2011年1月20日，富力與合景泰富聯(lián)合公告，宣布成功取得上海城投悅城置業(yè)有限公司30%的股權，為此兩者投入10.14億元。早在2010年11月，富力及其伙伴為了這個項目就已經投入了23.5億元。加上兩天前富力獲得的廣州楊箕23.5億元的舊城改造項目，一不小心2011年富力又顯示出大撒金錢的擴張勢頭。
然而從富力的財務狀況上看，其負債率一直高居行業(yè)前列，2007年瘋狂擴張的惡果直至2010年才稍稍緩和。加上2006年就開始實施的回A戰(zhàn)略又遲遲未能獲準，前車可鑒，富力的積極態(tài)度以何為保證?
二進上海
1月20日，富力與合景泰富從上海城投悅城置業(yè)的母公司手中購得該公司30%的股權。至此，該公司的全部股權已被收購完畢，富力與合景泰富將分別獲得其50%的權益。
地產企業(yè)間的并購，看中的通常是土地。此交易也不例外，上海城投悅城置業(yè)擁有新江灣城C5地塊的全部開發(fā)權。據了解該地塊包括21萬平方米的住宅以及14萬平方米的商業(yè)綜合項目，另外已經賣出8.4萬平方米的住宅。
曾幾何時，新江灣城被稱為上海市中心的最后一塊處女地。2007年之前曾受到熱烈追捧。當年11月新加坡仁恒地產以13億元的高價拿下新江灣城D3地塊，樓面地價突破了2萬元/平方米。而此次富力與合景泰富花了10億元，加上2010年11月收購美國漢斯集團手中70%的股權，前后一共花掉了約33.68億元的并購款，粗略計算折合樓面地價在12400元/平方米左右。
如此看來，這筆買賣似乎賺了不少。但翻翻周邊的銷售記錄看，上海新江灣城受2008年金融海嘯的沖擊頗大。2009年3月的成交均價一度滑落至1.47萬元/平方米。盡管現在樓價已逐步恢復至2.5萬元/平方米左右。但當年高價拿地的開發(fā)商基本沒有動作。“富力也是看好上海市場。”亞銀投資的首席分析師李大偉表示，按現在的售價計算，富力該業(yè)務的利潤空間并不大。
其實，這已經是富力第二輪進軍上海市場。2007年開始富力也曾發(fā)力上海市場，但直至2010年，上海的銷售收入僅列富力各大市場的倒數第四。2008年富力突然宣布，將上海并入華南大區(qū)，原本的華東大區(qū)撤銷。
“積極進取”
再度進軍上海只是富力內部“積極進取”策略的一個部分。1月19日，該公司在香港宣布，調高2011年的合約銷售目標，由原定的360億元人民幣調升至400億元。僅僅不到20天，富力為何就將目標提高了10%?
“富力2010年12月的銷售情況很好，讓公司對2011年的市場偏向樂觀。”李大偉分析道。富力公布2010年12月的協(xié)議銷售額及銷售面積分別為32.69億元及約23.42萬平方米，較2010年同期分別增長98%及70%;其2010年全年的協(xié)議銷售額達322.46億元，同比增加33%。如果單純從一個公司的發(fā)展情況而言，這是相當可觀的增長數字。但如果放在2010年房地產企業(yè)銷售大漲的背景下，這似乎又缺乏說服力。2010年萬科同比增長了70%;恒大地產增長了72%;碧桂園增長42%。
海通證券的分析師認為這與富力的負債情況息息相關。據其預測，截至2010年年底包括尚未支付的地價款，富力的凈負債已經高達250億元�！按饲闆r意味該公司需要選擇或是在未來的賣地活動中按兵不動，或是降價以加快物業(yè)銷售。”海通證券如是判斷。
按兵不動從來都不是富力的作風。據統(tǒng)計，富力于2010年最后兩個月花費65億元補充土地儲備�！案涣Φ禺a會因此次收購令凈負債比率升至120%，并成為業(yè)內最高負債比率的公司。”2010年11月在富力宣布收購上述新江灣項目70%股權時，瑞銀發(fā)表的報告稱。
從上市開始，激進就融入了富力的血液中。2006年大舉拿下21宗土地;2007年，正值土地高燒期，富力地產卻一路高歌猛進，一舉拿下20宗土地，其中不乏高價地王。激進的發(fā)展策略，令富力凈負債權益比率持續(xù)大幅攀升。2005年上市之初僅為20.5%，2006年上升至71.5%，2007年底高達139.5%。
2008年，在全球金融風暴和房地產行業(yè)調整夾擊下，富力被迫開始調整策略，但銷售情況不如人意，年末凈負債比率仍高達123.8%。進入2009年，在政府出手救市的大背景下，富力地產加快了項目推出、減少購地支出、放緩商業(yè)地產發(fā)展，并趁機重組了90億元的債務。即便如此，其年末凈負債率仍高達98%。2010年3月，富力董事長李思廉曾表示，希望在年內將這一指標降至80%。
但2010年底及2011年初的連番擴張，使這一目標越來越遠。
應對之法
當年富力的“張狂”并非一時熱血，他們早早就計劃在國內資本市場融資。香港IPO融資——迅速發(fā)債擴張——回歸A股上市融資——平抑債務后再擴張。其內部員工告訴《中國經營報》記者，當年富力對于回歸A股信心十足。“當時高層的認識是：即便有阻撓，兩年內也能完成國內IPO。”
但富力在2006年6月向監(jiān)管部門遞交相關申請后，其戰(zhàn)略一直無法實現。2010年5月28日富力股東大會通過將發(fā)行A股計劃有效期再延長1年的決定，這已是其第三次延期回歸A股。目前，證監(jiān)會已暫緩房企融資申請的審核工作，證監(jiān)會與國土資源部合作把關房企融資、再融資與土地儲備情況，這使富力回歸A股的計劃變得遙遙無期。
無法在資本市場融資，富力除了寄希望于銷售市場外，合作開發(fā)也是其最主要的應對策略�！案涣炔繉⑼恋爻鲎尳鸪^50億元以上的都作為大型項目�！崩钏剂�2010年中期業(yè)績會后向本報記者表示，因此聯(lián)合開發(fā)將成為主流。
比如受人矚目的亞運城。2009年12月，富力聯(lián)合碧桂園、雅居樂組成了“民企聯(lián)合體”，以255億元的天價，高奏凱歌從保利、萬科、中海的“央企聯(lián)合體”手中奪得了規(guī)模超過400萬平方米的廣州亞運城項目。
到了2010年4月，富力與央企角逐天津咸水沽鎮(zhèn)項目，最后以70億元的高價成就天津地王。當市場還驚呼富力的不計成本時，富力宣布該項目是其與雅居樂、合景泰富、世貿共同開發(fā)。其后富力又宣布與世貿合作共同投資其在廣東惠州的項目，預計項目總投資高達400億元。
建銀國際地產業(yè)分析師陳嘉祺認為，開發(fā)商采取合作方式獲取土地或者共同開發(fā)，固然有資金方面的原因，而一個最直接的后果，是此舉與發(fā)債不同，不會對上市公司的負債比率有影響。因為在合作開發(fā)地產專案時，股權比例往往比較分散，對于開發(fā)商來說，這部分開發(fā)貸款并不計入合并報表，而是隱藏在聯(lián)營公司項目下。所以，合作開發(fā)，可以在增購項目的同時，不會令資產負債比率上升，減少投資者的擔憂。(中國經營報) |
