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信貸“無(wú)門(mén)” 房企信托融資“尖刀起舞”
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-5-11 13:35:19
蘭格鋼鐵 |
信貸一再收緊，房企融資轉(zhuǎn)戰(zhàn)信托，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從權(quán)威渠道獲悉，目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年化收益率已經(jīng)高達(dá)20%左右。就在房企們對(duì)信托融資既愛(ài)又恨之時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸積聚。
監(jiān)管層已然意識(shí)到房企信托融資風(fēng)險(xiǎn)的存在。近日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防控上，要本著市場(chǎng)化原則和審慎經(jīng)營(yíng)要求，科學(xué)支持保障性住房建設(shè)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測(cè)、加強(qiáng)研判，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管，推動(dòng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)等信息的溝通與共享。
房地產(chǎn)信托撐起半邊天
去年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控使房企資金鏈趨緊，作為房企傳統(tǒng)融資渠道的銀行貸款，在宏觀審慎的政策框架之下日漸趨于謹(jǐn)慎，此種困窘倒逼房企融資另謀他途，房地產(chǎn)信托成為上選。
高通智庫(kù)研究報(bào)告援引標(biāo)準(zhǔn)普爾數(shù)據(jù)稱，截至2010年第四季度末，在全部3.04萬(wàn)億元的信托資產(chǎn)中，投資于房地產(chǎn)的信托資金余額為4323.68億元，其中基金化的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目余額為168.37億元。
房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模，早已撐起信托投資半邊天。用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，2010年集合信托資金主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，全年共發(fā)行房地產(chǎn)集合產(chǎn)品603個(gè)，發(fā)行資金規(guī)模同比大幅增長(zhǎng)340%，達(dá)1993.11億元，占去年集合產(chǎn)品資金的49.87%，這些產(chǎn)品的平均期限為1.86年，平均預(yù)期年收益率為8.92%，其中一年期為8.1%，1.5年期為8.8%，2年期為9.16%，2年以上為9.75%。
中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年一季度末，新增房地產(chǎn)信托710.98億元。而去年同期該數(shù)據(jù)為631.44億元，今年首季新增房地產(chǎn)信托同比增長(zhǎng)12.6%。
高通智庫(kù)判斷，2011年仍是房地產(chǎn)信托發(fā)展年，房地產(chǎn)信托將成為房企最重要的資金補(bǔ)充渠道。
中融信托一位投資經(jīng)理仍然看好今年房地產(chǎn)信托，在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)稱：“今年，信托投資可能更偏重于商業(yè)地產(chǎn)，住宅相對(duì)會(huì)少一些，另外，保障房投資會(huì)增加，但要配合有商品房項(xiàng)目才會(huì)做�！�
43家房企負(fù)債率超70%
Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，按照申萬(wàn)分類的房地產(chǎn)板塊，從整個(gè)行業(yè)2010年年報(bào)來(lái)看，上市房企資產(chǎn)總計(jì)達(dá)15583.52億元，總負(fù)債為10836.26億元，資產(chǎn)負(fù)債率(整體法)為69.54%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~合計(jì)-874.88億元。
滬深兩市A股136家房地產(chǎn)企業(yè)中，如果剔除ST股，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)值的企業(yè)達(dá)73家，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的企業(yè)達(dá)43家。
其中，保利地產(chǎn)2010年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~僅為-223.7億元，同比大幅下降1854.06%。此外，萬(wàn)科A、首開(kāi)股份、華僑城A等大型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比下降都在70億元以上。同時(shí)，超過(guò)20家房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)提出不分紅，而是選擇將未分配利潤(rùn)用來(lái)運(yùn)作項(xiàng)目或是補(bǔ)充流動(dòng)資金。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，多家房企加快了融資步伐，新鴻基、新世界、瑞安、富力、保利地產(chǎn)均披露了融資信息。其中，新世界、瑞安、富力的融資規(guī)模分別為1.7億元、15億元和26億元；新鴻基融資規(guī)模則高達(dá)168億港元；而保利地產(chǎn)96億元增發(fā)計(jì)劃延期一年。
房企兩難信托風(fēng)險(xiǎn)積聚
與大型房企相比，中小房企正處于資金“饑渴”狀態(tài)。信貸無(wú)門(mén)，房企融資遂轉(zhuǎn)向信托，但高額的成本讓它們苦不堪言。隨著房地產(chǎn)調(diào)控逐漸深入，樓市銷(xiāo)售持續(xù)冷淡，房企未來(lái)業(yè)績(jī)堪憂。兩難困局中，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)也在積聚。
“房企因資金鏈緊張導(dǎo)致償付困難的風(fēng)險(xiǎn)存在，”中融信托投資經(jīng)理表示，“但事前，我們都會(huì)對(duì)房企資質(zhì)進(jìn)行調(diào)查�！�
近日，業(yè)內(nèi)傳言銀監(jiān)會(huì)將出臺(tái)新規(guī)收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，對(duì)此，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)人士予以否認(rèn)。
用益信托首席分析師李?D告訴本報(bào)記者，對(duì)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)范，要結(jié)合整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控效果來(lái)看，“如果是為了配合房地產(chǎn)調(diào)控步驟，從而對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)一步收緊，這種可能是存在的。”
2010年12月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)文提示房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》要求，各信托公司立即進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況，包括但不限于信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否滿足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東是否具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國(guó)家最低要求等條件；第一還款來(lái)源充足性、可靠性評(píng)價(jià)；抵質(zhì)押等擔(dān)保措施情況及評(píng)價(jià)；項(xiàng)目到期償付能力評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案等內(nèi)容。 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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