|
|
投資者"返場"催熱春節(jié)樓市 節(jié)后房價將停漲
|
|
http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-1-20 9:26:15
蘭格鋼鐵 |
98%在售期房標出歷史最高價
保障房出爐或緩解供應壓力———
雖然離春節(jié)已經(jīng)越來越近，但北京樓市在這個傳統(tǒng)淡季卻沒有絲毫降溫的意思。剛剛過去的一月上旬，北京樓市期房住宅成交量達到了4075套，現(xiàn)房成交量達到了3471套，二手房成交量更是達到了9349套，同比2010年同期均有明顯上漲。與此同時，住房成交價格也節(jié)節(jié)攀升，使得前兩輪政策調(diào)控的效果消失殆盡。不過，業(yè)內(nèi)人士表示，隨著保障房市場的急速發(fā)展，春節(jié)后的樓市有望迎來穩(wěn)定期。
樓市又熱與兩類新增買家有關
投資型置業(yè)者“返場”未來剛性需求提前買房
新年伊始，北京樓市再次迎來陽春局面,與供不應求局面同時回歸的還有大量投資人群的身影�！坝^望了好幾個月了，樓市走勢還是比較平穩(wěn)的，趁著現(xiàn)在開盤項目價格比較穩(wěn)定，可選擇空間相對充裕的情況下出手，應該是比較合適的時機。現(xiàn)在人民幣通脹的壓力越來越大，2011年樓市政策只要不出現(xiàn)大的波動，買房還是相對比較穩(wěn)妥的理財保值方式。”采訪中多位以投資為目的的買房人均表示了同樣的觀點。
事實上，從來對政策風向“嗅覺”靈敏的房產(chǎn)投資客們，在去年四季度二次房產(chǎn)調(diào)控后沉寂數(shù)月，而在進入2011年后再次如“雨后春筍”般迅速冒頭，這股買房人的重要力量歷經(jīng)短短兩三個月后的迅速回潮，正緣于對樓市穩(wěn)定的后市看好，以及自有資金迫切尋求保值增值渠道的需求，種種原因促使投資客在元旦后“卷土重來”，再次在京城樓市這片“熱土”上燃起硝煙。
●市場調(diào)查●
投資人群成熱銷樓盤“購房主力”
來自亞豪機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月上旬，北京樓市成交量同比再現(xiàn)明顯上漲，同比去年漲幅達40.5%。與需求量的大漲相反，供應量則同比大跌98%。樓市呈現(xiàn)明顯的供不應求局面。在這其中，目前并沒有迫切的置業(yè)需求，但是擔心日后房價繼續(xù)高升越來越買不起房的“超前消費型”買房人；擔心貨幣貶值尋求穩(wěn)妥保值渠道的“避險型”買房人占據(jù)了買房群體的相當大部分�！半m然沒有具體統(tǒng)計，但在目前監(jiān)控的熱點在售項目中，以上述兩種投資為目的的買房人至少占了1/3�！眮喓罊C構市場研究總監(jiān)郭毅表示。
“我們項目從去年底開盤到現(xiàn)在銷售率超過70%，其中有近一半的置業(yè)者是以投資為目的的，要么是自己獨立購買，要么聯(lián)合親友一起集資買房，由于現(xiàn)在銀行信貸管理很嚴，不少人都選擇了一次性付款，購買力相當驚人�！本〇|南某項目開發(fā)商接受采訪時表示，該項目元旦過后一個多星期時間內(nèi)，投資型客戶就從這里買走了近40套房，成為該樓盤的重要客戶來源。“無論是五、六十平方米的小戶型公寓還是200多平方米的大戶型公館，都有很穩(wěn)定的針對性置業(yè)人群。”該開發(fā)商坦言，近期投資客的置業(yè)熱情之高漲，讓經(jīng)歷了前兩年樓市“極度火暴”的他都頗感意外。
事實上，不少樓盤的開發(fā)商近期都有“樓市又逐漸轉熱”的同感，而投資性置業(yè)無疑是這波浪潮中的重要支撐。來自鄂爾多斯的一位買房人不久前“很爽快”一次性在京東某項目購買了6套住宅，總價一千多萬元的房款一次性付清，豪闊程度令人瞠目；即將在春節(jié)后開盤的西城某項目目前已緊急叫停“蓄客”，“一共就三棟樓400多套的房源現(xiàn)在已經(jīng)排了近2000個號，4萬元/平方米左右的預計開盤均價也絲毫擋不住買房人的置業(yè)熱情，最近電話幾乎快被打爆了，全是通過各種關系找到項目要求買房的人，這里面初次置業(yè)的微乎其微，幾乎都是升級換代和投資增值需求。”該項目開發(fā)商表示。
●市場特點●
市場前景看好觀望情緒緩解“增值避險型”和“提前消費型”占主流
