租賃新政限購令夾擊房地產(chǎn)中介洗牌在即？

http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-2-10 9:28:25 蘭格鋼鐵

    一邊是小中介春節(jié)后的關門走人，一邊是品牌中介大規(guī)模發(fā)布招聘廣告逆勢擴張，在《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《商品房屋租賃管理辦法》以及樓市調(diào)控的限購令多方影響下，房地產(chǎn)中介機構新一輪洗牌開始顯現(xiàn)。但與此前數(shù)輪樓市調(diào)控中出現(xiàn)的大規(guī)模關店潮不同，在本輪洗牌過程中，“存有余糧”的品牌中介誓將一“撐”到底，調(diào)整戰(zhàn)略增強市場應對能力。業(yè)內(nèi)人士認為，由于中介機構長期存在的行業(yè)門檻低、基礎薄弱等問題，更深層次的洗牌或許尚未開始。

    租賃新政、限購令夾擊

    小中介利潤銳減無奈關門

    2月8日，當北京大多數(shù)房產(chǎn)中介迎來春節(jié)后第一個工作日時，已經(jīng)在北京市朝陽區(qū)和平里青年溝持續(xù)營業(yè)長達七八年之久的天隆嘉業(yè)卻再也沒有開門迎客，取而代之的是一個小賣店；無獨有偶，同樣在這條街上的另一家中介也沒有繼續(xù)營業(yè)。

    “都說現(xiàn)在是二手房市場最好的時候，可條條框框管得也更嚴了，特別是不讓群租和吃差價之后，我們的利潤被打薄了許多�！痹谔炻〖螛I(yè)工作的一位業(yè)務員告訴記者，與連鎖中介有較多可共享的房源不同，像自己這種只有一家門店的小中介，主要依靠“扣房”和“分租”為生。

    所謂“扣房”指的是經(jīng)紀人在買賣的過程中遇到低于市場價格的房屋，自行“扣”下，付給房主一筆定金，并簽訂相應的合同規(guī)定該房屋房主不得將房屋另賣他人，隨后再待合適的時間高價賣出，從中賺取差額�！翱鄯孔畲蟮暮锰幘褪遣贿^戶，誰看上了直接跟房東辦手續(xù)，我們就是利用自己從事這行的優(yōu)勢打了個時間差賺錢�！�

    至于“分租”，主要指管家式租賃，這類房屋以三居室以上的大戶型為主。

    “像和平里這一帶的二手房，80平方米的三居室如果整租，條件差不多的大概每套在4000元/月左右，如果把房子整體租下來，再一間一間地出租出去，每間按照大小不同一般可以租到1400-1800元/月不等，算下來比整租至少多賺30%，當然，如果每間里再按床位出租，就賺得更多�！睋�(jù)這位業(yè)務員透露，相比于“扣房”的可遇不可求以及對資金的依賴，小中介更傾向于從“分租”中獲取利潤。

    然而，住建部等三部委上月出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》以及從2月1日起正式執(zhí)行的《商品房屋租賃管理辦法》卻將小中介的好日子徹底打破。

    根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，中介公司和經(jīng)紀人不得承租和承購自己提供經(jīng)紀服務的房屋，《商品房屋租賃管理辦法》更是斬斷了群租的源頭。

    “大中介還好，門店多，不讓租、買自己代理的房屋可以門店間互相串換，我們就沒戲了，就這么兩個人。”除了行業(yè)新政對“利潤”的打薄，在這位業(yè)務員看來，第三輪樓市調(diào)控中涉及的限購令以及二手房營業(yè)稅的全額征收更是給二手房買賣以致命的打擊。

    來自北京中原地產(chǎn)和偉業(yè)我愛我家等中介機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也證明了這一點。統(tǒng)計顯示，2009年底，北京市實際常住人口已達1972萬人，其中戶籍人口為1246萬人，大約戶數(shù)在450萬左右，居住半年以上的流動人口達726萬人。按照這一調(diào)查數(shù)據(jù)核算，大約兩成的北京戶籍家庭和250萬非本市戶籍家庭的購房需求將受到限購令的影響。

