|
|
二三線城市成調(diào)控重點 下半年樓市調(diào)整有望深入
|
|
http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-7-19 8:40:26
蘭格鋼鐵 |
來源：上海證券報
國家統(tǒng)計局昨天發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個城市新建商品住宅指數(shù)中，實施限購的39個城市同比漲幅平均為4.23%，而未實施限購措施的31個城市平均漲幅為4.66%。限購城市房價漲幅明顯低于未限購城市，說明限購措施對抑制房價過快上漲的作用初步顯現(xiàn)。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)人士透露，正在草擬將實施限購措施的二三線城市名單。有關(guān)專家認(rèn)為，隨著限購措施進(jìn)一步向二三線城市擴大，房地產(chǎn)調(diào)控也將得到進(jìn)一步深化。
限購效果初步顯現(xiàn)
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，限購措施最為嚴(yán)厲的北京、上海、廣州、深圳4個城市，6月份新建商品房價格基本保持平穩(wěn)，其中環(huán)比最大漲幅為0.2%，二手房價格最大上漲幅度為0.6%。6月份四大城市房價同比漲幅僅為3.85%。
記者還注意到，5月份全國70個大中城市中，京滬廣深四大一線城市房價漲幅也只有3.2%，明顯低于其他城市5.5%的房價平均漲幅。
“目前來看，限購依然是樓市調(diào)控最有效的手段之一。日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確要求，已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。未來一段時間，實施限購措施的區(qū)域范圍將進(jìn)一步擴大�！敝袊笖�(shù)研究院副院長陳晟說。而據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計分析，目前執(zhí)行限購的城市超過40個，限購城市的房地產(chǎn)成交量都明顯萎縮。
“以最先采取限購的北京為例，商品房與二手房的交易量都明顯萎縮，北京在實施限購后的成交量中，89.6%為自住的首次置業(yè)，其中本地戶籍購房占到91%，這些數(shù)據(jù)比實施限購前出現(xiàn)大幅增長。投機投資需求明顯受到擠壓�！敝性禺a(chǎn)研究報告說。
去年4月份出臺的“國十條”明確提出，房價過高、上漲過快的城市出臺限購措施。去年10月，陸續(xù)有20多個城市出臺“限購令”。今年1月出臺的“國八條”提出，要擴大限購范圍、加大限購力度，直轄市、省會城市、計劃單列市(若不含拉薩共計35個城市)和房價過高、上漲過快的城市要在一定時期實行限購措施，對本地戶籍家庭擁有2套及以上住房不得再購買，非本地戶籍家庭擁有1套及以上住房、不能提供當(dāng)?shù)丶{稅或社保繳納證明的不得購買住房。
截至目前，已有約40個城市出臺限購措施，不同城市嚴(yán)厲程度略有差異，其中北京要求非本地戶籍無房家庭提供“連續(xù)5年”繳納社�；蚣{稅證明，是本輪限購措施中要求最為嚴(yán)厲的城市。
北京等地的限購措施出臺已有5個多月，從數(shù)據(jù)中可以看出，限購措施給房地產(chǎn)市場帶來了明顯變化。即，成交價格上漲的幅度明顯降低，6月份價格下降的城市有12個，持平的城市有14個。與5月份相比，6月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了6個。
另外，商品房庫存上漲，大部分城市存銷比已經(jīng)接近歷史最高值，一線城市如北京、廣州、深圳近期都出現(xiàn)了知名開發(fā)商推出實質(zhì)性降價樓盤的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，三季度樓市將出現(xiàn)從量跌到價跌的變化。
新一輪限購城市名單正在擬訂
另一方面，為應(yīng)對房價隨時可能出現(xiàn)的反彈壓力，特別是部分二三線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的“量價齊漲”現(xiàn)象，限購等調(diào)控措施仍有進(jìn)一步加碼的必要。
記者了解到，住建部已經(jīng)開始調(diào)查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并將據(jù)此草擬新一輪限購城市名單。
“確定新一輪限購城市名單可能主要看兩個方面：一是看房價同比和環(huán)比上漲數(shù)據(jù)；二是看推動房價上漲的資金是來源于本地還是外地�！标愱煞治稣f，在他看來，丹東、烏魯木齊、鄂爾多斯、廊坊等城市都可能進(jìn)入實施限購的行列。
“根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份有28個城市房價同比漲幅超過5%，與5月份相比，減少2個。有26個城市新房價格上漲幅度連續(xù)3個月超過5%，其中約有16個城市當(dāng)下沒有推行限購政策，包括秦皇島、吉林、煙臺等�！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，有關(guān)部門擬訂限購名單，可能會參照以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)，特別是連續(xù)多個月房價保持較快上漲的城市，未來出臺限購政策的可能性很大。
當(dāng)然，“對于部分限購政策執(zhí)行不到位、不徹底的城市，其政策執(zhí)行力度也有必要進(jìn)一步加大�！睆堅抡f。
