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商業(yè)用地成“雙重”避風(fēng)港 一季度各地供需大增
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-4-13 9:18:53
蘭格鋼鐵 |
在住宅市場低迷的情況下，商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域卻收獲了意外驚喜。首先是商業(yè)項目成為地產(chǎn)商和地方政府雙方的避風(fēng)港，一季度，不少城市的土地市場上，商業(yè)地塊大行其道。其次，受外企強(qiáng)勁的擴(kuò)張需求推動，不僅上海寫字樓空置率大幅下降，部分甲級寫字樓滿租，租金更是節(jié)節(jié)攀升。
2011年一季度，全國土地市場供需量普遍呈下降趨勢。由于住宅市場受政策調(diào)控影響巨大，從全國范圍來看，不論是開發(fā)商，還是地方政府，都把商業(yè)地產(chǎn)看作樓市調(diào)控下的“避風(fēng)港”。一季度，不少城市的土地市場上，商業(yè)地塊大行其道，不僅政府推出的商業(yè)地塊比例大增，開發(fā)商的拿地喜好也明顯從住宅用地轉(zhuǎn)向商業(yè)用地。
一季度商業(yè)用地供需占比大增
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海一季度土地市場共推出60幅經(jīng)營性用地，共計278.03萬平方米，同比增長76.6%。其中，住宅用地(含普通商品房用地、商住用地、商住辦用地)20幅，計112.97萬平方米，同比減少18.6%；保障房用地(含配套商品房、動遷安置房用地)12幅，計70.79萬平方米；而商業(yè)用地(包含商辦用地、商服用地、公共設(shè)施用地)有28幅，幾乎占全部出讓地塊數(shù)量的半壁江山，總面積達(dá)94.27萬平方米，成交總金額為95.55億元，同比大增409.7%。此外，在出讓的20幅住宅用地中涉及商業(yè)的地塊也達(dá)10幅之多。
在北京，一季度土地市場則出現(xiàn)了嚴(yán)重的“供地荒”，在少量成交的土地中，商業(yè)地塊占比亦大幅上升。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，北京土地市場一季度共成交46塊土地，其中居住用地僅6塊，占比約為13%；商業(yè)以及其他類多功能用地13塊，占比約為28%；物流以及旅游用地6塊，占比約為13%，工業(yè)用地21塊占比約46%。
從歷年北京土地成交數(shù)據(jù)來看，第一季度都為供地低谷期，但今年居住用地第一季度成交量同比去年第一季度的17塊減少約65%。根據(jù)北京市土地整理儲備中心信息顯示，4月13日，又有兩塊商業(yè)用地計劃入市。
而據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場中心調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2011年一季度深圳土地市場上已有4宗辦公用地掛牌出讓，共約14萬平方米的辦公面積。與2010年全年僅成交3宗、約15萬平方米的辦公面積相比，今年第一季度的深圳辦公用地供應(yīng)量已接近上年全年的總量。
天津也發(fā)生了類似的情況。一季度天津共成交186宗土地，總面積近1239萬平方米。其中，住宅用地量占土地推出總量的比例已低于去年同期水平，而商業(yè)辦公用地所占比例由12.09%攀升至16.13%。
商業(yè)地塊供應(yīng)大增支撐土地財政
“自1月底對住宅市場進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控以來，相對不受調(diào)控影響的商業(yè)市場逐漸升溫，開發(fā)商拿地策略也逐漸從住宅用地轉(zhuǎn)向商業(yè)用地�！彼逊烤W(wǎng)分析師認(rèn)為，在樓市調(diào)控環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)成為不少地產(chǎn)公司的避風(fēng)港，商業(yè)用地也隨之受到熱捧。
以上海為例，一季度大虹橋板塊的多幅商業(yè)用地出讓成為市場關(guān)注熱點，3月31日，北京萬通地產(chǎn)經(jīng)過73輪廝殺，以總價15.5億元獲得虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期04號商業(yè)地塊，由此進(jìn)入上海市場。同屬京系開發(fā)商SOHO中國近一年的時間內(nèi)在上海動作頻頻，已經(jīng)在上海獲得的五個項目。
“雖然商業(yè)地產(chǎn)占用的資金量較大，但在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的初期階段，大多數(shù)房企都會出售商業(yè)項目的一部分，以保證資金回籠。在企業(yè)資金狀況穩(wěn)定、持有項目成熟開始穩(wěn)定收租的情況下，再逐漸增加持有項目的比例�！币晃簧虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部人士告訴記者，雖然商業(yè)地產(chǎn)一旦部分出售后會影響項目品質(zhì)，但在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資渠道有限、房地產(chǎn)信托基金尚未放開的情況下，部分出售也是無奈之舉。對那些決心轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，最終是要向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。
商業(yè)地產(chǎn)不僅是開發(fā)商轉(zhuǎn)型的方向和目前調(diào)控市場中的避風(fēng)港，對地方政府而言，也是其財政收入的有益補(bǔ)充�！暗胤秸畨毫艽�，一方面要響應(yīng)政府樓市調(diào)控的要求，嚴(yán)防住宅用地出讓出現(xiàn)高溢價率，一方面又一時難以克服土地財政的頑疾，因此減少住宅用地的推出，多賣商業(yè)用地，這樣既符合調(diào)控要求，又能保證財政收入�！币幻麡I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
美聯(lián)物業(yè)市場研究部人士也認(rèn)為，今年一季度商業(yè)用地集中供應(yīng)主要是由于地方政府很難舍棄土地出讓帶來的豐厚財政收入，在國家調(diào)控住宅市場的關(guān)鍵時刻，加大商業(yè)用地的供應(yīng)能彌補(bǔ)因住宅用地出讓缺失帶來的損失。
(上海證券報) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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