    在分租遇阻、限購令導致成交量急速下降之后，天隆嘉業(yè)等小中介幾經(jīng)思量，最終選擇了停業(yè)另謀出路。

    大中介“撐”字當頭

    招兵買馬等待時機

    與小中介節(jié)后關門走人不同，春節(jié)假期剛剛結束，偉業(yè)我愛我家集團、21世紀不動產(chǎn)、美聯(lián)地產(chǎn)等品牌中介的招聘信息紛紛出現(xiàn)在各大招聘網(wǎng)站上，招聘的人員多以基層業(yè)務員為主。除了逆勢招聘外，部分中介機構更是通過大幅度提高底薪來“留住”核心業(yè)務人員。此前鏈家地產(chǎn)便宣布，整體上調(diào)業(yè)務人員的底薪，平均上調(diào)幅度達100%。

    “鏈家今年沒有任何收縮門店的計劃，個人估計其他的品牌中介也不會輕易關店，大家都會撐下去�！辨溂业禺a(chǎn)副總裁林倩坦言，受幾輪樓市調(diào)控的影響，近期二手房成交量明顯回調(diào)，鏈家門店均不同程度地感受到了調(diào)控的威力。然而當她將2005年以來歷次調(diào)控后市場反應逐一對比后發(fā)現(xiàn)，二手房對調(diào)控的適應能力在增強，市場回調(diào)周期明顯縮短。

    林倩回憶，2005年調(diào)控以后大批的中介關門倒掉，一年以后市場回暖之時居然有顧客拿著錢找不到中介幫忙買房；但到2008年，由于市場低迷期出乎大多數(shù)人意料的短暫，僅僅半年后便迎來了前所未有的復蘇。不少中介機構的收縮計劃剛完成，便發(fā)現(xiàn)市場成交再度出現(xiàn)大規(guī)模反彈，此時那些咬牙堅持下來的門店立即獲得了生計，而更多后知后覺的企業(yè)則在一年后才重拾開店計劃，此時蛋糕早已被瓜分殆盡。

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，一家成熟的中介門店從開設到盈利通常需要一個過程，包括門店業(yè)務人員的培養(yǎng)和對周邊區(qū)域樓盤的精耕，過于頻繁開關店對于有意長期發(fā)展的大型中介企業(yè)來說是非常不理智的行為。

    除了歷史因素，在21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)副董事長盧航看來，過去兩年樓市近乎“瘋狂”的成交量也給了品牌中介“撐下去”的信心。受制于上市公司披露限制，盧航并未透露21世紀不動產(chǎn)去年的具體利潤額，但坦言將遠超2009年。

    而據(jù)公開發(fā)布的信息顯示，去年鏈家地產(chǎn)買賣業(yè)務帶來的傭金收入就超過19億元，偉業(yè)我愛我家、中原地產(chǎn)等品牌中介也都在過去一年賺得盆滿缽滿。“盡管行業(yè)經(jīng)歷了最嚴厲的調(diào)控，但是2008年出現(xiàn)的品牌中介關店潮并沒有重演，可以看到中介的生存能力在增強。”盧航說。

    “小死大生”兩極化漸現(xiàn)

    中介謀求轉型

    盡管有所儲備，但面對不斷下滑的買賣成交量以及日趨收緊的租賃新規(guī)，品牌中介們也不得不在業(yè)務范圍上有所調(diào)整以應對即將到來的行業(yè)洗牌。

    近日，偉業(yè)顧問與我愛我家兩家中介經(jīng)紀機構宣布合并成立偉業(yè)我愛我家集團，這也是本輪樓市宏觀調(diào)控以來第一個涉及兼并重組的品牌機構。以新房銷售代理為主業(yè)的偉業(yè)，與以房屋租賃、二手房買賣為主業(yè)的我愛我家合并，將展開更深層次的業(yè)務聯(lián)動，我愛我家的代理門店將兼營偉業(yè)顧問的樓盤銷售，二手中介將銷售的觸角正式伸向一手房領域。

    中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會秘書長柴強認為，經(jīng)紀機構通過資源整合構建房地產(chǎn)經(jīng)紀的全產(chǎn)業(yè)鏈條，有利于規(guī)避當前樓市波動帶來的風險，也為業(yè)界提供了一種全新的經(jīng)營模式。

    同樣是作為綜合服務機構的中原地產(chǎn)則認為，全產(chǎn)業(yè)鏈或許會成為未來一段時間內(nèi)整個行業(yè)的主要發(fā)展方向。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰坦言，中原目前涉獵的業(yè)務已經(jīng)包括給開發(fā)商的一手房買賣和為個人交易提供幫助的二手房中介業(yè)務。