房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)”
18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市住宅銷售價格月度報告。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有12個，持平的城市有14個。與5月份相比，6月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了6個。價格上漲的城市中，漲幅比5月份縮小的城市有24個。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，6月全國房價繼續(xù)延續(xù)著下調(diào)回穩(wěn)的趨勢，調(diào)控效果日漸顯著。不過面臨部分城市房價上漲壓力仍然較大，有些城市調(diào)控力度有所放松，保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展不平衡等等新出現(xiàn)的問題，給房地產(chǎn)調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn)，也使房地產(chǎn)調(diào)控由限購、限貸、房產(chǎn)稅等宏觀層面轉(zhuǎn)向范圍更廣、針對性更強的“深水區(qū)”。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者，回顧半年來國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在商品房銷售上，無論是一手房，還是二手房，成交情況都較去年總體水平明顯下滑，與歷史均值相比，今年2月到6月可謂非常低迷。
楊紅旭表示，北京、上海等經(jīng)歷著嚴(yán)格調(diào)控的一線城市，樓市的態(tài)勢正呈現(xiàn)出三個明顯的特點：成交量萎縮，價格基本穩(wěn)定，供大于求現(xiàn)象明顯。
在銷量、價格、庫存等市場因素出現(xiàn)變化的同時，保障房建設(shè)的加速，開發(fā)企業(yè)資金鏈的緊繃無疑也從另外一個角度印證著樓市調(diào)控的效果。
市場如何規(guī)范？保障性住房建設(shè)資金怎樣籌集？如何遏制過快上漲的房租？怎樣避免調(diào)控政策在地方政府的執(zhí)行過程中走樣……新的問題給房地產(chǎn)調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn)，也使房地產(chǎn)調(diào)控由限購、限貸、房產(chǎn)稅等宏觀層面轉(zhuǎn)向范圍更廣、針對性更強的“深水區(qū)”。
回顧上半年的調(diào)控走勢，事實上，在“國八條”之后，一系列微觀層面的政策措施就已經(jīng)開始不斷浮出水面：
3月到4月，國務(wù)院派出8個調(diào)查組分赴各地對樓市調(diào)控情況進(jìn)行摸底。
4月初，國家發(fā)展改革委官員表示，發(fā)展改革委正在研究對商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├囊?guī)定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。
5月1日，《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》正式施行，商品房銷售進(jìn)入“一房一價”“明碼標(biāo)價”的時代。
7月，財政部與住建部下發(fā)《關(guān)于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項目資本金足額到位的通知》，國家發(fā)改委也下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，為保障性住房建設(shè)拓寬融資渠道。
幾乎與此同時，住建部和國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求各地采取多種措施，控制住房租金上漲過快……
12日，國務(wù)院再次召開常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強調(diào)控工作。其中提出的5點建議在將既往的信貸、土地、保障房建設(shè)等政策進(jìn)行梳理和強調(diào)的同時，還進(jìn)一步提出了擴大限購范圍，抑制二、三線城市房價過快上漲，抑制租金過快上漲等新的調(diào)控方向。
“既往的政策要繼續(xù)堅持，未來的調(diào)控要不斷創(chuàng)新以增加針對性。”采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士都表達(dá)了這樣的觀點。
對于下一步房地產(chǎn)調(diào)控的走勢，山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所名譽所長郭松海認(rèn)為，雖然局部地區(qū)的住宅供需關(guān)系已有所變化，但整體來看房地產(chǎn)市場調(diào)控仍不能放松，許多城市房價依然堅挺，房價和百姓的收入相比依然處于較高水平，繼續(xù)抑制投資、投機行為并加大保障性住房供給的政策仍需繼續(xù)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。 |
|
|
|
文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
|
|
|
