2010年又是一個可以載入中國房地產(chǎn)發(fā)展史冊的年份。
密集調(diào)控是最顯著的特征之一，前后兩輪房地產(chǎn)調(diào)控貫穿了市場發(fā)展的全過程�！罢哒{(diào)控”與“房價過快上漲”兩者之間互為因果，相輔相成，成為中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的一個奇觀。
房地產(chǎn)調(diào)控從此前的一年一調(diào)，變?yōu)橐患疽徽{(diào)，調(diào)控的手段也逐步從經(jīng)濟手段向行政手段轉(zhuǎn)化。這種變化不能稱之為正常，但政策的頻頻出臺也向社會釋放了明確的信息：政府不希望房價大幅上漲，哪怕相關(guān)政策有負面影響。
實際上，政府對樓市的調(diào)控已經(jīng)走過了最艱難的階段。調(diào)控手段不但有短期的限購、限貸政策，還有體制方面的根本性變化。住房保障工作的大力推行就是最大的變化。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新日前透露，今年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；農(nóng)村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶；均超額完成年初國務(wù)院部署的任務(wù)。
根據(jù)規(guī)劃，“十二五”頭兩年，保障性住房的建設(shè)量在1800萬套左右。李克強副總理更是在公開場合宣布，2011年保障性住房要建設(shè)1000萬套。種種跡象表明，未來我國住房市場唱主角的是保障房，商品住宅的份額將逐步縮小。
在這樣的大格局下，所謂房價過高，上漲過快的問題遲早將得到解決。此前由于政府忽視住房保障責(zé)任，導(dǎo)致的居民低收入與高房價之間的扭曲關(guān)系將得到校正。
從市場發(fā)展情況看，2010年正處在保障房供應(yīng)量還不足、市場化商品住房依然占主導(dǎo)、各項法律法規(guī)依然不健全的特殊階段。商品住房依然是滿足大部分人自住需求和部分投資需求的產(chǎn)品。因此，我們可以發(fā)現(xiàn)，無論房地產(chǎn)調(diào)控政策多么頻繁、政策措施多么嚴厲，房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場總體上依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。
從全國范圍看，70個大中城市房價同比增幅都在7%以上，個別月份增幅在兩位數(shù)以上。從區(qū)域看，東部地區(qū)依然是房地產(chǎn)市場的熱點，北京、上海、廣州、深圳等一線城市盡管在個別月份受到調(diào)控政策的影響，出現(xiàn)了銷量下降，但價格方面卻始終保持穩(wěn)中有升，特別是在年末兩個月，房地產(chǎn)市場再次進入了興奮階段，地王重現(xiàn)，樓市成交量環(huán)比暴增。按照今年的邏輯，接下來市場可能再次面對嚴厲的政策調(diào)控。
2010年的樓市毫無疑問打上了濃重的“調(diào)控”烙印，對于明年的走勢，筆者認為要從以下幾點著眼：
其一，貨幣政策緊縮，房地產(chǎn)市場將面臨缺錢困境。12月份的中央經(jīng)濟工作會議確立了明年宏觀經(jīng)濟政策基調(diào)是寬松的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。對應(yīng)2010年“適度寬松”，“穩(wěn)健”的實質(zhì)就是緊縮。
年底央行接連提高存款準備金率和年內(nèi)二次加息就是緊縮政策的實際表現(xiàn)，相信這僅僅是緊縮政策的開始。在這樣的背景下，明年新增貸款將會收縮，融資成本也將繼續(xù)提高。無論是開發(fā)信貸還是住房消費信貸規(guī)模都會下降，這將直接影響開發(fā)企業(yè)的資金鏈。房地產(chǎn)市場整體會面臨缺錢的困境。
其二，房地產(chǎn)調(diào)控政策依然會延續(xù)2010年的風(fēng)格。今年宏觀調(diào)控是季度式調(diào)控，從實際執(zhí)行效果看，短期效果還是比較積極的，在沒有更好的長期穩(wěn)定政策之前，明年房地產(chǎn)政策調(diào)控依然是以短期應(yīng)急政策為主。只要房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性的繁榮，局部或全局的政策調(diào)控就有可能出現(xiàn)。房價與政策之間的聯(lián)動關(guān)系依然會頻繁上演。
其三，住房保障真正進入實際運行和分配階段。2010年是新時期保障房大規(guī)模建設(shè)的元年，2011年則是保障房大規(guī)模配售或配租的元年。與此同時，保障房建設(shè)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)也日趨合理，公共租賃房在2011年的建設(shè)比例將大幅度地提升，并有可能成為今后一段時間我國保障住房的主要供應(yīng)形式。
其四，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式發(fā)生重大變化，明年必須要有方向性的選擇。由于未來住房市場的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，保障房的比重將占住房建設(shè)比重的六成以上，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理企業(yè)和中介企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略必須進行調(diào)整，否則將跟不上時代的發(fā)展和市場的變化。(作者系北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司研究中心總監(jiān)) |
