第三波樓市調(diào)控余音未歇，而溫州炒房團轉(zhuǎn)戰(zhàn)全國各地商業(yè)地產(chǎn)的消息卻已甚囂塵上。2月26日，這邊廂市場傳言溫州商人一次性買下北京商改住項目12套房源；那邊廂溫州公共資源交易中心負責人已對外表示“新國八條”出臺1月，溫州市區(qū)已有11宗土地流拍。
以“炒客”著稱的溫州商人，緣何“厚彼而薄此”至這般地步？3月2日，《證券日報》社記者采訪了溫州中小企業(yè)協(xié)會會長周德文，他一方面表示溫州本市土地市場流拍也很正常，另一方面卻對市場將“飛”起來的房價怪罪于溫州炒房團而直呼冤枉。
千億資金仍“潛伏”住宅市場
商業(yè)地產(chǎn)難成主角
針對于溫州土地市場低開流拍的現(xiàn)象，周德文認為原因有以下幾個方面：其一，限購令限制了當?shù)厝藢ψ》康男枨�，而外地人住房需求又極為有限；其二溫州樓面價格已被炒高，樓市調(diào)控下暫時已經(jīng)不具備較大的投資投機機會。
至于溫州炒房團在各地轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，周德文認為幾乎可以稱為是大勢所趨。除去中國一直以來商住倒掛的現(xiàn)象較為嚴重，商業(yè)地產(chǎn)本身就存在投資機會外，他認為還要澄清一個問題“溫州商人并不是從原來投資的房產(chǎn)中退出來”只能說是新增了對商業(yè)地產(chǎn)的投資。根據(jù)周德文的介紹，目前溫州民間流動資本規(guī)模大概在8000億左右，而“目前停留于住宅市場的大概有1000多個億”。因此，溫州民間資本投向于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模暫時還不會超過對住宅市場的投資，“(向房地產(chǎn)行業(yè))新增的投資還在減少”。
這樣看來，溫州炒房團對商業(yè)地產(chǎn)的投資還達不到對住宅市場投資的規(guī)模，周德文強調(diào)的是溫州的民間資本并未從住宅市場中退出，“也沒出現(xiàn)大面積拋售的問題”。
商業(yè)地產(chǎn)黃金時期
可能在3-5年以后
某浙江省券商地產(chǎn)分析師在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前商業(yè)地產(chǎn)概念雖然被廣泛炒作，但是商鋪、寫字樓價格還未能迅速升溫。
在他看來，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場不同，其對宏觀環(huán)境依賴較深�！澳壳埃瑖H大的投資機構(gòu)尚未出手，國際經(jīng)濟形勢也稱不上穩(wěn)定”，因此該名券商分析師認為，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和入駐都需要經(jīng)濟大環(huán)境持續(xù)向上，而目前時機顯然還有待成熟，從他個人角度來看，這或許還需要一個推動力無論如何，目前住宅開發(fā)市場仍是主流，高利潤促使更多的投資炒房客將資金注入其中。
“我與一些上市公司的高管也聊過”，上述券商分析師表示，“在他們看來，商業(yè)地產(chǎn)“黃金時期”的到來，可能還需3-5年的時間吧”。
針對于市場傳言，溫州炒房團聯(lián)手拿地，變身開發(fā)商一說，該名分析人士認為溫州炒房客若想分享住宅市場帶來的高利潤，無需繞道而行�！爱吘�，從投資客變身開發(fā)商還是要承擔更多風(fēng)險的”，在他看來，被樓市調(diào)控政策“擠壓”出來的投資資金可以以信貸的方式為“缺血”的開發(fā)商“輸血”，以高利率的方式分享利潤。而一位杭州擔保業(yè)的資深人士對《證券日報》記者表示，目前浙江的民間資本借貸年利率在20%-30%之間，“基本上不會低于20%”。
對此，上述接受記者采訪的券商分析師也無奈的表示，資本的逐利性會驅(qū)使資金在一段時間內(nèi)還會流向住宅市場，短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)或許還不能迎來大幅持續(xù)上漲的機會。
溫州炒房團作用被放大
仍需防范政策放松后房價反彈
一直以來，市場都有一個普遍的觀點溫州炒房團所過之處，房價會迅速飆升。而且，溫州民間流動資本四處涌動，話題不斷。
為此，溫州中小企業(yè)協(xié)會會長周德文對記者表示了另一種看法：據(jù)他所說，溫州民間流動資本投向于房地產(chǎn)市場的規(guī)模，最高峰時也不到2000億。這些資金分散到全國各地，實力有限，“炒房的人所占的比例其實是不大的，我認為并不能起到?jīng)Q定性的作用”，周德文如是說，“根本問題還是供需問題和制度問題”。
記者曾向鄭州自身地產(chǎn)分析人士了解后得知，該市區(qū)也存在溫州商人買一下整棟商業(yè)樓宇作為投資的情況，但是從整體看來，即使在核心地段，商鋪的價格也僅僅高于住宅市場的20%-50%左右。據(jù)他分析，一方面是由于二、三線城市的商鋪運行情況遠不如一線城市，另一方面則是由于風(fēng)險與資本回報率要低于住宅投資。
而在周德文看來，溫州炒房團對房價過快、過高上漲的作用被過分放大了；同時，他也對房價能否持續(xù)被控制表示擔憂。雖然肯定了保障房在一定程度上會緩解住宅市場，尤其是中低收入人群住宅供需情況，但他也認為，商品房市場在調(diào)控結(jié)束后，或?qū)⒂瓉矸磸椥星椤?br>
隨著“新36”條的發(fā)布與執(zhí)行，周德文認為存在于溫州巨額民間流動資本或?qū)⒅饾u需找到合理的投資渠道，而不是一味追逐房地產(chǎn)市場利潤“還要看它的(新36條)是否有效執(zhí)行”，畢竟，“溫州的民間流動資本不能一條道走到黑啊。”
住宅還是房地產(chǎn)市場的第一主角
《證券日報》記者曾向各地人士詢問商業(yè)地產(chǎn)的情況，和住宅市場不同，市場并未認定商鋪、寫字樓可以作為首選的、甚至不可或缺的投資對象。相對而言，住宅被視作剛性需求旺盛的市場，有著“剛需”的支撐才有著高房價的預(yù)期。而商業(yè)地產(chǎn)顯然還并不具備如住宅市場的條件，遠未到上演“全民總動員”的火爆程度。
值得投資者注意的，是周德文提及即使在“史上最嚴厲”調(diào)控時期，溫州炒房團仍未拋售手中物業(yè)，巨額資金仍然停留在住宅市場。而有業(yè)內(nèi)分析人士也對記者表示，一個行業(yè)如果真的到了拐點期，會出現(xiàn)標桿房企“倒下”的信號。而在目前形勢下，調(diào)控政策對中小房企造成了擠壓，卻有利于行業(yè)的整合，是企業(yè)之間縱橫捭闔的好機會。
政府、開發(fā)商、投資客之間在博弈，普通公眾則在心急的等待。商業(yè)地產(chǎn)雖然迎來了久違的機會，但無疑，住宅仍舊是房地產(chǎn)市場的主角。
(證券日報) |
