隨著越來越多的房企發(fā)布2010年年報，地產企業(yè)負債率提升引起普遍關注，業(yè)內擔心地產企業(yè)在宏觀調控的背景下將面臨資金面緊張。
昨天，最新研究報告指出，目前國內房企現(xiàn)金儲備普遍充足，短期內不存在償債壓力。由于地產企業(yè)去年有大量結轉收入墊底，對于相當一部分企業(yè)來說，完成今年年度銷售任務的壓力其實并不大。
地產企業(yè)目前負債并不高
從已公布的部分房企的年報來看，萬科、保利、華僑城等大型地產企業(yè)資產負債率均已在70%以上，從整個行業(yè)來看，資產債率指標也較去年同期普遍有所增長，但目前過分強調房企資金壓力卻還為時過早。分析人士指出，雖然資產負債率普遍高企，但鑒于房地產企業(yè)的特殊性，今年將有大量預收收入入賬，凈負債指標(剔除預收賬款)更能夠反映房企財務結構，從目前已公布的典型企業(yè)凈負債率水平來看，萬科、萬通等企業(yè)2010年凈負債率均處于歷史低點，而保利即使達到了88.5%，其負債結構也是以長期負債為主，短期內財務風險依然完全可控。
其實，2010年樓市銷售火爆的情況下，不少地產企業(yè)隱藏了部分業(yè)績，這部分可結轉收入將保證地產企業(yè)全年度銷售指標的完成。對于上市企業(yè)來說，在當年銷售指標已經(jīng)達成的情況下，將一部分收入通過會計手段轉結入下一年度以鎖定未來賬面銷售額，是非常常見的手法。從當前已公布年報的房企來看，萬科可結轉收入為744.05億元,覆蓋其2011年1400億元目標銷售收入的近53%，而保利可結轉收入為515.44億元，雖然暫未公布2011年的銷售目標，但這部分收入占到其去年一整年銷售額662億元的77.8%。以此來看，由于有了去年大量結轉收入的墊底，對于相當一部分企業(yè)來說，完成今年年度銷售任務的壓力其實并不大。
地產商短期不會大面積降價
除了預收賬款和可結轉收入外，大量房企現(xiàn)金儲備普遍充足，短期內不存在償債壓力。分析人士指出，經(jīng)過近幾年來政府對房地產行業(yè)的調控頻繁化，企業(yè)在應對策略方面的經(jīng)驗已非常豐富，相當一部分企業(yè)其實從去年開始就已提前儲備“冬糧”。就已發(fā)布年報的典型房企來看，soho中國和萬通地產目前的賬面貨幣資金是其短期借款與一年內到期非流動負債之和的6倍以上，而萬科、保利、仁恒等企業(yè)至少在2倍以上，從這一層面上講，當前房企“抗擊打能力”其實遠比外界猜測的要強。
由于短期資金面風險可控及今年銷售目標壓力有限，大部分房地產企業(yè)目前依然保持著觀望態(tài)度，降價者寥寥。從具體項目來看，除恒大地產秉承其第一時間降價促銷的經(jīng)營傳統(tǒng)、在部分城市打出85折優(yōu)惠之外，目前絕大多數(shù)所謂降價樓盤都僅限于1-3個點的優(yōu)惠幅度。分析人士指出，從市場面上看，3-5月份將是決定今年房地產市場整體走勢的關鍵，在這段時間內，包括限購令在內的諸多調控政策的效應將開始釋放，而買方市場的態(tài)度也將逐漸明朗，尤其當下半年之后，如果市場銷售情況一直沒有改觀，則此時房企的資金回款壓力才將會有所出現(xiàn)，屆時，部分企業(yè)或將展開實際性的降價跑量行動。(新聞晨報) |
