一方面，銷售不振導(dǎo)致資金回籠困難；另一方面，銀行緊縮貸款及證監(jiān)會對上市融資、增發(fā)、配股等進(jìn)行嚴(yán)控。眼下，國內(nèi)房企正受到資金鏈兩頭的不斷擠壓，降價的日子還有多遠(yuǎn)？目前來看，開發(fā)商們?nèi)栽诘教帯芭苠X”死撐，光是十大房企，上半年融資總額就已近千億。有專家預(yù)計，市場格局正在發(fā)生微妙變化，下半年房價或跌一成。
庫存消化期需10個月
日前，截至今年6月底，北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)2331萬平方米，比去年同期增長約18%左右。樓市整體庫存繼續(xù)增加，其中北京、上海、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市的庫存消化期在10個月左右。
相比一線城市，二線城市也面臨同樣問題。今年上半年，杭州、武漢、長沙、鄭州新建商品房總庫存量達(dá)到1127萬平米。預(yù)計由于上半年許多住宅項(xiàng)目推遲上市，不排除下半年多數(shù)城市的樓市總庫存還將呈上漲趨勢。
64家房企融資1484億
庫存量大幅攀升意味著資金回籠減緩，雪上加霜的是，銀行信貸政策收緊，房企面臨越來越緊缺的資金問題，為此，通過海外發(fā)行債券、票據(jù)、股權(quán)融資及依靠國內(nèi)房地產(chǎn)信托基金等方式成為越來越多房企的選擇。據(jù)中國某研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上半年，64家房企總?cè)谫Y額超1484億元。排在融資額前十位的房企融資已達(dá)919.88億元，其中世茂以246.25億元位居榜首。
另有報道稱，香港華夏標(biāo)準(zhǔn)資信評估有限公司近日發(fā)布的一份“2011華夏標(biāo)準(zhǔn)財信榜”顯示，目前房企財務(wù)狀況普遍不理想。包括萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金融街、萬通地產(chǎn)等至少26家房企財務(wù)狀況均屬于BBB級，表示“公司財務(wù)整體狀況一般，值得關(guān)注，其經(jīng)營和盈利水平會受不確定性因素的影響�！贝送�，北辰實(shí)業(yè)的財務(wù)狀況為BB級，而綠景地產(chǎn)、國興地產(chǎn)等兩家房企財務(wù)狀況掉入B級。
貸款占資金比例創(chuàng)新低
中地行研究分析，今年上半年，全國房企國內(nèi)貸款總共7023億元，同比增長僅僅6.8%，較2005-2010年平均26.5%的增長率大幅度降低；而房地產(chǎn)開發(fā)投資額卻達(dá)到26250億元，同比增長33%�！霸诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資額度大幅上升而銀行貸款增長卻大幅降低情況下，企業(yè)的資金壓力可想而知。上半年銀行貸款在所占資金來源中僅僅占到17.13%，為近年來最低�！庇谑�，房企唯有求助于海外發(fā)行債券、票據(jù)、股權(quán)融資及依靠國內(nèi)房地產(chǎn)信托基金等方式。
數(shù)據(jù)顯示，據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，中國房企海外融資已超過1000億元，幾乎為去年全年的2倍；此外，全國總共募集房地產(chǎn)基金7只，募集總額為11.33億美元，另募集到一只規(guī)模32.49億美元主要投向房地產(chǎn)行業(yè)的夾層基金(一種提供介于股權(quán)與債權(quán)之間的資金的基金)，為此，上半年房地產(chǎn)私募基金的資金募集總量已大大超過去年全年18.59億美元的規(guī)模。
下半年降價壓力加大
值得一提的是，即使有多渠道融資機(jī)會的海外上市房企，也面臨著高達(dá)15%的年息成本。因此，一些房企已將融資目光盯上了保障房。實(shí)際上，自6月21日，發(fā)改委已宣布，對于參與保障房建設(shè)的企業(yè)，可以通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項(xiàng)目融資。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，鑒于房企面臨越來越嚴(yán)重的資金問題以及各城市樓市總庫存不斷增加，下半年房價面臨著較大的降價壓力，“預(yù)計中心區(qū)住宅降價10%左右，而郊區(qū)降價幅度可達(dá)到15%左右�！�
不過，對于日前有報道稱，深圳萬科率先啟動團(tuán)購活動“萬團(tuán)大戰(zhàn)”，將有1萬套房源獲得每套5000元的優(yōu)惠；而此前碧桂園·十里銀灘提前認(rèn)籌、開盤當(dāng)天認(rèn)購可額外享受7.5折購房優(yōu)惠。在合富置業(yè)首席分析師龍斌看來，只是象征性“降價”。暨南大學(xué)教授胡剛也認(rèn)為，萬科和碧桂園的活動，只是一種營銷策略，還不能看作是降價信號，宣傳作用大于實(shí)質(zhì)讓利。
(羊城晚報) |
