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上海樓市遭遇“指導(dǎo)價(jià)”：開發(fā)商定價(jià)過高或遭約談會(huì)審
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-7-27 9:27:32
蘭格鋼鐵 |
上海市房管局20日發(fā)布的通知稱，對于定價(jià)過高的項(xiàng)目開發(fā)商，可以采取約談、勸誡等方式加強(qiáng)指導(dǎo)和審核，也可以聯(lián)合價(jià)格主管等部門進(jìn)行會(huì)審。徐曉林早報(bào)資料
尚未擺脫低迷的上海樓市遭遇“指導(dǎo)價(jià)”。
被坊間稱為“滬四條”的《關(guān)于加強(qiáng)本市商品住房銷售行為監(jiān)管嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策等有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)，昨日掛在了上海市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站(上海市房管局)上。
細(xì)讀這份發(fā)布時(shí)間為7月20日的《通知》，其羅列的四項(xiàng)舉措多是對此前政策的進(jìn)一步規(guī)范，但其中也有引人注目之處。
《通知》稱，“各區(qū)縣房管部門要指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參照本區(qū)域同質(zhì)樓盤實(shí)際成交價(jià)格、委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估等方式合理定價(jià)。對于定價(jià)過高的，可以采取約談、勸誡等方式加強(qiáng)指導(dǎo)和審核，也可以聯(lián)合價(jià)格主管等部門進(jìn)行會(huì)審。對于商品住房銷售方案不符合規(guī)定和本通知要求的，不予受理銷售方案備案”。這一表述被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為滬版“限價(jià)令”浮出水面。
還有限購。根據(jù)《通知》，“非本市戶籍居民家庭持《個(gè)人所得稅完稅憑證》購房的，個(gè)人所得稅的申報(bào)日期須符合'自購房之日起算的前2年內(nèi)累計(jì)繳納滿12個(gè)月’的規(guī)定，補(bǔ)繳的不予認(rèn)可”。
昨日同時(shí)掛在上海市房管局網(wǎng)站上的一則新聞稿提到，“針對目前納稅證明中無申報(bào)納稅日期問題，正會(huì)同相關(guān)職能部門抓緊制訂配套的個(gè)人所得稅證明文件�！�
這一題為《本市堅(jiān)決貫徹國家房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策措施，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策》的新聞稿出爐前，國務(wù)院總理溫家寶7月12日主持召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提到，“已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”。
上海市房管局相關(guān)人士昨日稱，“滬四條”對目前房地產(chǎn)市場存在的部分不太規(guī)范的行為進(jìn)行了規(guī)范，意味著對房地產(chǎn)市場的整頓更趨嚴(yán)格。
滬版“限價(jià)令”？
對于“指導(dǎo)價(jià)”，部分開發(fā)商直言執(zhí)行難度太大。
某上海本地開發(fā)商稱，同一區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目的品質(zhì)差異很大，景觀、用材、品質(zhì)的不同，導(dǎo)致同區(qū)域項(xiàng)目單價(jià)可能相差上萬元。以區(qū)域位置來定價(jià)，執(zhí)行難度太大。
某上市企業(yè)開發(fā)商也坦言，“如果現(xiàn)在要求企業(yè)按照周邊項(xiàng)目定價(jià)，相信不少企業(yè)會(huì)顯得不合作�！�
按規(guī)定，3萬平方米以下項(xiàng)目必須一次性推出房源，且網(wǎng)上報(bào)價(jià)只能降不能升。對此規(guī)定，部分開發(fā)商之前的應(yīng)對方法是上調(diào)備案價(jià)格。按照周邊項(xiàng)目定價(jià)的最新規(guī)定無疑部分封殺了這一操作空間。
前述上市企業(yè)開發(fā)商介紹，一般一個(gè)項(xiàng)目3萬平方米的體量消化周期為3年左右，如果要求企業(yè)在歷時(shí)3年的銷售過程中一直按“指導(dǎo)價(jià)”賣房子，企業(yè)顯然不樂意。
對于此類觀點(diǎn)，前述房管局相關(guān)人士回應(yīng)稱，政策具有規(guī)范市場的作用，具體操作方式會(huì)不斷完善。
值得一提的是，此前的6月23日，上海市房管局即已約談過“定價(jià)過高”的開發(fā)商——上海利寶房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司。彼時(shí)，利寶地產(chǎn)開發(fā)的佘山月湖山莊二期，推出的55套房源中，有7套房源報(bào)價(jià)超過20萬元/平方米，最高報(bào)價(jià)達(dá)24.6萬元/平方米，引發(fā)普遍關(guān)注。有關(guān)部門要求，“開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)目前實(shí)際成交情況，并參照周邊房價(jià)水平重新核價(jià)，并報(bào)房管部門備案�！鄙虾Ｊ蟹抗芫之�(dāng)時(shí)即稱，將繼續(xù)關(guān)注本市高價(jià)樓盤銷售動(dòng)態(tài)。
某位接近上海市房管局的人士分析，雖然此次《通知》只字未提對于佘山月湖山莊二期開發(fā)商的約談結(jié)果，但相信這一約談模式，將逐步成為房管局對今后高價(jià)項(xiàng)目的監(jiān)管手段。
分析師薛建雄也稱，商品住宅網(wǎng)上備案價(jià)虛高已成普遍現(xiàn)象，前述佘山項(xiàng)目只是較為夸張�！锻ㄖ返某雠_(tái)，對此有規(guī)范和警示作用。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，佘山月湖山莊二期54套在售房源的網(wǎng)上備案價(jià)已普遍縮水。曾經(jīng)的單價(jià)24.6萬元房源——洞涇鎮(zhèn)林蔭新路255弄100號(hào)，目前的網(wǎng)上報(bào)價(jià)為17.8萬元/平方米。