“從去年四季度調(diào)控信號的不斷釋放，到系列政策的不斷收緊，房產(chǎn)投資客這個最為活躍的置業(yè)群體很是消停了一陣子，很多人都陷入了觀望之中，由于擔心樓市就此一蹶不振，買房資產(chǎn)縮水，很多投資客都停止了自己的置業(yè)行動，已經(jīng)看好了準備出手的就此偃旗息鼓，擁有多套房源的紛紛尋求脫手，投資客在北京市場上進入一個明顯的觀望期，不少資金也從京城樓市中抽離出來，轉向二、三線城市。而如今隨著樓市政策軟著陸效果的逐漸顯現(xiàn)，公積金購房“松口”，“房產(chǎn)稅暫不在北京征收”的心理減壓，“京城樓市的穩(wěn)定性和持續(xù)穩(wěn)定上升態(tài)勢得到了很好的體現(xiàn)，長期看好的觀點占據(jù)了主流，這也讓很多心懷忐忑的投資客逐漸放心，在大勢向好的情況下再次出手，為手頭的資金尋找一個穩(wěn)定的保值港灣，成為時下很多投資型置業(yè)者的普遍心態(tài)�！敝性禺a(chǎn)投資顧問部總經(jīng)理張坤昱表示。
“雖然現(xiàn)在孩子還小，現(xiàn)有住房基本能滿足需要，但是還是要未雨綢繆，做更長遠的打算。”公務員劉先生告訴《廣廈時代》記者，最近他集全家多年積蓄，又向岳父家借了些錢，湊夠約150萬元交了某樓盤50%的首付款，換購了一套130多平方米的三居�！岸追康氖赘峨m然比較高，且利息也提升為1.1倍，但我感覺現(xiàn)在買房還是值的，放在長遠來看，房產(chǎn)貶值的可能性并不大，購買的這個項目又有教育地產(chǎn)概念，以后孩子上學擇校有保障。而去年底北京市的全面限車令也讓人擔心未來房產(chǎn)也會同'限車’一樣定量供給，趁著現(xiàn)在還有資格，房價還能接受的情況下買，也確實是有些不得已�！眲⑾壬燥@無奈的話語，代表了“財大氣粗”型投資客以外的相當部分投資性買家的心態(tài)，也為當下樓市的投資置業(yè)群體提供了另一種典型詮釋。
●市場觀點●
投資客買房更加理性“精選樓盤”獲利需求外兼具自住需求
“相比過去見房就買的盲目性，這一波樓市暖冬中投資客表現(xiàn)得更為理性�！眮喓罊C構市場研究總監(jiān)郭毅表示，眼下最受市場熱捧的還是地段較好，配套相對成熟且利好概念較充裕的區(qū)域，且樓盤定價在目前市場下較為合理，品質(zhì)較高的“明星樓盤”，和過去買房的盲目搶購，遍地開花還是有很大區(qū)別的。如通州大盤華業(yè)·東方玫瑰二期預定的16000元—18000元/平方米均價，亦莊大盤中信新城24000元/平方米均價入市，房山大盤萬科長陽半島一月中旬16000元/平方米左右開盤認購，東三環(huán)首城國際后期去年底34000元/平方米價格入市，包括今年二季度即將開盤的一些前“地王”項目，如保利地產(chǎn)望京項目保利國際廣場，中化方興廣渠路15號地“金茂府”，這些現(xiàn)階段市場下的優(yōu)質(zhì)項目，都高度集中了相應層次購買力的關注，已開盤項目大多成績斐然。
“產(chǎn)品不錯，價格合適，配套完善，交通便利，要想打動投資型購買群體的強大購買力，這幾點如今必不可少�！惫阏f，除投資增值需求外，投資客的短期內(nèi)難以流通套現(xiàn)情況下，尋租或自住也成為不少人的折中選擇。
“通過去年下半年政策調(diào)控期的市場表現(xiàn)，北京樓市再次證明了其堅挺性，而隨著去年末住宅用地的高度受追捧，也讓投資客減少了房價未來是否會大幅下跌的疑慮。而隨著買房資質(zhì)的不斷收緊，更促使不少擔心以后沒資格買房的人出手”提前消費，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰說。
“除了微觀因素，宏觀上北京作為首都，近年來在城市建設、綜合配套和社會服務、國際氛圍等系列方面的增值效果日益顯現(xiàn)，早些分得首都發(fā)展紅利這一杯羹的心態(tài)，也讓那些曾經(jīng)撤離的投資客又重新回歸，而一些尚未涉足樓市者也加快了步伐�！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認為，綜合以上幾點，可以比較清晰地體現(xiàn)出眼下出現(xiàn)的這一波投資群體，助推樓市升溫背后的心態(tài)反映。
●年末樓市升溫
引發(fā)新一輪調(diào)控猜想
