[導(dǎo)讀：讓大家釋緩已是多年急迫的心態(tài)，舉目期待中央政府能在2011年兌現(xiàn)遏制房?jī)r(jià)上漲這張“支票”，盡管依然難以祛除歷史教訓(xùn)刺激而致的顫冽……本文內(nèi)容系個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機(jī)構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對(duì)文中提及的個(gè)人或機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)。]

    回首2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域之諸多大事，最具戲劇性者當(dāng)首推房地產(chǎn)調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，最具諷刺性者當(dāng)屬房?jī)r(jià)調(diào)控結(jié)果。

    在經(jīng)過(guò)多年房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲、2008年開始的房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)悍救市、2009年房?jī)r(jià)接過(guò)2007年的大旗再次瘋漲之后，中央政府于2009年重啟房地產(chǎn)調(diào)控。

    進(jìn)入2010年，3月份召開的“兩會(huì)”上，溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中明確提出要“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，其后在諸多政策、文件和決策層人士表態(tài)以及相關(guān)部委負(fù)責(zé)人講話中，多次重復(fù)地重申要堅(jiān)決“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。并且，在2010年4月出臺(tái)了被稱為“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控政策即新“國(guó)十條”，2010年9月底再次出臺(tái)了強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的五條政策。中央政府希望用多次表態(tài)和連續(xù)兩次出臺(tái)集群化調(diào)控政策能夠調(diào)控房?jī)r(jià)，“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。但至今來(lái)看，雖然2010年政府啟動(dòng)了“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控，但由于政策執(zhí)行不到位，以及流動(dòng)性泛濫、通貨膨脹等因素的影響，調(diào)控效果仍然不理想，房?jī)r(jià)依然維持上漲。特別是9月以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲，使得調(diào)控政策的作用再次受到質(zhì)疑。這以鐵的事實(shí)證明，遏制房?jī)r(jià)上漲已成“空頭支票”，而且是頗具諷刺性的國(guó)字號(hào)“空頭支票”。

    面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)不見成效，面對(duì)遏制房?jī)r(jià)上漲已成空頭支票，決策層實(shí)際已經(jīng)予以公開承認(rèn)。2010年12月26日，溫家寶總理在做客中央人民廣播電臺(tái)中國(guó)之聲直播間訪談時(shí)稱，2010年中央針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了十條措施和五條措施，“現(xiàn)在看來(lái)，落實(shí)得還不夠好”。溫家寶總理并表示，一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平。這實(shí)際上就是說(shuō)，中央對(duì)目前房?jī)r(jià)和調(diào)控的評(píng)判是，房?jī)r(jià)并非合理水平，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)還沒(méi)達(dá)到中央已經(jīng)采取措施加大力度調(diào)控房?jī)r(jià)。

    由于房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)不見成效，現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)形勢(shì)進(jìn)一步嚴(yán)峻，這些再次引起了決策層重視。于是，2010年12月以來(lái)，決策層頻繁表態(tài)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，繼續(xù)堅(jiān)決抑制投資投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平。

    2010年12月3日召開的中共中央政治局會(huì)議指出，2011年要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，意味著2010年的貨幣政策不再適度寬松（實(shí)為十分寬松）而是穩(wěn)健（實(shí)際上很可能是從緊），這對(duì)高度依賴政府政策尤其金融政策的資金密集型房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)異于將面臨更嚴(yán)厲的調(diào)控。接著，2010年11月30日，胡錦濤在中共中央召開的黨外人士座談會(huì)上指出，要要加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

    正因于此，市場(chǎng)非常關(guān)注2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，希望能就打擊通脹、調(diào)控房?jī)r(jià)等做出具體決定，會(huì)后出臺(tái)加息等調(diào)控措施。只是，結(jié)果超出了許多人的意料。

    從媒體報(bào)道的消息來(lái)看，2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2011年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活。要實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位置，但很少提及房地產(chǎn)，并沒(méi)有只言片語(yǔ)提到具體的房?jī)r(jià)問(wèn)題和房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題，也沒(méi)有出現(xiàn)打擊通貨膨脹之類字眼。

    也就是說(shuō)，盡管2010年11月CPI從10月份的4.4%升至5.1%，高于預(yù)期水平，也遠(yuǎn)高于政府制定的3%的通脹目標(biāo)，但在決策層眼中，好象感覺(jué)通脹并不嚴(yán)重，2010年第二次加息前利率拉大到負(fù)2.6（2010年第二次加息后利率依然為負(fù)2.35）、房地產(chǎn)調(diào)控見效甚微也不是大問(wèn)題。國(guó)家發(fā)改委主任張平在2010年12月14日透露，2011年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)定為8%左右，CPI升幅目標(biāo)約在4%。也就是說(shuō)，盡管輿論一片反對(duì)聲，但政府依然決定以調(diào)高對(duì)通貨膨脹的容忍度約30%，來(lái)從表面上化解通貨膨脹危機(jī)。

    而且，盡管現(xiàn)實(shí)生活中通貨膨脹已經(jīng)日趨嚴(yán)重而且這種態(tài)勢(shì)或還將繼續(xù)，盡管輿論一直呼吁政府應(yīng)大幅加息以解決負(fù)利率問(wèn)題、打擊通貨膨脹并助力房地產(chǎn)調(diào)控，盡管央行自己發(fā)布的2010年第4季度調(diào)查顯示，居民對(duì)物價(jià)滿意度為1999年4季度以來(lái)最低、未來(lái)物價(jià)上漲預(yù)期加劇，七成居民認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲預(yù)期再增強(qiáng)，居民儲(chǔ)蓄向投資轉(zhuǎn)移，近45%的銀行家認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)偏熱或過(guò)熱，企業(yè)家信心因原材料價(jià)格上升明顯而高位回落，但央行依然熱衷于提高存款準(zhǔn)備金率，而不太愿意選擇連續(xù)或大幅度加息。

