公租房貸款政策歧路徘徊。
本報記者近日獲悉，接近監(jiān)管部門的人士透露，自2010年6月住建部等七部門發(fā)布“加快發(fā)展公租房的指導(dǎo)意見”后，銀監(jiān)會就啟動了公租房貸款政策的研討，但時至今日，具體政策仍未出臺。
癥結(jié)在于，按照公租房目前的租金收益水平，僅能支付貸款利息，本金須靠公租房銷售回款和財政投入償還。在項目本身的現(xiàn)金流不足以支付貸款本息的情況下，地方財政為公租房貸款提供了直接或間接的擔保。若要靠公租房的租金收益覆蓋貸款本息，幾乎唯一的辦法是拉長貸款期限，租金水平盯住CPI逐步上升，使得現(xiàn)金流“越變越粗”。
但這和銀監(jiān)會清理地方融資平臺的思路幾乎背道而馳。針對平臺貸，銀監(jiān)會此前要求將其逐步整改為公司貸。對包括平臺貸在內(nèi)的中長期貸款，銀監(jiān)會要求實行分期償還，做到半年一次還本付息。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，監(jiān)管部門由此面臨兩難選擇：是拉長貸款期限靠租金收益來還貸，還是時機合適時出售公租房償還貸款。
在保障房建設(shè)的硬任務(wù)之下，多家銀行向監(jiān)管機構(gòu)建議，央行單獨對公租房貸款進行統(tǒng)計，單獨匹配貸款額度，在計算風(fēng)險資產(chǎn)時打折計算，少占用資本。
爭議未定，今年建設(shè)1000萬套保障房的安居工程仍在加速進行。國務(wù)院副總理李克強日前在《求是》雜志就資金問題給出的思路是：發(fā)揮保障性安居工程專用融資平臺作用，吸引金融機構(gòu)貸款，調(diào)動企業(yè)投入建設(shè)的積極性。
信用貸款背后的政府影子
最早開始大規(guī)模建設(shè)公租房的重慶市，獲得的公租房貸款均為信用貸款。這并非是銀行情愿發(fā)放信用貸款，而是因為公租房的土地由政府劃撥，土地不能抵押給銀行；其次，地上附著物抵押也存在法律上的瑕疵。
一個原本可行的辦法是，由政府安排其它資產(chǎn)，或由當?shù)氐膰衅髽I(yè)(多為地方融資平臺)提供擔保，但歷經(jīng)2010年全年對平臺貸的“解包還原”，“地方政府能拿出來的資產(chǎn)都基本抵給銀行了，且融資平臺本身的負債率也極高，不具備擔保能力�！蹦硣写笮兄貞c分行人士說。
各家銀行的貸款表面上都是信用貸款，但這并不意味著背后沒有政府的擔保承諾。本報記者獲悉，重慶市財政局專門發(fā)文規(guī)定，若公租房自身的現(xiàn)金流不足以償還銀行貸款本息，則財政將安排其它資金填補缺口。
銀行沒有將財政的承諾作為擔保要件，以避免接受地方政府“違規(guī)擔保承諾”之嫌。此前國務(wù)院要求，堅決制止地方政府違規(guī)擔保承諾行為。
根據(jù)財政部等部門的解釋，違規(guī)擔保承諾行為中包括：承諾在融資平臺公司償債出現(xiàn)困難時，給予流動性支持，提供臨時性償債資金；承諾當融資平臺公司不能償付債務(wù)時，承擔部分償債責任；承諾將融資平臺公司的償債資金安排納入政府預(yù)算等。
公租房貸款歧路：出租還是出售？
但實際上，正是地方財政的“兜底”承諾，銀行才敢于發(fā)放沒有抵押擔保的貸款。因為公租房目前的租金收益僅能支付利息，本金如何償還目前還沒有成熟的模式。
重慶市市長黃奇帆在2011年“兩會”期間接受記者采訪時表示，重慶市3年建設(shè)4000萬平方米，需要1000億元資金，政府投入300億元，向金融機構(gòu)融資700億元。目前，重慶市公租房的月租金水平為每平方米10元，4000萬平方米公租房假定出租率100%，月租金收入為4億元，年租金收入為48億元。而700億元融資，年息約為6%，每年須支付利息42億元，加上6億元的維修費用，48億元租金收入就分文未剩。
