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北京房價(jià)有望明顯下行 多個(gè)樓盤放低價(jià)格預(yù)期
 http://zhuijuan.cn    發(fā)表日期：2011-6-22 9:32:11  蘭格鋼鐵
    在近日多重利空作用下，北京樓市新盤放量將大增，房價(jià)有望明顯下行。

    6月14日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，CPI同比上漲5.5%，創(chuàng)下34個(gè)月以來的新高。當(dāng)日下午，央行宣布再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了21.5%的歷史高位。今年以來，央行以每月一調(diào)的提準(zhǔn)頻率頻繁收緊流動性，這對于需要大量現(xiàn)金流支撐的房地產(chǎn)行業(yè)來講，無疑造成了持續(xù)利空，銀行體系流動性的減少，直接結(jié)果是縮減信貸規(guī)模，這必然導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的貸款總量大幅減少，無論是開發(fā)貸還是個(gè)人購房貸款，都會受到制約。受資金、銷售壓力影響，7月新盤放量增加。

    6月上半月北京新房住宅成交并未呈現(xiàn)顯著回暖。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月上半月北京共成交期房商品住宅3182套，現(xiàn)房商品住宅606套，期房、現(xiàn)房累計(jì)共3788套，日均成交套數(shù)為253套，相比2010年商品住宅日均成交的304套減少了51套，降幅為16.8%。成交量萎靡使得樓市存量快速增加，至6月16日可售新房住宅存量已經(jīng)達(dá)到10.3萬套，存量面積1298.2萬平米，

    按照2010年樓市成交均價(jià)計(jì)算，存量市值高達(dá)2657.9億元。開發(fā)商融資通路普遍受阻，開發(fā)商資金回籠滯緩。

    而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，受到市場因素及銷售壓力的影響，7月北京預(yù)計(jì)將有40個(gè)項(xiàng)目開盤銷售，其中有12個(gè)項(xiàng)目是首次開盤的純新盤，其余均為老項(xiàng)目后期開盤，7月份無疑會迎來樓市集中供應(yīng)的高峰。

    值得注意的是，7月40個(gè)即將入市的項(xiàng)目中，主力戶型面積大于120平米的產(chǎn)品比重超過了7成，別墅等高端豪宅計(jì)劃入市比重占到了三成左右。擬售單價(jià)突破4萬元的公寓豪宅有4個(gè)，其中西單·上國闕的預(yù)計(jì)售價(jià)更是高達(dá)105000元/平米，突破了10萬元大關(guān)。除了公寓豪宅以外，7月還有7個(gè)別墅項(xiàng)目計(jì)劃入市，位置以昌平、順義等傳統(tǒng)別墅區(qū)為主。

    另外，7月計(jì)劃入市銷售的項(xiàng)目中，以位于昌平、順義、房山、大興等遠(yuǎn)郊新城的項(xiàng)目居多。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)計(jì)劃在7月份開盤的項(xiàng)目中，有19個(gè)位于遠(yuǎn)郊新城，占總供應(yīng)量的一半比重，僅房山、大興兩個(gè)南部新區(qū)就有8個(gè)項(xiàng)目入市銷售。這兩個(gè)新城區(qū)域2010年就是北京最為活躍的成交區(qū)域，而當(dāng)前，這兩個(gè)新城區(qū)域仍然有多個(gè)項(xiàng)目扎堆入市。

    由于新盤扎堆入市將形成激烈的銷售競爭，新城區(qū)域開盤的大量項(xiàng)目均放低了價(jià)格預(yù)期。房山區(qū)7月入市項(xiàng)目的平均開盤價(jià)為13200元/平米，與上兩月相比，7月開盤價(jià)分別下降了11%和20%。不僅房山區(qū)如此，新盤放量密集的大興區(qū)也出現(xiàn)了區(qū)域開盤均價(jià)的明顯下降。從成交價(jià)格上也同樣反映出了兩城區(qū)的價(jià)格回落趨勢。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)開盤并且已公布成交數(shù)據(jù)的51個(gè)項(xiàng)目中有22個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)低于擬售均價(jià)10%以上，約占比43%。其中，在22個(gè)項(xiàng)目中位于大興區(qū)的比重最大，其次是房山、朝陽。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，今年年內(nèi)開盤并且已公布成交數(shù)據(jù)的51個(gè)項(xiàng)目中有22個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)低于擬售均價(jià)10%以上，約占比43%。其中，在22個(gè)項(xiàng)目中位于大興區(qū)的比重最大，其次是房山、朝陽。由于此前大興、房山等新城區(qū)域的開發(fā)產(chǎn)品較多，供量的增加銷售壓力會進(jìn)一步加劇。亞豪機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在低價(jià)策略的帶動下，房價(jià)會出現(xiàn)明顯的下行，并會很快傳導(dǎo)到更多的區(qū)域。2011年下半年，這種低價(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)會愈加明顯。(中華工商時(shí)報(bào))
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