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國八條“冰凍”房地產(chǎn) 樓市資金面臨流出
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-2-17 14:33:04
蘭格鋼鐵 |
春節(jié)假期后，因為新版國八條調(diào)控導(dǎo)致的置業(yè)淡季已明顯開始。包括北京、深圳等地，新建商品房、二手房成交，都出現(xiàn)了不同程度的下降；而各地落實國八條細則，按照國務(wù)院要求，最晚將在本月20日前出臺，這也加劇了市場的觀望態(tài)勢。
易居中國、世聯(lián)地產(chǎn)等各大代理行人士普遍預(yù)期今年的樓市成交將大幅下滑，近期市場將速凍，行業(yè)進入全面調(diào)整期。不過成交清淡是否會帶來價格的下跌，各界看法不一。
短期來看，1月CPI依然高達4.9%，通脹壓力繼續(xù)存在，樓市供應(yīng)量也還未大幅增長，房價向下調(diào)整的壓力不大；但從全年來看，房價下跌預(yù)期正在形成。
樓市成交速凍
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周(2月7日-13日)，北京樓市成交明顯降溫，總成交量為4011套，較春節(jié)前最后一周減少6166套，下跌幅度達60.6%。按上述數(shù)據(jù)計算，上周北京期房住宅日均成交量不足110套，成為2010年調(diào)控以來的次低點。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉認為，樓市成交的大幅下滑雖有春節(jié)淡季因素影響，但政策調(diào)控影響力仍可見一斑。
“我們的市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，60.3%的人期待更嚴(yán)格的限購政策將給市場帶來影響，27.2%的被調(diào)查者認為房價可能大跌超過20%，明顯的觀望情緒已經(jīng)開始醞釀。”張大偉說。
春節(jié)后第一周，深圳新房、二手房均出現(xiàn)量價齊跌的狀況。深圳中原市場部總監(jiān)王世界認為，本周受新政的影響，加上傳統(tǒng)春節(jié)假期，實際成交量有所下降，在“調(diào)控沖擊波”之下，兔年春節(jié)之后樓市短期內(nèi)再陷觀望，而房價短期內(nèi)尚不會有明顯松動，仍將在高位震蕩。
各地落實國八條細則的預(yù)期則加劇了這種觀望的態(tài)勢，在北京，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)期京版國八條將比去年更為嚴(yán)厲，限購政策將繼續(xù)執(zhí)行，“連客戶都沒有了，哪來的成交？”北京大興區(qū)一開發(fā)商表示，賣方也在觀望，進入2月份以來，北京僅有一個項目取得預(yù)售證。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因，一是春節(jié)期間原本就是淡季；二是政策夠嚴(yán)厲，新國八條節(jié)前即出臺，房產(chǎn)稅亦開始試點，節(jié)后便迎來新年第一次加息，購房人沒了主意，開發(fā)商亦不敢推盤。一種恐慌情緒正在市場中蔓延，各界一致看空今年市場。
投資資金漸抽離
廣州寒桐投資顧問總經(jīng)理韓世同認為，春節(jié)后的加息和國八條新政，已經(jīng)形成雙重疊加效應(yīng)，房價上漲預(yù)期將為之改變。據(jù)他觀察，目前推高房價主要的動力和原因來源于投資性購房。而推動投資性購房的動力和原因則來源于兩個預(yù)期：一個是通脹預(yù)期，一個是房價上漲預(yù)期。
“雙重疊加效應(yīng)對于消除房價上漲預(yù)期是有效的，樓市立即就會進入觀望期，成交也會嚴(yán)重萎縮和下降，然后開發(fā)商就不得不采取降價或打折的手段來促銷�！表n世同說。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認為，從消費者角度出發(fā)，面對現(xiàn)在的調(diào)控政策，要改變單純“買房投資的觀念”，無論是限購、房產(chǎn)稅、還是首付及利率的控制，都將無法持續(xù)支撐這個消費行為，相當(dāng)一部分的原來計劃投資房產(chǎn)的資金將需要尋求出路，一部分的資金將流入到尚未控制房價的新興的房地產(chǎn)樓市如三、四線城市，一部分將流入到其他行業(yè)。
李文杰稱，可以預(yù)見到的未來，土地、稅收、市場監(jiān)管、金融、融資渠道等多種角度還將有不斷的緊縮政策出爐，宏觀經(jīng)濟的變化會影響到樓市政策的調(diào)控，但不太可能根本上改變現(xiàn)行的整體政策，各地方政府單純依賴土地財政而放松政策的可能性極低。
從賣方來看，北京聯(lián)達四方機構(gòu)總經(jīng)理楊少鋒則表示，2011年，加息、提高存款準(zhǔn)備金率成為貨幣政策的主基調(diào)，而按月審批額度，則堵死了一季度突擊放貸的可能，在這種情況下，2011年，將是中國房地產(chǎn)業(yè)近幾年流動性最為緊張的一年。
易居中國董事長周忻認為，今年的房地產(chǎn)市場走勢已經(jīng)明朗，速凍期已經(jīng)到來，而且時間將比去年長。什么時候趨穩(wěn)，將看中國經(jīng)濟走勢和中央政府與地方政府在“土地經(jīng)濟”上的利益搏弈。三四線城市、中低價物業(yè)、小戶型房產(chǎn)依然大有作為。
周忻建議，開發(fā)商應(yīng)對市場變化打折要快要狠，開工要緩要穩(wěn)，拿地慎之又慎。一句話就是“快賣房、緩開工、不拿地，現(xiàn)金為王!”
房價下跌預(yù)期分歧
相對于新國八條，中國社科院金融研究所研究員易憲容認為加息的影響更為強大。他指出，加息逼迫商業(yè)銀行的住房信貸優(yōu)惠全部取消、住房投機炒作“去杠桿化”、銀行信貸獲得不容易，國內(nèi)住房市場的融資條件將出現(xiàn)巨大改變，即使新國八條對限制住房投機炒作稅收政策是不力，信貸政策仍然是刺破巨大的房地產(chǎn)泡沫的主要工具。
他認為，央行如進入加息周期則對樓市影響巨大，2011年房價下跌20%也不奇怪。
這并不是一致的觀點。
在北京市場，張大偉認為，全年市場整體成交量可能下調(diào)超過3成。但即使在春節(jié)后因為調(diào)控抑制了部分需求，因為供應(yīng)的稀缺，預(yù)計上半年的供需比可能相比2010年更加緊張，房價下調(diào)的可能非常小。而到下半年，郊區(qū)特別是部分之前房價上漲過快的郊區(qū)可能率先下調(diào)。但下調(diào)幅度也不會很大。
在上海，楊紅旭認為，上海市場房價下跌2成即是出手機會。一個例子是，上海一位二手房近期業(yè)主拋售19套住房，僅比市場價低2成即遭搶購。
就全國市場來看，“去年新開工量暴增40%，造成今年全國的住房供應(yīng)量都很大，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)將面臨一場惡戰(zhàn)，我建議開發(fā)商還是及早謀劃促銷�！睏罴t旭2月15日表示，上半年樓市政策不會放松，2011年房價整體下跌幅度不會超過10%。 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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