黃奇帆稱，本金償還靠兩塊，配建的商業(yè)用房銷售，回收資金300億元，另有部分租戶5年后將購買公租房，以此回收資金400億元。
然而，商業(yè)用房和公租房能否按預(yù)期實現(xiàn)銷售尚難預(yù)料，因而，前述測算具有較大的不確定性。銀行愿意發(fā)放公租房貸款，與重慶市政府提供的隱形擔保息息相關(guān)。
“問題就在于，監(jiān)管機構(gòu)的公租房貸款政策是默認這種擔保，還是予以禁止�！痹谝晃粐写笮醒芯坎咳耸靠磥恚咧贫ㄟM退兩難。
如果默認，則等于坐視地方財政擔保，和監(jiān)管機構(gòu)之前強調(diào)的財政風(fēng)險與金融風(fēng)險隔離的理念相沖突。事實上允許了一種新的平臺貸款出現(xiàn)。
如果予以禁止，則銀行表面上發(fā)放信用貸款，“但誰都知道期間隱含了財政擔保�！币晃还煞葜沏y行公司部人士認為。
而如果是用公租房作為抵押，則一方面由于土地是劃撥土地而存在瑕疵，另一方面抵押功能也難以真正實現(xiàn)�！凹偃邕�不了款，難道銀行能把公租房收了，把租戶趕走？”前述國有大行研究部人士認為，即便銀行能把公租房收了，也難以處置變現(xiàn)。
貸款期限能有多長？
在前述重慶市公租房的租金收益測算模型中，假定租金水平一直是固定的，租金收益僅能支付每年的貸款利息，貸款本金的償還需靠公租房銷售或政府投入。
前述大行研究部人士則認為這種測算方式有其不合理之處，“因為CPI在漲，公租房的租金水平也應(yīng)該上漲�！比糇饨鹚绞巧蠞q的，則拉長貸款期限(比如30年)，租金收益不僅能償還每年的貸款利息，還能逐步累加，最終能夠償還貸款本金。
“相當于說，租金收入的現(xiàn)金流越變越粗，而貸款利息支出的現(xiàn)金流是恒定的，那么一部分現(xiàn)金流就會留存下來，越積越多，最終就能償還貸款本金�！痹撊耸勘扔髡f。
而建行向北京市發(fā)放的公租房貸款，期限即長達35年�！爸貞c的做法是公租房租售并舉，因而現(xiàn)金流回收較快，北京的公租房則只是出租，按照測算，需要35年才能覆蓋全部貸款本息�！苯咏ㄐ械娜耸糠Q。
是否鼓勵銀行發(fā)放長達三四十年的貸款？對這一問題的回答直接決定銀監(jiān)會公租房貸款政策的制訂。按監(jiān)管層此前的思路，對長期貸款極其審慎。
“道理很簡單，三四十年，到時候情況是怎么樣，不確定性較大�！鼻笆龃笮醒芯坎咳耸空J為。
公租房貸款政策的兩難在于：如果要完全靠租金收益償還貸款本息，即銀監(jiān)會強調(diào)的項目自身的現(xiàn)金流全覆蓋，則貸款期限必須非常長，相應(yīng)地，超長期貸款的風(fēng)險不易管理。如果不鼓勵銀行發(fā)放超長期貸款，則公租房的租金收益又不能覆蓋貸款本息，必然需要靠銷售部分公租房或財政資金支付，才能償還貸款。
而靠銷售公租房，能銷售多少面積，銷售價格是多少，都面臨較大的不確定性。財政資金支付更依賴于地方政府的償債能力，在地方政府早已債臺高筑的情況下，風(fēng)險不容忽視。
“現(xiàn)在要支持銀行發(fā)放公租房貸款，必須進行一些政策創(chuàng)新，而這可能和監(jiān)管機構(gòu)清理整頓地方融資平臺的思路有所沖突，需要進行一些平衡。”前述接近銀監(jiān)會的人士認為，銀行只有在保證資金安全的前提下發(fā)放貸款才是可持續(xù)的，否則公租房貸款可能淪為又一種平臺貸。
目前部分銀行人士認為，由于公租房貸款期限超長，利率往往需要在基準利率基礎(chǔ)上下浮，在信貸額度極其緊張，銀行對其它領(lǐng)域的貸款議價能力較高的背景下，發(fā)放公租房貸款，有點“浪費信貸額度”。
據(jù)此，部分銀行業(yè)人士呼吁，對公租房貸款單獨匹配額度。但監(jiān)管層能否采納這一建議尚難預(yù)料。 |
