|
|
房產(chǎn)稅影響范圍不到5% 地產(chǎn)股估值修復(fù)行情或延續(xù)
|
|
http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2011-1-12 9:37:16
蘭格鋼鐵 |
上周，房地產(chǎn)板塊整體漲幅超5%，低估值的地產(chǎn)股成為引領(lǐng)市場上漲的龍頭，也成為2011年開門紅的領(lǐng)軍力量。但1月10日重慶房產(chǎn)稅即將出臺的消息，令當(dāng)日的地產(chǎn)股沖高回落。
傳言已久的“靴子”最終落地，是殺手锏還是利空出盡？地產(chǎn)股修復(fù)行情能否持續(xù)？
多家分析機構(gòu)傾向于認為，房產(chǎn)稅仍無具體細則，短期內(nèi)對市場心理沖擊較大，對重慶、上海等一線和熱點城市及產(chǎn)品線偏高端的地產(chǎn)商影響較大；中長期來看，則對地產(chǎn)板塊中性偏利好。
房產(chǎn)稅突襲
1月10日，重慶開征房產(chǎn)稅消息出爐，受此利空影響，房地產(chǎn)板塊走出連續(xù)一周的上漲行情，當(dāng)日下跌2.25%。權(quán)重股中，萬科A下跌1.69%，金地集團下跌1.99%，保利地產(chǎn)下跌2.99%，招商地產(chǎn)下跌3.58%。
大摩投資認為，重慶率先實施地產(chǎn)稅試點，說明醞釀已久的新一輪地產(chǎn)調(diào)控開始實施，在目前大盤可上可下的情況下，消息的突然出臺會對短線市場產(chǎn)生較大影響，以致板塊沖高回落。
此前，地產(chǎn)板塊處于持續(xù)的行情修復(fù)中。
更為重要的是，“行業(yè)估值優(yōu)勢明顯”。據(jù)海通證券分析師涂力磊測算，截至2010年12月31日，房地產(chǎn)板塊的整體估值(PE-TTM)為22.03倍，低于行業(yè)近三年的歷史平均水平(40.97倍)。從溢價率指標看，房地產(chǎn)行業(yè)估值對滬深300指數(shù)估值的溢價率為0.41倍，低于近三年0.53倍的歷史平均溢價率水平。
與股價走勢相反，行業(yè)2009和2010年銷售均處于歷史高位。從業(yè)績釋放能力來看，2011年房地產(chǎn)上市公司將處于業(yè)績增長最為明確的時期。涂力磊據(jù)此認為，行業(yè)估值優(yōu)勢在2011年還將進一步鞏固。
而房產(chǎn)稅則打亂了這一行情，令地產(chǎn)股后勢撲朔迷離。“2011年內(nèi)，房產(chǎn)稅在上海和重慶正式展開試點的概率為80%，”莫尼塔公司分析師王沛昨日表示，其中在一季度末二季度初(即“兩會”后的3-4月內(nèi))的概率相對更大。
影響范圍不到5%
房產(chǎn)稅征收對地產(chǎn)板塊影響究竟有多大？從重慶初步試點方案細則來看，將對別墅和200平米以上的高檔住宅進行征收。截至11月，重慶高檔房產(chǎn)占整個商品房銷售6%，銷售金額為10.4%。
數(shù)據(jù)顯示，從2009年全國高檔房產(chǎn)銷售面積為4626萬平米，占整個商品房銷售面積的4.9%；完成投資額為210億元，占到整個地產(chǎn)投資的5.7%；另根據(jù)統(tǒng)計局2010年11月數(shù)據(jù)，全國商品房均價為5226元/平米。
“參考重慶高檔住宅與商品房價格比1.72：1，估計全國高檔住宅均價大概是商品房均價2倍，為10452元/平米。”王沛分析，09年全國高檔住宅銷售面積大概為0.46億平米，如果房產(chǎn)稅率為0.8%，則全國范圍內(nèi)對新增高檔住宅將征收38.5億稅款。
如果在全國范圍內(nèi)對高端房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，則影響范圍占整個地產(chǎn)銷售大概為4.9%，或者更少，影響很有限。
但王沛認為，還是要審視在重慶和上海本地市場風(fēng)險暴露過大的投資標的，可能面臨的短期風(fēng)險。
以重慶為例，深耕本地市場的有龍湖地產(chǎn)、金科集團、中渝置地等，截至09年12月31日，龍湖地產(chǎn)重慶公司認購金額突破90億，占公司全年認購金額的25%。這90億元中，高端項目的貢獻良多。隨著重慶版房地產(chǎn)稅的出臺，對于這部分高端住宅的銷售可能產(chǎn)生影響，進而影響其整體的銷售業(yè)績。
“房產(chǎn)稅是持有環(huán)節(jié)的征稅，也會通過影響房地產(chǎn)市場的需求，從而間接影響到房企的利潤率�！遍L江證券分析師蘇雪晶表示。
記者調(diào)查北京、深圳、上海、重慶等地，出于對此的擔(dān)憂，買房人將轉(zhuǎn)而觀望，導(dǎo)致地產(chǎn)商銷售下滑的情形已經(jīng)出現(xiàn)。
不過，分析人士認為，目前房產(chǎn)稅細則尚未出臺，對重慶和上海等地樓市、以及對地產(chǎn)商的影響尚難以評估。
繼續(xù)反彈？
隨著房產(chǎn)稅試點消息釋放，昨日地產(chǎn)股再次強勢充當(dāng)護盤主力軍。深振業(yè)A強勢漲停，濱江集團、金地集團、保利地產(chǎn)等漲超3%。
王沛認為，資本市場對于房產(chǎn)稅試點已經(jīng)有了充分的預(yù)期，在具體征收方案不超預(yù)期的情況下，房產(chǎn)稅試點最終的“靴子落地”可能會對地產(chǎn)股形成短期的情緒沖擊性影響，但是不會有持續(xù)性負面影響。
涂力磊相對更樂觀，“我們認為板塊估值、2011年行業(yè)景氣度、1季度后期房價同比數(shù)據(jù)和CPI'雙下降’的預(yù)期和市場資金面等因素，有望支持后期板塊繼續(xù)反彈�！�
其看好具備“股權(quán)激勵”方案的企業(yè)，如蘇寧環(huán)球(000718)、冠城大通(600067)，以及2010年新開工量大幅增長的企業(yè)，因為其預(yù)收賬款后期將有較大增長彈性，如金地集團(600383)和世茂股份(600823)。
安信證券分析師則預(yù)計，近期反彈的持續(xù)時間和高度有限。從銀行反映的情況看，新年第一個月，嚴格控制信貸的跡象較為明顯。在通脹高企、流動性偏緊的大背景下，對于該板塊估值回升的期望值不宜過高。(21世紀經(jīng)濟報道) |
|
|
|
文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
|
|
|