    “跟小中介多依靠買賣差價賺取利潤不同，品牌中介更多的是走量，這個量，市場好的時候是買賣的開單量，不好的時候則依靠租賃的利潤�！绷仲桓嬖V記者，在市場情況良好或正常的情況下，租賃業(yè)務的收入一般占品牌中介機構總收入的1/5到1/4左右，當買賣市場出現(xiàn)整體下滑時，租賃業(yè)務收入的比例便上升至1/3甚至更多。

    “以前我們?yōu)榱艘?guī)避風險，租賃這塊并不做管家代理，僅僅是第三方信息介紹，但在幾次調(diào)控之后我們發(fā)現(xiàn)，租賃利潤是非常穩(wěn)定的收入來源�！绷仲惶寡�，以去年4、5月第一輪樓市調(diào)控后為例，受調(diào)控影響，當時二手房買賣的開單量大幅下滑，最少時只剩下原來的兩三成，這時租賃業(yè)務“穩(wěn)定”的利潤來源便顯現(xiàn)出來。

    北京中原地產(chǎn)三級市場部研究總監(jiān)張大偉也表示，限購令在打擊買賣的同時也對租賃市場釋放了擠出效應，大量因首付比例提高、貸款利率上漲而暫時放棄購房計劃的人群將重新選擇租房，而從“保穩(wěn)”的角度講，今年各大中介也都應重視租賃業(yè)務的發(fā)展。

    一個人買房一群業(yè)務人員服務的場景恐怕每個通過中介機構買賣二手房的購房者均經(jīng)歷過，盡管人海戰(zhàn)術為中介機構增加了開單量，但卻也無形中提高了單筆業(yè)務的成交成本。

    已經(jīng)擁有660家門店的鏈家公開表示，今年將調(diào)整為增加市場占有率而拼命鋪店的開店策略，更多地將通過提高單店利潤率來增加單筆業(yè)務的收益率�！拔覀冸m然有660家門店，但每一家門店的成本都不小，而且我們不可能永遠依靠開店來提高市場占有率，只有提高單店的業(yè)務量才是上策�！�

    除此之外，偉業(yè)我愛我家、21世紀不動產(chǎn)、中原地產(chǎn)等紛紛宣布將加大網(wǎng)絡營銷的力度，而部分中介機構更是在自己的網(wǎng)站設立了3D看房、直播看房等立體化看房服務，利用網(wǎng)絡進行交易的方式更是各家中介在樓市調(diào)控下，降低成本卻又增加開單量的又一招數(shù)。

    基礎薄弱市場混亂

    更深層次洗牌恐還未開始

    “雖然普遍預計二手房將來是房屋買賣的主流，在本輪洗牌的過程中，品牌中介又有機會得到更為有利的發(fā)展，中介機構也是個朝陽產(chǎn)業(yè)，但由于基礎非常薄弱且并不規(guī)范，特別是在樓市調(diào)控的作用下更顯得風雨飄搖�！倍辔黄放浦薪樨撠熑司寡�，盡管新政給了中介機構重新洗牌的機遇，但由于此前進入門檻低，無序競爭現(xiàn)象嚴重，這場洗牌能否將中介機構徹底帶上正軌還有待考驗。

    來自住建部的統(tǒng)計也顯示，目前全國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員超過100萬人，其中有3.7萬人取得了全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(含分支機構)超過5萬家，經(jīng)濟發(fā)達城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構數(shù)量較多，如北京市取得營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構約1.2萬家，上海約9000家。北京1.2萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構中，僅有5500多家到房地產(chǎn)管理部門備案，備案率不到一半；深圳7800家機構中，僅有1200家備案，備案率只有15%。對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員也沒有強制性的資格要求，許多從業(yè)人員沒有受過正規(guī)的職業(yè)教育，素質較低，流動性大。

    與此同時，目前采用虛假承諾、惡意壓低收費等手段承攬業(yè)務屢見不鮮，這就造成機構只重視銷售速度而不重視服務質量。更有甚者，發(fā)布虛假的房源信息，不告知不利于成交的房屋真實狀況，誘騙或者強迫消費者交易；低價收進、高價賣(租)出房屋，賺取差價；隱瞞房屋真實成交價格，協(xié)助交易當事人簽訂“陰陽合同”、規(guī)避房地產(chǎn)交易稅費；通過違法違規(guī)的代收代付方式，侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金等。

    對此，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，在樓市調(diào)控的大背景下，中介機構的洗牌遠不止“小死大生”兩極化這么簡單，更深層次的洗牌或許尚未開始。(北京商報)