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樓市調(diào)控成效未如理想 業(yè)界稱下半年政策或加碼
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-5-20 9:23:14
蘭格鋼鐵 |
日前，據(jù)廣州國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份廣州10區(qū)的網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)12970元/平方米，環(huán)比上升0.9%；此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布數(shù)據(jù)顯示，4月70個(gè)大中城市中，仍有80%城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(微博專欄)日前表示，為了讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，有關(guān)部門可能繼續(xù)收緊按揭貸款，甚至可能打出停止按揭貸款這張“底牌”。
那么，下半年會(huì)否出臺(tái)加碼政策來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)？專家又是如何解讀政策？我們不妨從目前已露出的蛛絲馬跡中探尋政策走勢(shì)。信息時(shí)報(bào)記者張金娜
房貸再次收緊首付比例提高至五成
早前北京、浙江等地傳出首套房首付比例提高至五成。五一期間，廣州不少樓盤銷售人員告訴記者，即便是首次置業(yè)，首付也要四成，該消息隨后得到進(jìn)一步證實(shí)。近日，記者從廣州各家銀行了解到，在部分國(guó)有銀行提高首套房首付至四成以后，部分股份制銀行也開始跟進(jìn)調(diào)整。
首付提高，也間接得到有關(guān)部門的允許。近日，在某金融論壇專題新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳副主任楊少俊介紹，目前銀監(jiān)會(huì)的房貸政策沒有改變，仍然是首套房首付款比例不低于三成，在此前提下，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)首付款比例自主決策。楊少俊表示，各家商業(yè)銀行把首套房首付款上調(diào)至四成、五成都屬正常情況。
專家點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，下半年房貸再次收緊無(wú)可置疑，尤其是銀監(jiān)會(huì)近日發(fā)出銀行金融風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)與央行年內(nèi)五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，進(jìn)一步收緊了市場(chǎng)流動(dòng)性。不排除下半年會(huì)有不少地方商業(yè)銀行會(huì)將首套房首付提高至五成以上，而二套房將面臨難以貸款。
貨幣政策收緊開發(fā)商資金鏈再趨緊
5月12日晚間，央行宣布將于5月18日起再度上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來(lái)第十一次上調(diào)。至此，大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)21%再創(chuàng)新高，中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)17.5%，據(jù)業(yè)內(nèi)估算，此次上調(diào)后，可一次性凍結(jié)銀行資金3700多億元。4月中旬，央行行長(zhǎng)周小川(專欄)表示，適當(dāng)收緊的貨幣政策仍將持續(xù)一段時(shí)間。
專家點(diǎn)評(píng)：業(yè)內(nèi)資深專家韓世同表示，目前存款準(zhǔn)備金率已創(chuàng)新高，下半年再上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是逼著銀行加息，進(jìn)一步壓縮房地產(chǎn)貸款，開發(fā)商的融資難度和成本持續(xù)增加，資金鏈繼續(xù)趨緊，在此態(tài)勢(shì)下，會(huì)間接逼著房地產(chǎn)企業(yè)到民間借貸繼續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，目前民間貸款雖然容易但是利息高，所以，有貨在售的開發(fā)商不如趕緊降價(jià)推貨，以便回籠資金。
稅費(fèi)政策收緊房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大
繼營(yíng)業(yè)稅提高、房產(chǎn)稅在兩個(gè)城市試點(diǎn)后，廣州在稅費(fèi)方面又進(jìn)一步收緊。據(jù)了解，目前廣州市十區(qū)中除蘿崗區(qū)外，其他區(qū)都要求省外家庭須回鄉(xiāng)辦證明，才能獲得首套房的契稅優(yōu)惠。這也就是說，省外家庭在廣州購(gòu)首套90平方米以下的住宅，必須回戶籍所在地辦住房套數(shù)證明家鄉(xiāng)沒有住房，才能獲得房?jī)r(jià)1%的契稅優(yōu)惠；如果購(gòu)買首套90平方米以上的住宅，辦證明后才能獲得房?jī)r(jià)1.5%的契稅優(yōu)惠；否則，即使在廣州購(gòu)買的是唯一自住房，也只能按房?jī)r(jià)3%繳契稅。
專家點(diǎn)評(píng)：合富輝煌市場(chǎng)研究中心副總經(jīng)理龍斌表示，目前廣州在契稅方面收緊，實(shí)則是限制外地人來(lái)廣州購(gòu)房。但這樣的效果實(shí)際上很小，因?yàn)橥獾厝藖?lái)廣州買樓很多都是剛性需求；若是要通過該政策打擊投資客，作用也不大，因?yàn)樗麄儾⒉辉诤踹@3%的契稅。但是，不排除下半年會(huì)增加多個(gè)城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)。早在5月17日某論壇上，住建部政策研究中心主任陳淮(微博專欄)明確表示，下半年，有幾項(xiàng)政策還會(huì)繼續(xù)發(fā)展，房產(chǎn)稅就是其中一個(gè)。
針對(duì)性政策6月起實(shí)施更細(xì)致化
