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方興地產(chǎn)600億長沙賭局 “萬城之城”首推失利
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-6-14 9:19:23
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5月，央企方興地產(chǎn)在湖南長沙的梅溪湖國際新城項目首次通過掛牌出售兩幅地塊，其中一幅商住用地以底價成交，另一幅純商業(yè)地塊遭流拍。
分析人士指出，地塊出讓結(jié)果不樂觀增加了該項目的風(fēng)險，或使方興地產(chǎn)面臨更大的資金壓力。
資料顯示，梅溪湖國際新城是方興地產(chǎn)在長沙的首個項目，由其獨資參與一級開發(fā)，總投資600多億元，僅2011年的投資就將達100多億元。
梅溪湖的風(fēng)險
5月24日，長沙市國土資源局掛牌出讓岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)B-06地塊及岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)A-28、32地塊。這兩幅土地正是梅溪湖國際新城項目首次推出的地塊。
岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)B-06地塊出讓面積為49302.58平方米，容積率≤3.0，建筑密度≤35%，用途為商業(yè)金融業(yè)，起始價為21613萬元。
A-28、32地塊出讓面積為97493.74平方米，為商業(yè)住宅用地，容積率≤3.0，建筑密度≤24%，起始價為43873萬元。
兩幅地塊的交地標(biāo)準均為，宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊；宗地紅線內(nèi)場地自然平整且完成拆遷安置補償。
拍賣結(jié)果顯示，A-28、32地塊以底價成交，B-06地塊流拍。據(jù)國都證券香港研究部經(jīng)理朱振明分析，A-28、32地塊以現(xiàn)時成交價1500元/平方米計算，貼近方興支付補償居民及興建基礎(chǔ)建設(shè)等一級開發(fā)所需的成本，估計這個項目幾乎沒有利潤。
朱振明表示，梅溪湖國際新城是一級開發(fā)的項目，方興要負責(zé)征地、房屋的賠償，而且要做一些基礎(chǔ)項目的工作，今年需要投入的資金逾100多億元。此次拍地是梅溪湖國際新城第一次進行土地出讓，一底價成交一流拍的結(jié)果增加不明朗因素，導(dǎo)致項目的風(fēng)險上升。
事實上，此種一級開發(fā)模式本身就具有風(fēng)險。據(jù)世邦魏理仕分析，由于是與政府合作，該項目將會實現(xiàn)穩(wěn)定的土地出讓收益，投資收益有保障。但是這種模式地方政府壟斷性強，開發(fā)商獲得增值收益分成比例具有不穩(wěn)定性。而且，政策的調(diào)整也可能直接影響到一級開發(fā)土地儲備規(guī)模的確定。
朱振明也表示，方興比較少通過土地市場交易拿地，多數(shù)是通過與政府合作，梅溪湖國際新城就是如此。雖然通過這種模式可以拿到一些比較好的地塊，但也存在一部分的權(quán)益被分出來，不能獨資擁有的缺陷。
除開發(fā)模式存在風(fēng)險外，梅溪湖國際新城還有其他風(fēng)險。據(jù)標(biāo)準普爾信用分析師陸楓分析，由于長沙對方興而言是新市場，且方興在大規(guī)模土地開發(fā)和住宅地產(chǎn)項目上的經(jīng)驗有限，因此梅溪湖國際新城項目有較高的執(zhí)行風(fēng)險。
資金的壓力
今年1月26日，方興地產(chǎn)宣布與長沙大河西先導(dǎo)區(qū)管理委員會等相關(guān)各方簽署協(xié)議，確認該公司透過全資附屬公司中標(biāo)，成為梅溪湖國際服務(wù)和科技創(chuàng)新城開發(fā)招募項目的投資人。
世邦魏理仕在為梅溪湖國際新城制作的策劃方案中指出，一級開發(fā)占用資金量非常大，而前期規(guī)劃審批立項時間長也將會使資金占用時間比較早。
據(jù)梅溪湖國際新城的招募公告統(tǒng)計，該項目的前期工程建設(shè)預(yù)計需投入128億元。
作為投資人的方興需成立項目公司來負責(zé)籌集并承擔(dān)該項目開發(fā)范圍內(nèi)的征地拆遷、補償安置的所需全部資金，合計85.2億元。該項目開發(fā)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施等建設(shè)工程所需資金也需要項目公司自行籌集。
