北京房協(xié)撰文表示6月北京房價延續(xù)穩(wěn)中有降的態(tài)勢，調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)，未來房價僵局有望打破。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，下半年新房價格下行趨勢將深化。
首先，高庫存積壓效應(yīng)將顯現(xiàn)，房企降價釋壓將成為主旋律
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至7月14日，北京新房住宅存量已達(dá)10.8萬套，逼近11萬大關(guān)。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，住宅高庫存的積壓效應(yīng)會逐漸顯現(xiàn)，將推動房價下行：一方面，上半年商品房項目平均簽約率僅45%，較去年同期下降22個百分點，新項目開盤后滯銷嚴(yán)重，開發(fā)商降價銷售的意愿漸漸增強；另一方面，高位的庫存量使下半年計劃入市的項目無論是銷售壓力還是競爭都會加劇，而上半年已有98.1%的項目價格持平或下降，預(yù)計下半年房企降價釋壓將成為主旋律。
其次，“限房價、競低價”的地塊供應(yīng)比重增加，將穩(wěn)定房價預(yù)期
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011上半年“限房價、競地價”地塊成交占比44%，較2010年全年成交比重上漲16個百分點。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，“限房價、競地價”的限價商品房項目對于穩(wěn)定房價的作用明顯，如上半年首個限價商品房項目“中鐵長陽國際城”入市后在穩(wěn)定房山區(qū)域房價，滿足剛性需求上取得良好效果。而下半年中小套型普通商品住房用地供應(yīng)將全面施行“限房價、競地價”的出讓方式，這意味著保障房的供應(yīng)力度將加大，不僅穩(wěn)定了下半年的房價下行預(yù)期，對于明年的房價回落也會起到重要作用。
張月認(rèn)為，隨著新房價格下行趨勢的深化，樓市(樓市博客)將逐漸進(jìn)入買方市場，在三方面將利于剛性自住需求得到更大程度的釋放。
首先，開發(fā)商新項目的品質(zhì)將提高。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，由于限購對于購房數(shù)量的限制，消費者購房選擇上更加慎重，除了價格外，項目的品牌、質(zhì)量、配套設(shè)施等因素往往消費者的關(guān)注點。在商品房滯銷加劇的環(huán)境下，開發(fā)商將會致力于提升住宅品質(zhì)來提升項目賣點，增加競爭優(yōu)勢。
其次，消費者購房的議價空間將增大。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，通常三、四季度才是開發(fā)商推盤入市的高峰期，在目前高位庫存的基礎(chǔ)上，下半年住宅存量極有可能繼續(xù)上漲，開發(fā)商“以價換量”的意愿將增強，屆時消費者購房將獲得更大的降價空間。
第三，商品房降價趨勢或引起二手房的聯(lián)動效應(yīng)。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，調(diào)控下和商品房相比，二手房成交在價格定位、信貸門檻、降價幅度三面處于弱勢，成交量下降幅度更大，7月上旬成交量已落后商品房。未來隨著二手房持續(xù)積壓，業(yè)主面臨的出售壓力增大，部分二手房業(yè)主回迫于銷售壓力也會尋求更大降價空間，而商品房對于二手房價格的聯(lián)動效應(yīng)也會更加凸顯。
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