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收益與風(fēng)險博弈 房地產(chǎn)信托如何贏得大考
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-8-1 9:00:47
蘭格鋼鐵 |
信托協(xié)會近日公布的二季度數(shù)據(jù)顯示，上半年新增房地產(chǎn)信托余額2078億元。面對收益與風(fēng)險不斷升級的博弈，處在市場與調(diào)控夾層中的信托公司也在思考著如何贏得市場的考驗。
房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險
引發(fā)信托市場恐慌情緒
市場中有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險的恐慌主要來自于國家密集的調(diào)控政策。一邊是樓市政策預(yù)期不明朗、市場波動情緒較大。加之CPI不斷攀升新的高位，流動性泛濫等問題都為未來貨幣政策的走向增添了很多不確定性因素。顯然，開發(fā)商通過銀行的低成本融資渠道已不容樂觀；而從監(jiān)管層“反復(fù)”叫停、“窗口指導(dǎo)”等現(xiàn)象來看，逐漸收緊信托公司房地產(chǎn)融資的口子也已經(jīng)成為不爭的事實。上述市場信號的共同作用給房地產(chǎn)信托的投資者帶來強(qiáng)大的風(fēng)險預(yù)期。從整體層面來看市場中目前還沒有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付風(fēng)險，但是隨著行業(yè)內(nèi)部深入整合的進(jìn)行，監(jiān)管層對此問題的認(rèn)識還是相當(dāng)謹(jǐn)慎。
合理引導(dǎo)房地產(chǎn)基金發(fā)展
如何積極運作房地產(chǎn)信托基金是擺在監(jiān)管層及業(yè)內(nèi)人士面前的首要問題，也是發(fā)展信托、將信托從“類貸款”似的銀行同質(zhì)發(fā)展模式中解放出來的大思路。
2010年信托業(yè)峰會上，銀監(jiān)會有關(guān)人士提出鼓勵信托公司研究創(chuàng)新中長期私募基金計劃。通過信托公司發(fā)揮自身資產(chǎn)管理的制度性優(yōu)勢，借助專業(yè)化的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的運作，將以點狀形態(tài)分布的房地產(chǎn)信托整合為一個資金池下的組合基金信托。在提高管理效率的同時努力放大信托公司作為資產(chǎn)管理人的服務(wù)能力。一方面有助于打造專業(yè)的管理團(tuán)隊、形成強(qiáng)大的品牌資源；另一方面也有效實現(xiàn)房地產(chǎn)市場資源的整合及優(yōu)化配置。通過信托公司與銀行、擔(dān)保公司等金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)動，把之前無法運作的項目實現(xiàn)可操作性、把無法滿足風(fēng)險控制要求的單體產(chǎn)品變成具有立體保障體系的組合項目。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)信托基金的研發(fā)與創(chuàng)新，才能實現(xiàn)信托業(yè)乃至金融業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)同。
此外，隨著銀行房地產(chǎn)貸款融資量的急劇減少，監(jiān)管層運用有形的“政策之手”將開發(fā)商的融資重點轉(zhuǎn)向信托。我們認(rèn)為這是一種合理的政策取向與市場引導(dǎo)，因為樓市調(diào)整正在進(jìn)行時，房地產(chǎn)行業(yè)的整合由于政策的緣故也處于“被實施”階段。與其讓銀行承擔(dān)著因房地產(chǎn)市場出現(xiàn)違約風(fēng)險而產(chǎn)生金融體系的傳導(dǎo)性風(fēng)險，不如將其與銀行業(yè)進(jìn)行隔離，讓單體違約風(fēng)險僅僅與信托相關(guān)聯(lián)。即使發(fā)生個別房地產(chǎn)倒閉的現(xiàn)象，也僅觸及與之關(guān)聯(lián)的信托公司的信用風(fēng)險。
隔離風(fēng)險刻不容緩
然而，信托與開發(fā)商的親密結(jié)合程度遠(yuǎn)超過監(jiān)管層的預(yù)料。信托協(xié)會近日公布的二季度數(shù)據(jù)顯示，上半年新增房地產(chǎn)信托余額2078億元。從上半年監(jiān)管層頻頻“出手”的現(xiàn)象來看，房地產(chǎn)信托行業(yè)的規(guī)模性擴(kuò)張已經(jīng)引起了政府的擔(dān)憂，深入貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的風(fēng)險隔離措施已刻不容緩。換句話來說，房地產(chǎn)信托風(fēng)險其實并不可怕，可怕的是出現(xiàn)整個行業(yè)傳導(dǎo)的系統(tǒng)性風(fēng)險。監(jiān)管層建立實體行業(yè)向金融行業(yè)的風(fēng)險隔離機(jī)制是進(jìn)行政策指導(dǎo)的出發(fā)點也是實施微觀監(jiān)管的歸宿。
依照監(jiān)管層的指導(dǎo)要求，信托公司今后在選擇房地產(chǎn)項目時必然要遵循“優(yōu)中選優(yōu)”的原則。只有具備良好信譽(yù)、充足抵押等優(yōu)勢的大型房地產(chǎn)商才能成為信托公司優(yōu)先過會的信托項目。這樣一種優(yōu)勝劣汰的選擇過程，表明了監(jiān)管層有意整合房地產(chǎn)市場的態(tài)度與決心，信托在一定程度上充當(dāng)了加速房地產(chǎn)行業(yè)整合的催化劑。目前在爭取銀行開發(fā)貸款的可能性已經(jīng)為零的情形下能否在信托機(jī)構(gòu)成功融資成為衡量開發(fā)商在多元融資格局下是否具有強(qiáng)烈市場公信力的重要指標(biāo)。聚焦房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險是信托公司對該行業(yè)進(jìn)行項目管理及遴選一個重新認(rèn)識過程。針對如何化解風(fēng)險、培育優(yōu)良的房地產(chǎn)信托文化對信托公司來說也是一種考驗。
作為從業(yè)人員，“受人之托、代人理財”的立業(yè)之本不可忘，受托人肩負(fù)的社會責(zé)任不可小覷。在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)過程中除了把握項目細(xì)節(jié)、控制風(fēng)險外，還要具備洞察宏觀經(jīng)濟(jì)走向、行業(yè)發(fā)展趨勢的能力。只有加強(qiáng)研判，才能瞄準(zhǔn)市場方向；只有加強(qiáng)學(xué)習(xí)與反思，才能將感知化為理性。眾所周知我國商業(yè)銀行經(jīng)營目標(biāo)的三個要求即安全性、流動性、盈利性，無論何時在三者之間位列首位的永遠(yuǎn)都是安全性。聚焦房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險是信托公司對該行業(yè)進(jìn)行項目管理及遴選的一個重新認(rèn)識過程，也是對信托公司如何化解風(fēng)險、培育以風(fēng)險為本的房地產(chǎn)信托文化的一種考驗。
(證券日報) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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