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中海北京"地王"項(xiàng)目"賤賣" 業(yè)內(nèi)指為確保資金
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-4-1 9:25:09
蘭格鋼鐵 |
在調(diào)控政策的強(qiáng)大壓力之下，京城樓市在開盤項(xiàng)目、成交量等方面均表現(xiàn)出了疲軟的態(tài)勢(shì)，而一些嗅覺靈敏的開發(fā)商，也開始做起了降價(jià)的鋪墊。近日，一些當(dāng)初高調(diào)拍得的地王項(xiàng)目，如今也降低身段，加入了低價(jià)盤的行列，引發(fā)了了買房人的興趣。業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于大部分即將開盤的項(xiàng)目來講，調(diào)低價(jià)格預(yù)期已經(jīng)是一種必然，而對(duì)許多大的開發(fā)企業(yè)來講，“以價(jià)換量”加快資金的回籠，可能才是他們首要考慮的問題。
昔日“地王”開盤價(jià)格稍高于周邊二手房
近日，曾經(jīng)以“總價(jià)地王”頭銜引起業(yè)界關(guān)注的中海地產(chǎn)豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)六圈村地塊傳出即將入市的消息，其低于外界普遍預(yù)期的售價(jià)也引發(fā)了各方人士的關(guān)注。據(jù)了解，該項(xiàng)目即將開盤的公寓產(chǎn)品銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為32000元/平方米，并附送價(jià)值5000元/平方米的精裝修。如果不算精裝修，其均價(jià)僅比周邊小區(qū)二手房的價(jià)格高10%左右�！案邇r(jià)地王低價(jià)賣房”這一說法不脛而走。
時(shí)間回放到2010年1月21日，在當(dāng)天舉行的土地拍賣會(huì)上，中海地產(chǎn)歷經(jīng)一個(gè)半小時(shí)近200輪競(jìng)價(jià)，擊敗了萬科、保利、龍湖等眾多房企，最終以總價(jià)66.9億競(jìng)得北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)六圈村相鄰的A、B兩幅居住用地。據(jù)測(cè)算，A居住用地樓面地價(jià)達(dá)到了17153元/平方米，而B居住用地也達(dá)到了15229元/平方米，其中A居住地塊一舉刷新了北京當(dāng)時(shí)的“地王”紀(jì)錄。拍賣結(jié)束后業(yè)內(nèi)人士分析，如果按照拍賣的規(guī)劃面積，這兩大地塊建成后住宅單價(jià)將超過3.5萬元/平方米。
此后的時(shí)間里，受到地鐵9號(hào)線開通、南城開發(fā)、新地王等利好刺激，花鄉(xiāng)附近區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格大幅上揚(yáng)。也有不少人預(yù)計(jì)，新地王項(xiàng)目的入市將給周邊樓市帶來新一輪的升勢(shì)。
然而人們沒有想到的是，目前中�；ㄏ沩�(xiàng)目的預(yù)期銷售價(jià)格卻并沒有當(dāng)初地王的跡象。甚至低于曾經(jīng)的預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士表示，如果不把精裝修的價(jià)格算進(jìn)去，兩萬多的均價(jià)相對(duì)樓面地價(jià)而言并不算高，對(duì)于“地王”項(xiàng)目而言至少可以算作平價(jià)入市。此外，中海地產(chǎn)北京公司相關(guān)人士對(duì)此不愿意作多評(píng)價(jià)，但透露，中海目前的產(chǎn)品都以理性定價(jià)為主，不再追求以往過高價(jià)格。
調(diào)控背景下開發(fā)商選擇以價(jià)換量
中�；ㄠl(xiāng)地王的低價(jià)入市并非個(gè)案。調(diào)查顯示，北京今年二、三季度即將推出的新盤中，有不少是曾經(jīng)的地王項(xiàng)目，包括遠(yuǎn)洋、中建、中鐵、保利等央企和上市公司在2009、2010兩年高價(jià)摘得的高價(jià)地塊。這些地塊在當(dāng)初激烈的拍賣過程中至少令地價(jià)翻了一倍，最高的溢價(jià)率甚至高達(dá)467%，樓面地價(jià)普遍超過了15000元/平方米，開發(fā)成本接近3萬元。而這一數(shù)字，更是已經(jīng)突破了當(dāng)前主流購(gòu)房人群能夠接受的價(jià)格上限。