之舉。對(duì)那些決心轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最終是要向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。
商業(yè)地產(chǎn)不僅是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的方向和目前調(diào)控市場(chǎng)中的避風(fēng)港，對(duì)地方政府而言，也是其財(cái)政收入的有益補(bǔ)充。“地方政府壓力很大，一方面要響應(yīng)政府樓市調(diào)控的要求，嚴(yán)防住宅用地出讓出現(xiàn)高溢價(jià)率，一方面又一時(shí)難以克服土地財(cái)政的頑疾，因此減少住宅用地的推出，多賣(mài)商業(yè)用地，這樣既符合調(diào)控要求，又能保證財(cái)政收入�！币幻麡I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部人士也認(rèn)為，今年一季度商業(yè)用地集中供應(yīng)主要是由于地方政府很難舍棄土地出讓帶來(lái)的豐厚財(cái)政收入，在國(guó)家調(diào)控住宅市場(chǎng)的關(guān)鍵時(shí)刻，加大商業(yè)用地的供應(yīng)能彌補(bǔ)因住宅用地出讓缺失帶來(lái)的損失。 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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