房價真能降嗎？能!說這話的不是專家，而是開發(fā)商。
日前，遠洋地產(chǎn)在京的一個項目“真金白銀”地降價促銷，降幅達到4000元/平方米。同時媒體報道，萬科等多家開發(fā)商亦傳來降價的消息。稍早前，萬達集團董事長王健林預(yù)計，下半年房價會進入下降通道，至少維持兩年以上。而就在去年12月，王健林還對媒體信心滿滿地表示，房價在未來十年沒有下降的可能性。
與去年相比，這是一個很不一樣的現(xiàn)象。去年，關(guān)于房價要降的各種報告和宣言很多，有說當年三季度就要降，有說年底必降，社科院也好，投行也罷，全部脫靶。成交量敗退，成交價死扛，成為樓市的一個經(jīng)典畫面。而就在政策與市場的反復(fù)拉鋸博弈中，房價不看跌的預(yù)期始終堅挺，甚至一定程度上趨強，而這其中的一個代表就是，開發(fā)商嘴上不降價，實際行動上也不降價。于是，史上最嚴的樓市調(diào)控有了第二輪、第三輪，而每一輪新的調(diào)控啟動，都是因為樓市出現(xiàn)了“量價齊升”的現(xiàn)象。
限貸、限購以及央行三次加息等政策疊加的效果是無法無視的，樓市成交量下降，量跌不一定帶來價跌，但時間一長，必然在價格上有所反映。據(jù)媒體援引的一組數(shù)據(jù)顯示，自今年1月26日“新國八條”調(diào)控措施出臺后，北京248個在售的普通住宅項目中，有199個住宅項目價格出現(xiàn)停漲，占到了80.2%；降價項目為7個，占到3%；另有39個住宅項目出現(xiàn)漲價，占15.7%。
開發(fā)商也不是神仙，家里也沒有印鈔機。信貸融資渠道越來越窄、越來越難，光靠前兩年的銷售回款只能是苦撐待變，比如“經(jīng)濟二次探底”之類的想象，從而再度上演2008年的那一幕勝利大逃亡。然而，近一年的時間，調(diào)控決心絲毫未變，特別是“新國八條”更是讓房價進入下降預(yù)期通道。對此，現(xiàn)金流再好的開發(fā)商也必然要遭遇到資金門檻，特別是前幾年那些在房地產(chǎn)市場大肆擴張的公司。
不降價是需要底氣的。在去年，開發(fā)商不差錢，降價沒有動力。而一年過去了，開發(fā)商已經(jīng)沒那么不差錢了，再加上信貸環(huán)境收緊，開發(fā)貸很難申請，房地產(chǎn)信托的利率躥到了15%，快成合法的高利貸了，而這也越來越不容易，因為金融監(jiān)管部門正在收緊這方面的風險。因此，擺在房地產(chǎn)商面前的籌措資金的路便只剩下二選一：要么抵押資產(chǎn)，賭博式地大舉借債，就像綠城等開發(fā)商在2008年做的那樣；要么降價銷售回籠資金，快速上岸，避免被洗牌。
房價會降，層層加碼的調(diào)控政策不是請客吃飯，開發(fā)商面臨的資金壓力是真切的。但如果就此認為房地產(chǎn)市場已經(jīng)恢復(fù)理性和健康，則就有些過于樂觀。在保障房和土地財政方面的突破，才能讓房價進入合理空間。 |