如今，在政府出臺(tái)新一輪調(diào)控政策，市場(chǎng)成交意愿不強(qiáng)，前景未明的情況下，這些地王項(xiàng)目正面臨著究竟是保價(jià)還是保量的艱難抉擇。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：3月中上旬，北京的期房住宅成交量為2881套、二手房住宅成交量為6999套，相比2009年、2010年同期均有明顯下調(diào)，而樓市總成交量為10297套，同比2010年同期下調(diào)了40.6%，同比2009年同期下調(diào)幅度更是達(dá)到了52.7%。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉表示，當(dāng)前北京的市場(chǎng)成交量之所以如此清淡，與樓市調(diào)控政策疊加信貸收緊有很大關(guān)系�！跋啾热ツ甑膬纱握{(diào)控僅有樓市政策，而信貸收緊有限，本輪調(diào)控的信貸政策明顯收緊。樓市不論是開發(fā)貸款還是購(gòu)房貸款均明顯收緊。另外限購(gòu)政策的嚴(yán)格執(zhí)行也使得部分需求離開市場(chǎng)。而且三月末將公布的各地價(jià)格控制指標(biāo)也使得購(gòu)房者繼續(xù)觀望市場(chǎng)�！�
“在觀望情緒濃重的市場(chǎng)氛圍下，地王項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)入市就很關(guān)鍵。如果打不響頭炮，后面就會(huì)面臨比較被動(dòng)的局面。所以采取價(jià)格戰(zhàn)術(shù)這一殺手锏，也是開發(fā)商不得已而為之”一位業(yè)內(nèi)人士這樣說。
布局三四線城市地王“賤賣”房只為確保資金
其實(shí)中海并不是“第一個(gè)吃螃蟹”的房企。2011年初密集調(diào)控之后，由于政策力度大直接導(dǎo)致一、二線城市交易量嚴(yán)重下滑，一些代表性開發(fā)商春節(jié)后啟動(dòng)了降價(jià)促銷策略，如萬科、綠地、恒大、世茂等，均已加入降價(jià)隊(duì)伍志在跑量。盡管此次調(diào)控后開發(fā)商和購(gòu)房者心態(tài)顯然比2008年時(shí)要穩(wěn)定不少，但調(diào)控步調(diào)不減，成交量持續(xù)萎縮的話，預(yù)計(jì)降價(jià)依然會(huì)持續(xù)。
五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅表示，對(duì)于中海這樣的大型上市企業(yè)而言，其全國(guó)性的布局以及股東對(duì)于業(yè)績(jī)的要求也直接帶來了其對(duì)資金流動(dòng)性的渴求�！�2010年各大房地產(chǎn)集團(tuán)如萬達(dá)、萬科、中海、城建、恒大、佳兆業(yè)、綠城、保利等土地儲(chǔ)備布局重點(diǎn)開始由前幾年的二三線城市轉(zhuǎn)移到了三四線城市。目前一線城市交易萎縮地價(jià)高昂，而二線城市土地也隨著房?jī)r(jià)迅速上漲而水漲船高，但是三四線城市目前看來投資進(jìn)入少，價(jià)格泡沫很小。而要在全國(guó)三四線城市大規(guī)模拿地，沒有迅速流轉(zhuǎn)的資金鏈?zhǔn)强隙ú恍械��！?br>
在目前一線城市成交沒有起色，后市甚至可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的狀況下，提早入市是不錯(cuò)的思路，然而對(duì)于一個(gè)幾十萬平方米的大盤而言，盡快打破市場(chǎng)僵局吸引成交，確保資金鏈的流暢可能才是更為重要的。市場(chǎng)人士指出，過去每當(dāng)市場(chǎng)形勢(shì)不好時(shí)，總會(huì)有一些房企采用低價(jià)入市招攬人氣，逐步漲價(jià)累積利潤(rùn)的方法進(jìn)行推盤，歷史經(jīng)驗(yàn)證明，這無疑是一手“妙招”。
協(xié)成機(jī)構(gòu)的分析人士指出，“低價(jià)開盤”對(duì)于老項(xiàng)目來說一般都很難執(zhí)行，因?yàn)椴粌H涉及到企業(yè)利益，更重要的是老業(yè)主的利益，并且有前期的售價(jià)作為參照，如果降價(jià)引發(fā)糾紛就更是麻煩，因此老項(xiàng)目寧可用其他效果不那么明顯的營(yíng)銷措施也不愿降價(jià)，然而對(duì)于新項(xiàng)目而言，由于沒有前期價(jià)格的掣肘，定價(jià)也更為靈活，這也讓新上市的地王項(xiàng)目有了更多騰挪的空間。(北京青年報(bào)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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