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上海規(guī)定土地出讓70年期滿后無償收回引發(fā)爭議
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-1-17 8:59:57
蘭格鋼鐵 |
[來源]：北京晨報
核心提示：上海土地交易公告首次規(guī)定“土地出讓期滿后收回”事件引發(fā)爭論。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示此項規(guī)定與《物權(quán)法》沖突，《物權(quán)法》中明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期�！�
2011年上海土地交易市場首拍在上周平淡落幕，但預(yù)申請須知中“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”這一“史無前例”的規(guī)定，在業(yè)內(nèi)掀起了繼《物權(quán)法》之后新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭論。
專家稱“這個規(guī)定很刺激”
記者發(fā)現(xiàn)，“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”這一規(guī)定最早出現(xiàn)在上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請公告“滬預(yù)申請告字(2010)第02號”(下稱“2號預(yù)申請公告”)，公告于去年9月發(fā)布。
在這份公告中，多數(shù)地塊的預(yù)申請須知中都出現(xiàn)了這樣的規(guī)定。更有甚者，其《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》中顯示，土地期滿后的處理方法為“出讓人無償收回”如出讓面積3.56萬平方米的羅店新鎮(zhèn)A1-3商住地塊。這些規(guī)定，在歷來的土地出讓交易中均屬首次。
“這個規(guī)定很刺激，要是以后所有產(chǎn)權(quán)都按這個辦法收回，誰還敢買房，誰敢投資跟地產(chǎn)有關(guān)的東西��？”中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄如是說。
可能和《物權(quán)法》沖突
上海中原研究咨詢部認(rèn)為，此次出讓方提出“土地期滿收回”的表述，很可能是對土地使用權(quán)到期后的一種處理嘗試。但是，“土地期滿收回”的規(guī)定已傾向于70年后循環(huán)批租制度。“這一問題在業(yè)內(nèi)爭議已久，從當(dāng)前批租制度衍生出的'土地財政’和'高房價’結(jié)局來看，如此定義土地使用權(quán)到期后的處理方式，很可能導(dǎo)致今天的很多問題在未來重演�！�
事實上，記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都對這一規(guī)定存有爭議。一位港資開發(fā)商代表和長期從事土地研究的易居分析師付琦還從法律角度指出，對住宅用地來說，這一規(guī)定“沒有太大意義”。他進一步指出，對于出讓方新增的“土地期滿收回”這一“游戲規(guī)則”，可能還將和國家規(guī)定的一些法律法規(guī)產(chǎn)生沖突。例如2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”
到期后更可能是“自動續(xù)期”
付琦認(rèn)為，目前市場中沸沸揚揚被傳言的房產(chǎn)稅，很有可能是一個用于完善稅收制度的過渡產(chǎn)物，“房產(chǎn)稅、土地出讓金、營業(yè)稅等各種交易環(huán)節(jié)的稅收，可能都會改革成房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅�！彼J(rèn)為，最終實現(xiàn)物業(yè)稅之后，土地出讓金被取消，房產(chǎn)擁有者按年繳納物業(yè)稅，屆時，土地使用年限的問題就會很大程度被淡化。“也有可能，土地使用權(quán)到期后，就開征物業(yè)稅，如此更符合有償續(xù)期的說法。”付琦表示，從出讓方角度來說，一次性收足未來70年的土地款，也會錯過土地年復(fù)一年的增值部分，物業(yè)稅的摸索，更能在很大程度上完善土地財政制度。
(本文來源：北京晨報)
“無償收回”讓拼命買房成博傻游戲
舒圣祥
2011年上海土地交易市場首拍在上周落幕，但預(yù)申請須知中“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”這一“史無前例”的規(guī)定，在業(yè)內(nèi)掀起了繼《物權(quán)法》之后新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭論。更有甚者，其《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》中顯示，土地期滿后的處理方法為“出讓人無償收回”。(1月16日《第一財經(jīng)日報》)
無論是“出讓人無償收回”，還是“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”，與現(xiàn)有國家法規(guī)中“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”、“無償自動續(xù)期”的規(guī)定，顯然完全不同。若上海這個規(guī)定得到承認(rèn)并落實，那將意味著，賣完地的地方政府在70年后又可以將所有土地收回來，重新再賣一次。
