土地出讓金同比縮水近三成

http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-7-7 9:12:56 蘭格鋼鐵

上海上半年土地市場總結(jié)

　　“今年上半年上海的土地市場成交并不算活躍，大量的地塊零溢價成交，上半年的土地出讓金也僅為去年全年的三成。

　　但業(yè)內(nèi)人士卻表示，目前土地市場的狀況并非冷清，而是地價回歸到了一種正常合理的水平。下半年或基本維持上半年的態(tài)勢，不失為開發(fā)商抄底的好時機�！�

　　土地收入僅為去年三成

　　方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，今年上半年上海共成交310幅土地，總計1029.6萬平方米，與去年同期相比上漲6.24%。然而，成交金額卻在減少，上半年出讓土地總收入為492億元，同比下滑27.36%，僅完成去年全年土地出讓總收入的31.65%。

　　上海同策房產(chǎn)咨詢機構(gòu)分析師陸程超告訴記者，“今年上半年優(yōu)質(zhì)地塊的推出并不多，經(jīng)營性宅地僅占全部出讓土地的18.69%，而去年同期則占到了37.19%。另一方面，二級市場的低迷表現(xiàn)也直接影響了一級市場，土地溢價率普遍降低也是造成土地收入減少的原因之一�！�

　　世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)域分析師裴紅梅表示，“從成交的地塊來看，2010年度全年經(jīng)營性土地成交的平均溢價率為72%，上半年略低于全年平均值，這和去年下半年房地產(chǎn)銷售行情向好有很大關(guān)系。而今年上半年經(jīng)營性用地成交的平均溢價率為34%，房企拿地更加謹慎，頻繁的低溢價率成交，導致土地出讓金縮水�！�

　　★土地出讓金難免負增長★

　　方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，上海土地出讓收入自2008年以來一直保持著連續(xù)高增長的態(tài)勢，2008年423.2億元、2009年1012.9億元，2010年更是創(chuàng)下了1560.8億元的歷史高位。

　　而今年上半年的土地收入僅達到去年的三成，下半年土地市場是否還會延續(xù)上半年走勢，土地出讓金是否會出現(xiàn)負增長？

　　裴紅梅表示，“今年房企的資金鏈緊張已經(jīng)眾所周知，上半年各大開發(fā)商的銷售狀況一般，資金回籠放緩，在市場調(diào)控沒有放松的情況下，開發(fā)商可能繼續(xù)保持理性的態(tài)度拿地，因此下半年很有可能繼續(xù)維持低溢價率成交的現(xiàn)狀，全年土地出讓金負增長的情況難以避免。”

　　宋會雍也指出，“嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，正在影響房企對于上海住宅用地價值的判斷，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)政策相對寬松的二三線城市，因此對于土地財政有著較強依賴的地方政府正遭遇煎熬�！�

　　★四成經(jīng)營性用地零溢價★

　　分析師認為，隨著房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場遇冷，后市的走勢仍不明朗，開發(fā)商對于下一步拿地的熱情也出現(xiàn)大幅下降；同時由于商品房成交量的萎靡不振，使得開發(fā)商的資金鏈處于較為緊張的狀態(tài)，沒有實力再去大規(guī)模拿地。而從當前較低的成交溢價率來看，房企拿地也漸趨理性。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海上半年公開市場土地交易中有41幅經(jīng)營性用地零溢價成交，約占所有經(jīng)營性成交土地四成，同時另有10幅土地接近底價成交。

　　中指院上海分院高級分析師肖云祥指出，“從溢價率的走低可以判斷，開發(fā)商拿地正趨于理性。土地市場也將隨之回歸理性。下半年很有可能維持低溢價率的水平。”

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍指出，今年上海加快了保障性住房用地的供應速度，相應的普通居住用地供應則有所放緩。商辦用地供應有明顯起色，同比提升逾五成。

　　成交方面，經(jīng)營性用地的交易量同比顯著提高，但純住宅用地溢價水平開始出現(xiàn)回落，由于出讓地塊地理位置偏遠且規(guī)模較小，或者受條件限制等因素，外加調(diào)控政策，讓眾多房企對未來住宅用地開發(fā)收益有所保留，使得居住用地受關(guān)注度有所降低�！吧剔k地塊拍賣市場則是風生水起，地塊溢價率逆勢上揚�！彼螘赫f。

　　★下半年或是“抄底”時★

　　中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，面對嚴厲調(diào)控，土地市場的影響通常會滯后于住宅樓市，根據(jù)今年用地供應計劃總量1200萬平方米，上半年實際已完成計劃的六成，土地出讓步伐穩(wěn)中提速，但房企拿地速度卻相對遲緩，土地市場略顯冷清。

　　隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速的放緩，下一階段開發(fā)企業(yè)資金將可能邁入資金預警期。

　　宋會雍認為，企業(yè)資金有效運轉(zhuǎn)窘境或?qū)⒊霈F(xiàn)，融資環(huán)境明顯趨緊，預計土地儲備較為充裕的品牌房企對競拍居住用地仍將趨于謹慎，不過不能排除優(yōu)質(zhì)地塊受追捧而出現(xiàn)高地價的現(xiàn)象，不排除市場將出現(xiàn)抄底心態(tài)，也不排除會有一些好的投資機構(gòu)，或者房企聯(lián)合拿地的可能。

　　“此外，相較于住宅用地，開發(fā)商對于商辦地塊仍較為謹慎，高溢價的概率較小，因此預計未來土地市場地價有望理性回歸�！� 宋會雍進一步指出。

　　裴紅梅在認為下半年很有可能繼續(xù)維持低溢價率成交的現(xiàn)狀的同時，也表示，“對于資金相對充足的開發(fā)商而言，如果遇到適合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的地塊，在這個時機拿下做儲備不失為明智之舉�！迸峒t梅強調(diào)。

　　宅地最高

　　樓板價2.14萬

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年住宅地塊樓板價最高的為浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊(原金東小區(qū)D-2地塊)，達2.14萬元/平方米。成交總價最高的為楊行鎮(zhèn)西城區(qū)北塊G-2-1地塊（A塊），交易金額達到31.34億元。

　　近年土地出讓情況

　　年份金額幅數(shù) 面積

　�。▋|元）（萬平方米）

　　2007年上 29.7 43 160.3

　　2007年下 439.6 267 1104.3

　　2008年上 250.1 95 453.8

　　2008年下 173.1 323 1171.7