其中，長沙大河西先導(dǎo)區(qū)管理委員會下屬的國有企業(yè)梅溪湖實業(yè)有限公司在此項目上，已組織實施和擬組織實施的共計41項前期建設(shè)工程所需的27.3億元，該筆資金亦需要方興在協(xié)議生效起2年內(nèi)付清。
此外，除上述工程外，該項目預(yù)計仍需15.6億元的前期工程建設(shè)資金。
朱振明指出，截止去年年底，方興擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物為112億元。而梅溪湖國際新城項目開發(fā)量大，此外方興還在上海、青島等地新增多個項目，加上最近房地產(chǎn)市場也不太好，方興的資金壓力比較大。
標(biāo)準普爾信用分析師陸楓也表示，方興地產(chǎn)由于近來的土地儲備收購和商業(yè)地產(chǎn)投資，未來兩到三年存在大規(guī)模資本投資需求。其收購的長沙項目的開發(fā)可能會需要較大規(guī)模的債務(wù)融資。
而這次土地出讓的結(jié)果或?qū)⑦M一步增加方興的資金壓力。朱振明表示，梅溪湖國際新城首次賣地成績不理想，今年還會繼續(xù)推地。其今年的目標(biāo)是賣900畝，而現(xiàn)在只賣了142畝，僅賣了六分之一，還有很多供地沒出來。
朱振明稱，如果這個項目將來的賣地成績不好的話，一些地可能到明后年才能賣出，資金的周轉(zhuǎn)及回籠可能會減慢，利息方面的支出會增大，方興將面臨更大的資金壓力。
600億造城計劃
資料顯示，梅溪湖國際新城位于長沙大河西先導(dǎo)區(qū)核心梅溪湖，東起二環(huán)，西接三環(huán)，北起龍王港，南至岳麓山支脈桃花嶺，環(huán)抱3000畝梅溪湖，集山、水、洲、城于一體。
項目總占地約11452畝，總建面約945萬平米，其中住宅面積約710萬平米，商業(yè)商務(wù)面積約240萬平米，涵括高檔住宅、超五星級酒店、5A級寫字樓、酒店式公寓、文化藝術(shù)中心、科技創(chuàng)新中心等眾多業(yè)態(tài)。
據(jù)介紹，梅溪湖國際新城項目總投資為600多億元，今年的投資就將達100多億元。方興地產(chǎn)金茂投資(長沙)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理張超稱：“毫不夸大的描述是，這里將成為萬城之城�！�
至于為何選擇這個項目，張超表示，方興地產(chǎn)主要是在國內(nèi)做高端住宅的，長沙獲批兩型社會，應(yīng)該說是與方興地產(chǎn)的開發(fā)宗旨高度契合的。特別是這幾年，中部在快速崛起，而長沙更是成為其中的龍頭。再加上對于房地產(chǎn)市場來說，長沙還是價值洼地，對于方興來說也是一個很好的發(fā)展機會。
根據(jù)世邦魏理仕在前述策劃方案的數(shù)據(jù)，目前長沙商業(yè)市場有80萬平方米的存量，河西僅占4萬平方米；長沙整體商業(yè)空置率為5%，河西商業(yè)物業(yè)空置率為0%。河?xùn)|河西商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的極不平衡，將給河西地區(qū)帶來巨大的發(fā)展?jié)摿Α?br>
而除了商業(yè)之外，梅溪湖國際新城項目所在的區(qū)域也是長沙住宅市場的第二圈層--新興發(fā)展區(qū)，該區(qū)是地王云集、大盤集中之地。
此外，根據(jù)長沙市政府創(chuàng)建梅溪湖國際新城“長沙未來城市中心”及“國際服務(wù)區(qū)、科技創(chuàng)新城”的要求，梅溪湖國際新城將被建設(shè)為：中國國家級綠色低碳示范新城，華中地區(qū)兩型社會的新城典范，湖南省和長株潭最具國際化水平、科技創(chuàng)新、以人為本、生態(tài)宜居、可持續(xù)發(fā)展的活力新城。
由于市場前景看好，方興地產(chǎn)也有參與二級開發(fā)的計劃。據(jù)接近方興的人士透露，梅溪湖國際新城出讓的土地中，方興擬通過土地市場購回一半土地做二級開發(fā)，另外一半則賣給其他開發(fā)商。
目前，梅溪湖國際新城正在施工的項目有金星大道南段梅溪湖路、東方紅路、高新路(麓谷大道)及區(qū)域電網(wǎng)等40多項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
整個梅溪湖國際新城項目的建設(shè)工程全部完成及工程竣工驗收備案手續(xù)日期預(yù)計為2016年6月；該項目范圍內(nèi)土地招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓的最后完成日期預(yù)計在2017年6月。(觀點地產(chǎn)網(wǎng)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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