70年后，我們的房子會不會成為沒有土地使用權(quán)的“空中樓閣”？這一直是橫亙在公眾心頭的不動產(chǎn)憂慮。這個最受關(guān)注的核心問題至今也未得到明確�！俺鲎屓耸栈亍鄙踔潦恰盁o償收回”的上海新規(guī)，讓人頓感振聾發(fā)聵。試想，土地70年后將被政府收回，房子成為“空中樓閣”，現(xiàn)在的房價豈不是被嚴(yán)重高估了，買房炒房豈不就是股市中的博傻游戲？“無償收回”讓人無法再選擇性忽視土地租期的風(fēng)險因素，同時也徹底打破了買房人對于必定獲得政府保護的樂觀和幻想。因為，房子建在出讓人將到期收回的土地之上，是和汽車一樣的“消耗品”、“貶值品”，而且貶值速度更快。
毋庸置疑，上海的新規(guī)定，肯定涉嫌違反《物權(quán)法》和《土地管理法》；問題是，70年后續(xù)期是有償還是無償，有償金額又會是多少，法律從未明確。落實到地方操作層面，是完全有可能將“自動續(xù)期”操作成“無償收回”的。就說現(xiàn)在，那么多剛建成沒幾年的房子不是馬上就以“危舊房改造”的名義強拆了嗎？更何況，《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》已經(jīng)用“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”；“出讓人收回”甚至“無償收回”，未必不能成為那個“有關(guān)規(guī)定”。
正是在這個意義上，上海首次規(guī)定土地出讓期滿無償收回，讓那些拼了幾代人老命供養(yǎng)一套房子的房奴們驚出一身冷汗，同時也給那些發(fā)愁于土地財政無以為繼的地方做了一個惡劣示范。
面對土地出讓期滿后無償收回的上海新規(guī)，國家有關(guān)部門必須警覺并盡快做出表態(tài)，否則，“無償收回”可能很快成為一種普遍的游戲規(guī)則。
上海首次規(guī)定：土地出讓期滿后將無償收回
人民網(wǎng)(北京)
編者按：
現(xiàn)行土地制度在經(jīng)歷數(shù)年的實踐后，正面臨諸多現(xiàn)實問題：招拍掛制度引發(fā)的助推房價之指責(zé)；集體土地與國有土地不同權(quán)、不同價，低補償引發(fā)的失地農(nóng)民如何維系生活的問題；以及土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期的問題……
尤其是土地出讓制度以及農(nóng)地征用、補償?shù)膯栴}，已經(jīng)到了不得不著手解決的時候。從目前的情況看，各地確實也在進行一些改革的嘗試，甚至國土資源部都已明確了今年將改革土地招拍掛制度。也許，現(xiàn)有的改革都無法涉及我國土地深層次的根本問題——這其中包括房產(chǎn)稅未來如果向物業(yè)稅轉(zhuǎn)換，土地的性質(zhì)將成為至關(guān)重要的因素——但也必須承認(rèn)，這些變革仍是值得鼓勵的。
在此前提下，我們也希望提醒有關(guān)方面，招拍掛制度雖然有推高房價之嫌疑，但在現(xiàn)行制度中，不失為一種被認(rèn)為最公平的出讓制度。因此，未來的改革方向，必須回答的一個問題就是：“到底是公平重要，還是控制地價更重要？”
對于成都“地票”的改革思路，國有土地與集體土地“同地、同權(quán)、同價”的目標(biāo)雖無爭議，但將農(nóng)村土地的整理完全交給社會資本的方式是否有當(dāng)“甩手掌柜”的嫌疑？以及如何保證一些所謂的“社會資本”介入后農(nóng)民的基本權(quán)益？這些都應(yīng)該想在前面。
徐健
2011年上海土地交易市場首拍在上周平淡落幕，但預(yù)申請須知中“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”這一“史無前例”的規(guī)定，在業(yè)內(nèi)又掀起了繼《物權(quán)法》之后，新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭論。
“土地期滿”后何去何從？
《第一財經(jīng)日報》記者發(fā)現(xiàn)，“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”這一規(guī)定最早出現(xiàn)在上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請公告“滬預(yù)申請告字(2010)第02號”(下稱“2號預(yù)申請公告”)，即去年9月。
在上海2010年2號預(yù)申請公告中，多數(shù)地塊的預(yù)申請須知中都出現(xiàn)了這樣的規(guī)定。更有甚者，其《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》中顯示，土地期滿后的處理方法為“出讓人無償收回”——如出讓面積3.56萬平方米的羅店新鎮(zhèn)A1-3商住地塊。這些規(guī)定，在歷來的土地出讓交易中均屬首次。
“這個規(guī)定很刺激，要是以后所有產(chǎn)權(quán)都按這個辦法收回，誰還敢買房，誰敢投資跟地產(chǎn)有關(guān)的東西��？”中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄如是說。
