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供應(yīng)激增 北京樓市價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)
 http://zhuijuan.cn    發(fā)表日期：2011-7-29 9:17:14  蘭格鋼鐵
    本月以來，房山和昌平儼然成為樓市供應(yīng)的主力。在京城商品房簽約套數(shù)普跌的大潮下，上述兩地的簽約率卻居高不下。

    盡管目前兩地房價(jià)相對(duì)較低，但由于下半年住宅供應(yīng)量還將激增，使得兩地樓盤的促銷步伐絲毫不見放緩。與此同時(shí)，隨著限購政策的持續(xù)實(shí)施，開發(fā)商的日子必將越發(fā)難過，主動(dòng)降價(jià)已經(jīng)成為其唯一出路。

    ●銷售數(shù)據(jù)

    房山昌平簽約率居高不下

    盡管上周北京市商品房簽約套數(shù)跌至最近數(shù)周的新低，但是房山和昌平兩地的簽約率卻居高不下。

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至7月25日，年內(nèi)供應(yīng)的房山區(qū)住宅項(xiàng)目合計(jì)16個(gè)，提供住宅套數(shù)為6141套。截至目前，共簽約4435套，簽約率達(dá)到72.2%。

    記者發(fā)現(xiàn)，該簽約率不僅高于全市所有項(xiàng)目46.7%的平均簽約率，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了通州不足25%的簽約率。

    火爆的行情并非房山一地，昌平區(qū)的簽約率也不甘示弱。上周，京城成交量第三位的項(xiàng)目金隅·觀瀾時(shí)代(資料、論壇)便位于昌平區(qū)，該項(xiàng)目單周售出92套，成交均價(jià)為16722元/平方米。

    盡管該項(xiàng)目是今年以來昌平區(qū)供應(yīng)不多的70年產(chǎn)權(quán)的住宅項(xiàng)目，具有一定的稀缺優(yōu)勢，但其單價(jià)仍比周邊在售住宅項(xiàng)目低了三千至五千元。

    ●原因分析

    低價(jià)項(xiàng)目未敢放松促銷

    為何兩地銷售情況如此樂觀？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，價(jià)格優(yōu)勢是其主要原因。

    據(jù)了解，房山區(qū)地處北京最南端，而北京南城的發(fā)展一直相對(duì)落后，因此該區(qū)域多為滿足剛性需求的普通住宅項(xiàng)目。

    例如，即將于8月入市的北潞尚界(資料、論壇)、中糧萬科長陽半島(資料、論壇)、萬科幸福匯(資料、論壇)、建邦華庭(資料、論壇)等6個(gè)項(xiàng)目的立項(xiàng)全部為普通住宅，主力戶型多為80至90平方米的兩居，價(jià)格為1萬元至1.8萬元之間。

    在相對(duì)較低房價(jià)下，盡管金隅·觀瀾時(shí)代的銷售不錯(cuò)，但該項(xiàng)目依然不敢放松促銷步伐。

    記者日前從開發(fā)商處獲悉，從7月23日起，成功認(rèn)購該項(xiàng)目的購房者還可參與砸金蛋活動(dòng)，贏取抵扣總房款3萬元的優(yōu)惠。

    ●業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

    樓市價(jià)格戰(zhàn)或愈演愈烈

    業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房山與昌平兩地樓市的促銷競爭并不會(huì)因?yàn)楹灱s率高漲而停止，而將愈演愈烈。

    中原地產(chǎn)三級(jí)市場研究總監(jiān)張大偉表示，在限購政策的影響下，市場對(duì)區(qū)域單套總價(jià)在150萬左右兩居室的需求較大，且自住需求占絕對(duì)多數(shù)。

    不過，下半年房山可能還將有超過5000套的住宅供應(yīng)，供應(yīng)量的激增將影響到區(qū)域房價(jià)。為換取銷量，部分供應(yīng)量較大的項(xiàng)目可能出現(xiàn)明顯的降價(jià)促銷。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍則表示，隨著限購政策的持續(xù)，一些已經(jīng)表現(xiàn)出過熱跡象的二、三線城市房地產(chǎn)市場將受限購政策制約。投資回報(bào)率下降和回報(bào)周期拉長，將迫使投資熱錢進(jìn)一步撤出，樓市泡沫也將得到控制。

    ●后市預(yù)期

    主動(dòng)降價(jià)成開發(fā)商出路

    對(duì)購房者來說，限購政策的深化引發(fā)的投資回報(bào)預(yù)期下降將造成成交遇冷，投資規(guī)模下降。除被動(dòng)限購的客戶群外，主動(dòng)觀望的客戶群數(shù)量也會(huì)增加。

    對(duì)開發(fā)商來說，限購政策表明了中央的調(diào)控決心，寄希望于限購令在短期內(nèi)退出已不可能，開發(fā)商的銷售壓力和資金壓力也將長期存在。為了避免更嚴(yán)厲政策的打壓，同時(shí)爭取更多的銷量，主動(dòng)降價(jià)是其唯一途徑。

    因此，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，更多上市新盤將會(huì)低價(jià)入市，降價(jià)的老項(xiàng)目數(shù)量也將有所增加。

    高姍還指出，盡管調(diào)控已進(jìn)入相對(duì)平淡期，但限購令的長期執(zhí)行與日趨收緊的貨幣政策，使得全行業(yè)對(duì)后市的預(yù)期均不容樂觀。

    這一預(yù)期也很快地反映到土地市場上。大紅門居住用地的出讓遇冷，已然折射出北京土地市場的降溫跡象。由此可見，房企對(duì)土地市場乃至整體樓市后續(xù)發(fā)展的預(yù)期較為悲觀，下半年開發(fā)商的日子也將更加艱難。文/記者張媛

    (本文來源：法制晚報(bào)作者：張媛)
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