補(bǔ)繳稅單不再被認(rèn)可
“樓市或遭毀滅性打擊”
對《通知》提及的不認(rèn)可補(bǔ)繳稅單的規(guī)定，昨日有業(yè)內(nèi)人士稱，這一做法尚存技術(shù)難點(diǎn)。因?yàn)樘峤恢练康禺a(chǎn)交易中心的個(gè)稅完稅憑證，通常并無補(bǔ)繳標(biāo)志，具體信息需通過稅務(wù)部門才能查得。
對此，上海市房管局網(wǎng)站26日發(fā)布的新聞稿提到，針對目前納稅證明中無申報(bào)納稅日期問題，正會(huì)同相關(guān)職能部門抓緊制訂配套的個(gè)人所得稅證明文件。
上海市稅務(wù)主管部門相關(guān)人士昨日表示，稅務(wù)局一定會(huì)配合房管局，通過相關(guān)手續(xù)進(jìn)行稅單的復(fù)核。
對此項(xiàng)限購政策短板的補(bǔ)齊，德佑地產(chǎn)市場中心高級(jí)研究經(jīng)理陸騎麟認(rèn)為，這對樓市尤其是中高端市場，可能是毀滅性的打擊。據(jù)陸騎麟介紹，當(dāng)前的上海樓市尤其是中高端市場中，“非上海戶籍”購房者的比重相對較高，其中投資性買房的比重還是相對較高的，一旦限購漏洞被補(bǔ)，下半年的成交量或?qū)⒒芈涞?008年的最低水平。
上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨稱，隨著樓市限購的再度收緊，市場上的可購房人數(shù)量將不可避免地受到影響，這會(huì)加速下半年房價(jià)下跌的預(yù)期。
薛建雄說，雖然“滬四條”只是對于現(xiàn)行監(jiān)管漏洞的堵截，但效果可能類似于二次調(diào)控。
喊停多項(xiàng)灰色操作
“滬四條”還提到，未取得預(yù)售許可或未辦理現(xiàn)房銷售備案的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不得通過商業(yè)網(wǎng)站以認(rèn)籌、發(fā)放VIP卡、網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購等方式，收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。
據(jù)前述接近上海市房管局的人士稱，住建部去年4月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》明確，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。但開發(fā)商是否可以通過第三方機(jī)構(gòu)出售VIP卡，《通知》未明確提及。“這導(dǎo)致部分企業(yè)，通過和第三方機(jī)構(gòu)合作發(fā)放VIP卡的現(xiàn)象屢禁不止�！�
今年5月，寶山一尚未取得預(yù)售證的項(xiàng)目，即通過與網(wǎng)站合作，以網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購的名義，出售“白金卡”和“護(hù)照”，招攬客戶而被央視曝光。
某知情人士透露，該案例曝光后，業(yè)界相當(dāng)關(guān)注房管局的處理結(jié)果�！锻ㄖ废嚓P(guān)規(guī)定的出臺(tái)，無疑是對這種“擦邊球”做法的明確喊停。
上海市房管局發(fā)調(diào)控新規(guī)“限價(jià)、限購”同步推進(jìn)
一、各區(qū)縣房管部門要進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售方案備案審核，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參照本區(qū)域同質(zhì)樓盤實(shí)際成交價(jià)格、委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估等方式合理定價(jià)。
對于定價(jià)過高的，可以采取約談、勸誡等方式加強(qiáng)指導(dǎo)和審核，也可以聯(lián)合價(jià)格主管等部門進(jìn)行會(huì)審。對于商品住房銷售方案不符合規(guī)定和《通知》要求的，不予受理銷售方案備案。銷售現(xiàn)場公布的房源價(jià)格應(yīng)當(dāng)與經(jīng)房管部門備案的一房一價(jià)保持一致。
二、未取得預(yù)售許可或未辦理現(xiàn)房銷售備案的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式，向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用；也不得通過商業(yè)網(wǎng)站以認(rèn)籌、發(fā)放VIP卡、網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購等方式，收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。
各區(qū)縣房管部門應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住房銷售方案中明確是否存在通過商業(yè)網(wǎng)站等銷售合作方進(jìn)行預(yù)訂、銷售等情況。對商業(yè)網(wǎng)站等非房地產(chǎn)企業(yè)參與無證預(yù)訂的，要及時(shí)移送或會(huì)同工商等相關(guān)部門進(jìn)行查處。
三、非上海市戶籍居民家庭持《個(gè)人所得稅完稅憑證》購房的，個(gè)人所得稅的申報(bào)日期須符合“自購房之日起算的前2年內(nèi)累計(jì)繳納滿12個(gè)月”的規(guī)定，補(bǔ)繳的不予認(rèn)可。
四、各區(qū)縣房管部門要會(huì)同價(jià)格主管等部門集中開展一次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場專項(xiàng)整治，重點(diǎn)檢查未經(jīng)備案從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、提供或者代辦虛假證明材料、慫恿或協(xié)助當(dāng)事人簽訂“陰陽合同”、炒賣房號(hào)、哄抬房價(jià)等行為。專項(xiàng)整治情況以及查處典型案例于今年10月底報(bào)上海市房管局，由上海市房管局匯總后報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。
(來源：上海市住房保障和房屋管理局) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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