上海中原研究咨詢部認(rèn)為，此次出讓方提出“土地期滿收回”的表述，很可能是對土地使用權(quán)到期后的一種處理嘗試。但是，“土地期滿收回”的規(guī)定已傾向于70年后循環(huán)批租制度�！斑@一問題在業(yè)內(nèi)爭議已久，從當(dāng)前批租制度衍生出的'土地財政’和'高房價’結(jié)局來看，如此定義土地使用權(quán)到期后的處理方式，很可能導(dǎo)致今天的很多問題在未來重演�！�
事實上，本報記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都對這一規(guī)定存有爭議。
一位港資開發(fā)商代表和長期從事土地研究的易居分析師付琦還從法律角度指出，對住宅用地來說，這一規(guī)定“沒有太大意義”。
港資開發(fā)商的理由是：“這個是政府與開發(fā)商的合同，開發(fā)商最后將房源賣給了小業(yè)主，小業(yè)主卻對此完全不知情，如何執(zhí)行？真要起到作用，應(yīng)該寫在售房合同里還差不多。”
付琦的理由和上述類似，但他進一步指出，對于出讓方新增的“土地期滿收回”這一“游戲規(guī)則”，可能還將和國家規(guī)定的一些法律法規(guī)產(chǎn)生沖突。根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”
此外，2009年初曾流傳的一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件，在全國國土管理系統(tǒng)“征求意見”，最受人們關(guān)注的住宅土地使用權(quán)到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了原先表述的“無償自動續(xù)期”。
顯而易見，雖然法律沒有規(guī)定住宅用地到期的結(jié)果是“有償”還是“無償”，但前提都明確是“自動續(xù)期”，而不是“收回”。
物業(yè)稅或是最終出路
從制度探討到與法規(guī)的博弈，土地使用權(quán)到期后何去何從這一問題的復(fù)雜性已可窺一斑。
“實際上，自1987年深圳第一塊土地出讓至今，也不過23年。在這23年里，國家的土地管理制度已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，誰能說得清未來那么多年里，土地管理制度還會發(fā)生什么樣的變化�！备剁赋�，1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：住宅用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年；商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年；綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。而土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。也就是說，就算最早1987年出讓的住宅地塊，按70年年限計算，距離土地使用權(quán)到期也還有40多年。如此看來，上海2010年2號預(yù)申請公告中出現(xiàn)的“土地期滿收回”規(guī)定，在幾十年后能否被有效執(zhí)行，還有待觀察。
不過，值得回味的是，在《物權(quán)法》出臺之前，根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說，根據(jù)以往的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期是需要繳納一定費用的。
《物權(quán)法》出臺后，雖然規(guī)定了可以自動續(xù)期，但實際上并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。而《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》則以“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了“無償自動續(xù)期”。
上海中原研究咨詢部補充表示，《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》對土地使用權(quán)到期后處理的修改，當(dāng)時多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一文字變化為物業(yè)稅預(yù)留了操作空間。
付琦亦認(rèn)為，目前市場中沸沸揚揚被傳言的房產(chǎn)稅，很有可能是一個用于完善稅收制度的過渡產(chǎn)物，“房產(chǎn)稅、土地出讓金、營業(yè)稅等各種交易環(huán)節(jié)的稅收，可能都會改革成房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅。”他認(rèn)為，最終實現(xiàn)物業(yè)稅之后，土地出讓金被取消，房產(chǎn)擁有者按年繳納物業(yè)稅，屆時，土地使用年限的問題就會很大程度被淡化。“也有可能，土地使用權(quán)到期后，就開征物業(yè)稅，如此更符合有償續(xù)期的說法�！备剁硎荆瑥某鲎尫浇嵌葋碚f，一次性收足未來70年的土地款，也會錯過土地年復(fù)一年的增值部分，物業(yè)稅的摸索，更能在很大程度上完善土地財政制度。
[選稿]：史竣 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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