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：剛剛過去的元月上半月，北京樓市成交量期房住宅達到了4075套，現(xiàn)房住宅達到了3471套，二手房住宅更是達到了9349套。同比2010年同期均有明顯上漲，特別是二手房住宅上漲幅度達到了近八成。商品房住宅及二手房住宅的總成交量也均為三年來最高。
而北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：1月上半月，北京二手房均價達到了20210元每平方米，環(huán)比去年12月均價19750元/平方米，明顯上漲了2.3%，價格再次達到了歷史新高。而在交易中城區(qū)的占比也相對繼續(xù)上漲，繼12月城八區(qū)二手房占比達到63.5%后，元月上半月占比繼續(xù)上漲達到了64%，可見投資比例依然相對較高。
“經(jīng)過兩輪政策調(diào)控，北京房地產(chǎn)市場的率性上漲直接體現(xiàn)了需求的旺盛。但這種非正�，F(xiàn)象也更有可能招來新一輪的市場調(diào)控”，東四環(huán)某項目負責人表示。
●98%期房項目歷史最高價
加息周期購房者需謹慎
商品房均價再現(xiàn)明顯上漲，環(huán)比2010年12月底，北京一手住宅成交均價21260元/平方米，目前北京商品房均價為21650元每平方米，上漲幅度達到了1.8%。北京中原抽樣200個目前北京市場在售的項目統(tǒng)計顯示，除之前泡沫化嚴重的通州等個別項目外，均價處于歷史最高的達到了98%。
北京中原專業(yè)人士分析認為，首先：2010年連續(xù)兩輪的調(diào)控起到了抑制價格過快上漲的目的，但是雖然價格上漲幅度減小，但是因為上漲的基礎比較高，使得上漲的絕對值依然比較大。
其次：年初的貸款政策松動使得部分購房者盲目入市。但是，目前松動的僅是部分之前執(zhí)行過分嚴格的貸款政策，可以說是政策的理性回歸。從近期整體形勢來看，樓市調(diào)控依然在持續(xù)。特別是上周存款準備金率的上調(diào)表明，年內(nèi)依然處于加息周期內(nèi)，購房者購房依然需要謹慎。
●年底供應荒促價格上漲
或透支后市
市場信息顯示，1月上半月，北京房地產(chǎn)市場入市的住宅項目僅有1個：大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的果嶺華舍項目，提供住宅房源為48套，這一數(shù)據(jù)顯示，年初出現(xiàn)了明顯的供應荒。
從去年12月19日，北京商品房庫存達到年內(nèi)新高的109445套開始，因銷售火爆而一路銳減，到今年1月15日，庫存已減少到100696套。供應荒很可能使年底再次出現(xiàn)價格上漲的趨勢。
北京中原分析人士認為：12月的供應高峰明顯透支了春節(jié)前后的市場供應量。供應高峰增加的庫存在12月來的成交高峰中消耗明顯。12月下半月以后入市的項目也明顯小型化，單個項目供應的住宅多在百余套，市場很可能再次出現(xiàn)明顯的供不應求現(xiàn)情況。一房難求的現(xiàn)象將在年底局部項目明顯出現(xiàn)。而要緩解供需比，預計需要等到2011年下半年，也就是2010年11月以后的土地上市高峰，而之前的樓市調(diào)控很難有太明顯的效果。
●上半月保障房供應最多
后市房價或?qū)⑵蠓�(wěn)
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在1月上半月，北京保障房住宅供應達到了4個項目20萬平方米，創(chuàng)造了歷年新高。業(yè)內(nèi)人士指出，保障房供應的增加將緩解樓市價格上漲的壓力。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，首先：2011年北京等城市將新建大量的保障房，這些保障房入市將明顯緩解購房者壓力。
其次：保障房開始增加無產(chǎn)權的公租房比例，使保障房的投資屬性逐漸消失，理性回歸保障房的實際功能，無產(chǎn)權的保障房也減少了保障房分配緩解的問題。保障面的擴大將有利于京城樓市價格回歸理性。(北京青年報) |
|
|
|
文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
|
|
|
