2月8日晚，中國(guó)人民銀行決定自2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。這是央行今年以來(lái)首次上調(diào)利率，也是繼去年10月和12月以后，第三次上調(diào)利率。除了利率調(diào)整外，春節(jié)前國(guó)務(wù)院公布的八條最新的樓市調(diào)控政策(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)八條”)也提高了二套房貸款首付款的門(mén)檻；2月9日住房公積金存貸款利率上調(diào)；不少商業(yè)銀行還在不久前取消了首套房貸利率優(yōu)惠，如光大、浦發(fā)等股份制銀行首套房貸利率只能執(zhí)行基準(zhǔn)利率，建行等國(guó)有銀行表示目前首套房貸利率暫時(shí)可下浮15%。
在相關(guān)政策相繼出臺(tái)后，多數(shù)購(gòu)房者的觀(guān)望情緒越發(fā)濃厚。是否應(yīng)該提前還貸？政策的疊加效應(yīng)對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商又會(huì)產(chǎn)生哪些影響？
是否提前還貸？有講究
專(zhuān)家建議：如果此前申請(qǐng)的貸款享受利率下浮優(yōu)惠，且有足夠的投資經(jīng)驗(yàn)，則不必急于提前還貸；購(gòu)房者可以選擇固定利率房貸；市民還可選擇合適的房貸產(chǎn)品，通過(guò)以上幾種方式規(guī)避利率上升帶來(lái)的成本壓力。
2009年，王女士在北京市豐臺(tái)區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套面積為58平方米的住房，在享受了銀行提供的7折利率優(yōu)惠后，加息前王女士每月需要還款2678元，經(jīng)過(guò)三次加息后，王女士現(xiàn)在每月還款額增加了100多元。2011年央行首度加息后，即便是打7折后的房貸利率也已經(jīng)從4.48%漲至4.62%。“萬(wàn)一央行再加息，每月還款額比買(mǎi)房時(shí)的預(yù)算高不少�！蓖跖坎挥傻脛�(dòng)了提前還貸的念頭。
在前往貸款行北京銀行咨詢(xún)后，王女士發(fā)現(xiàn)，加息后5年期的存款利率已經(jīng)達(dá)到5%，而打7折后的房貸利率僅為4.62%，也就是說(shuō)5年期存款利率與7折房貸利率形成“倒掛”，年利率相差0.38%之多，提前還貸似乎不太劃算。
針對(duì)王女士的困惑，北京銀行天壇支行信貸員李威告訴她，雖然近兩年加過(guò)幾次息，但對(duì)于拿到7折房貸利率的北京市民來(lái)說(shuō)，不到5%的利率仍然處于歷史低位。如果王女士熟悉其他的投資渠道，比如股市、理財(cái)產(chǎn)品等，確實(shí)不必匆忙提前還貸。
加息后，像王女士這樣考慮房貸是否應(yīng)該提前還清的人并不占少數(shù)，對(duì)此，理財(cái)專(zhuān)家建議考慮以下幾種方法：首先，如果資金充裕，投資經(jīng)驗(yàn)又不足，可考慮提前還貸，但如果房貸已還一半，對(duì)于采用等額本金還款法的市民來(lái)說(shuō)，提前還貸意義不大，此外，如果此前申請(qǐng)的貸款享受利率下浮優(yōu)惠，且有足夠的投資經(jīng)驗(yàn)，則不必急于提前還貸。第二，選擇固定利率房貸。由于固貸利率不隨央行利率調(diào)整而調(diào)整，在加息周期下，選擇固貸利率能節(jié)省不少利息，不過(guò)，目前固貸利率銀行鮮有推出。第三，市民可選擇合適的房貸產(chǎn)品。銀行推出的房貸產(chǎn)品包括深發(fā)展的“氣球貸”、“雙周供”、“循環(huán)貸”，工行的“存貸通”，渣打銀行的“活利貸”，招行的“隨借隨還”等，選擇合適的房貸產(chǎn)品可在加息周期下緩解貸款成本增加帶來(lái)的燃眉之急。
樓市新增需求減少？現(xiàn)趨勢(shì)
房屋中介銷(xiāo)售人員表示：加息首先會(huì)提高購(gòu)房者月供。此外，房貸首付比例的提高也會(huì)增加還貸利息，這無(wú)疑加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，購(gòu)房者進(jìn)入觀(guān)望狀態(tài)后，房屋成交量會(huì)受到影響。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，在春節(jié)假期前剛剛頒布“新國(guó)八條”之后，假期還未結(jié)束又立刻加息，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，將會(huì)產(chǎn)生疊加作用，年后北京樓市新增需求減少已是必然趨勢(shì)。
正如張?jiān)滤f(shuō)，繼2010年4月出臺(tái)“新國(guó)十條”、9月底出臺(tái)“新國(guó)五條”之后，2011年1月，國(guó)家再度推出“新國(guó)八條”，對(duì)此前兩輪調(diào)控中已有的措施進(jìn)行了強(qiáng)化——二套房首付比例由“不低于5成”提升為“不低于6成”，“三套房停貸”提升為“停購(gòu)”。同時(shí)，“限購(gòu)”的范圍也從“新國(guó)五條”中的“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市”，大幅擴(kuò)展為“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市”。新春伊始，購(gòu)房者觀(guān)望情緒加重，市場(chǎng)銷(xiāo)量下降。
“雖然加息的目的是抑制物價(jià)上漲，但是也會(huì)給樓市帶來(lái)一定影響，這從我們店面的成交情況就可以看出�！狈课蒌N(xiāo)售中介“我愛(ài)我家”北京市馬家堡店的銷(xiāo)售員蔣麗告訴記者，對(duì)貸款買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，隨著月供的增加和房貸首付比率的提高，購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)會(huì)相應(yīng)加大，當(dāng)購(gòu)房者紛紛進(jìn)入觀(guān)望狀態(tài)后，房屋成交量會(huì)受到影響。
“我們還注意到，'新國(guó)八條’和三次加息還會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的融資壓力�！笔Y麗告訴記者，由于購(gòu)房者成本增加，因此會(huì)有相當(dāng)一部分人暫停購(gòu)房計(jì)劃�！疤貏e是對(duì)所購(gòu)房屋價(jià)格在50萬(wàn)元至100萬(wàn)元之間的消費(fèi)者受影響較大，這些購(gòu)房者大都是通過(guò)貸款來(lái)購(gòu)房的，還貸利息增加會(huì)讓部分購(gòu)房者產(chǎn)生更濃的觀(guān)望情緒。”蔣麗說(shuō)。
不論是購(gòu)房者成本的增加還是開(kāi)發(fā)商融資壓力的加大，可以看到，在經(jīng)歷了去年連續(xù)兩輪房地產(chǎn)調(diào)控后，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭已得到初步遏制，但是部分地區(qū)房?jī)r(jià)依然居高不下，特別是去年9月以后全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，信貸和行政手段雖然有效，但屬于短期調(diào)控手段，應(yīng)與中長(zhǎng)期調(diào)控政策相結(jié)合，從增加供給、完善制度等方面來(lái)緩解供求矛盾，才能最終達(dá)到調(diào)控效果。 |