前日，北京建委等五部門聯(lián)合出臺(tái)通知，從6月開始，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目將不得每戶單獨(dú)設(shè)衛(wèi)生間；若開發(fā)商自己打隔斷，分成多個(gè)房屋當(dāng)作住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證。而廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，規(guī)劃報(bào)建同意商業(yè)項(xiàng)目有單獨(dú)衛(wèi)生間的，還是可以發(fā)放房產(chǎn)證，但開發(fā)商私自間隔單元、增加衛(wèi)生間的，則拿不到房產(chǎn)證。此外，《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》將于6月1日起實(shí)施，今后開發(fā)商偷面積的空子將被堵死。
專家點(diǎn)評(píng)：滿堂紅研究部主任沈銳培表示，下半年政府再出臺(tái)“國(guó)十條”、“國(guó)八條”等調(diào)控政策可能性非常小，政府應(yīng)該會(huì)將早前出臺(tái)的政策更加細(xì)致化，落到實(shí)處。就像上述兩項(xiàng)6月起執(zhí)行的政策一樣，以前商改住項(xiàng)目雖然一直被禁止，但是并沒有相應(yīng)的政策應(yīng)對(duì)，因?yàn)榍皫啄隂]有對(duì)住宅限購(gòu)，這種商改住項(xiàng)目并未對(duì)市場(chǎng)造成很大的影響，反而是在目前政策之下，這樣的項(xiàng)目投資客卻有機(jī)可趁。接下來(lái)，政府會(huì)將模糊東西更為明晰化，將一些漏洞堵死。
專家觀點(diǎn)
業(yè)內(nèi)資深專家韓世同：限制境外融資逼房企降價(jià)
有房企老板表示，調(diào)控的底線是取消按揭，這顯然帶有誤導(dǎo)的成分和色彩。我認(rèn)為，如果中央政府真的取消了按揭貸款，在如此之高的房?jī)r(jià)下就真的只有少數(shù)富人能買得起房了。
其實(shí)調(diào)控房?jī)r(jià)仍有很多手段可以用，而且很有效，例如限制境外融資，或是提高開發(fā)商資本金比例，又或是調(diào)高預(yù)售期房的條件等等。這樣一來(lái)，受內(nèi)外、前后夾擊的開發(fā)商就不得不采取進(jìn)一步降價(jià)促銷的舉措，根本不需要政府大動(dòng)干戈，出臺(tái)反暴利法規(guī)和取消按揭貸款。
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家鄧浩志：停發(fā)個(gè)貸或成調(diào)控重點(diǎn)
下半年的樓市行情和政策走向愈發(fā)撲朔迷離。今年2月開始推出的以限購(gòu)為主的第三輪樓市調(diào)控后，社會(huì)各界都普遍預(yù)期高樓價(jià)可能出現(xiàn)回落。但實(shí)際情況卻讓人出乎意外，4月底和5月初市場(chǎng)再次出現(xiàn)回暖趨勢(shì)，全國(guó)多個(gè)大城市都錄得明顯的成交快速回升局面，不少城市房?jī)r(jià)仍輕微上漲。
我認(rèn)為，如果這股回暖繼續(xù)的話，不排除繼續(xù)出臺(tái)新一輪調(diào)控政策。就目前情況而言，已有100余個(gè)城市實(shí)施了限購(gòu)，如果再調(diào)控的話，最有可能的就是全面停發(fā)個(gè)貸，或是各地直接實(shí)施限價(jià)銷售。
經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰：下半年政策基本維持現(xiàn)狀
對(duì)于下半年政策，我認(rèn)為總體維持現(xiàn)狀的可能性比較大，但一些之前比較嚴(yán)厲的政策，可能會(huì)在二三線城市有一定的放松。無(wú)論如何，政策的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，管理層需要時(shí)間來(lái)觀察和評(píng)估調(diào)控效果。如果政策急于加碼，調(diào)控過頭反而不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)于部分中小城市而言，土地財(cái)政收入的占比較高，此前嚴(yán)厲的政策導(dǎo)致土地收入大幅減少，為了保證收入的持續(xù)性，可能會(huì)在政策的實(shí)行上有所放松。
合富輝煌市場(chǎng)研究中心副總經(jīng)理龍斌：下半年政策不大可能放松
下半年政策將維持現(xiàn)狀，放松的可能性不大，如果地方經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的問題，則不排除出現(xiàn)政策放松。比如目前整個(gè)佛山都是限購(gòu)的，那么不排除會(huì)對(duì)山水、高明等區(qū)域進(jìn)行放松。而下半年政策加碼的必要性有限，目前樓市市場(chǎng)比較平穩(wěn)，而政策的收緊跟宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)，下半年中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)也不差，所以政策方面基本上不會(huì)出現(xiàn)收緊。
相關(guān)網(wǎng)調(diào)
擔(dān)心貸款更難兩成人加速購(gòu)房
5月18日起，央行再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)某網(wǎng)最新的調(diào)查顯示，逾六成網(wǎng)友對(duì)此表示“很擔(dān)心”；認(rèn)為存款準(zhǔn)備金率上升將影響其購(gòu)房計(jì)劃的占88.7%；其中，更有逾兩成網(wǎng)友稱“將盡快出手買房”；另外，68%的人則繼續(xù)采取觀望態(tài)度。
目前，新一輪調(diào)控似乎已在醞釀中。對(duì)此近六成網(wǎng)友認(rèn)為，調(diào)控加碼“有必要”，雖然比例仍占多數(shù)，但相比于年前人數(shù)已有所回落，相信第二輪調(diào)控的效果已逐步顯現(xiàn)。
(信息時(shí)報(bào)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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