    事實(shí)上，2010年共上調(diào)存款準(zhǔn)備金率6次，卻只象征性地加息了二次，且每次的加息幅度只有0.25，總共才利息了50個(gè)基點(diǎn)，而2008年9月16日開始的短短百日時(shí)間里連續(xù)降息了5次、且降息幅度達(dá)到216個(gè)基點(diǎn)，相比而言加息50個(gè)基點(diǎn)效果實(shí)在很難樂(lè)觀。這或可說(shuō)明，央行最中意的貨幣政策工具或是其緊縮力度和效果不及加息預(yù)期的存款準(zhǔn)備金率，而不是連續(xù)或大幅度加息。

    如此看來(lái)，政府在打擊通貨膨脹、調(diào)控房?jī)r(jià)的態(tài)度尤其實(shí)際行動(dòng)上依然保守。而眾所周知，在“史上最嚴(yán)”調(diào)控下，正是通貨膨脹、負(fù)利率、流動(dòng)性過(guò)剩等與調(diào)控政策形成了對(duì)沖，使得房地產(chǎn)調(diào)控見效不明顯。而且，2010年底，由于通貨膨脹加劇、負(fù)利率進(jìn)一步拉大、央行沒(méi)有連續(xù)或大幅加息等因素的影響，房?jī)r(jià)預(yù)期又在繼續(xù)上升。在一些地區(qū)，由于具備對(duì)抗通貨膨脹的豪宅熱銷，正帶動(dòng)一些在售普通住宅跟風(fēng)漲價(jià)……如此看來(lái)，有效調(diào)控房?jī)r(jià)的預(yù)期已經(jīng)再次落空。而且，本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，短期內(nèi)，房?jī)r(jià)還可能繼續(xù)上漲，或房?jī)r(jià)預(yù)期還將繼續(xù)上升。

    當(dāng)然，也存在另一種可能。由于2010年11月份人民幣貸款增加5640億元，2010年1-11月距7.5萬(wàn)億的全年新增信貸目標(biāo)只有約450億元，全年新增信貸很可能超過(guò)7.5萬(wàn)億的預(yù)定目標(biāo)。而且央行預(yù)期2011年物價(jià)壓力大于2010年，因此強(qiáng)調(diào)要實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，把好流動(dòng)性這個(gè)總閘門，把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位置，可能采取行政性指令各商業(yè)銀行2011年減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的放貸。據(jù)悉，各商業(yè)銀行以于2010年底將2011年信貸規(guī)模計(jì)劃上報(bào)，對(duì)于房地產(chǎn)等可能引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格泡沫或通脹的領(lǐng)域會(huì)嚴(yán)加控制。這意味著央行對(duì)各商業(yè)銀行決定“行政性”措施”，指令2011年定向減少房地產(chǎn)貸款。但各商業(yè)銀行的上報(bào)的信貸計(jì)劃中，2011年基本上維持2010年的新增貸款規(guī)模。這說(shuō)明，2011年信貸規(guī)模依然可能與2010年相當(dāng)，流動(dòng)性將依然充足，負(fù)利率將持續(xù)不短的時(shí)間，通貨膨脹或?qū)⒃谳^時(shí)間內(nèi)繼續(xù)存在，本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，這些可能繼續(xù)推高房?jī)r(jià)預(yù)期，甚至直接成為房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以下降的支撐。

    而房?jī)r(jià)調(diào)控的壓力也擺在了眼前，公眾的民怨不可視而不見，預(yù)期政府或?qū)⑨槍?duì)房地產(chǎn)調(diào)控制采取“點(diǎn)殺”措施。

    一些歷史事實(shí)，也不能不讓人警覺(jué)。如2009年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，也幾乎沒(méi)太多內(nèi)容提到房地產(chǎn)，但接著于2009年12月份宣布重啟房地產(chǎn)調(diào)控。又如，媒體公開報(bào)道的2010年“兩會(huì)”決議內(nèi)容中，也沒(méi)多少內(nèi)容提及房地產(chǎn)調(diào)控，但2010年4月中旬出臺(tái)了新“國(guó)十條”這一號(hào)稱“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策。這些可說(shuō)明，雖然2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議很少提及房地產(chǎn)，并沒(méi)有只言片語(yǔ)提到具體的房?jī)r(jià)問(wèn)題和房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題，但不等于中央政府不重視目前現(xiàn)實(shí)存在的房地產(chǎn)實(shí)際情勢(shì)和房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)局等問(wèn)題，不等于中央政府不會(huì)在2011年加碼房地產(chǎn)調(diào)控。

    事實(shí)上，2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束后的當(dāng)月，央行相繼上調(diào)了一次存款準(zhǔn)備金率，并加了一次息。而后，就在央行開始2010年第二次加息當(dāng)日即2010年12月26日，溫家寶總理在做客中央人民廣播電臺(tái)中國(guó)之聲直播間訪談時(shí)稱，中央已經(jīng)采取措施加大力度調(diào)控房?jī)r(jià)，將從兩個(gè)方面繼續(xù)加大力度：加大保障性住房的建設(shè)力度。其次，利用信貸的杠桿，抑制投機(jī)。并加強(qiáng)對(duì)土地的管理，土地要首先用來(lái)建保障性用房，對(duì)于投機(jī)的土地使用中央將嚴(yán)加管理。溫家寶并表示，“在我的任期內(nèi)，一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平，我還要為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)而努力，絕不會(huì)退縮”。這就是說(shuō)，中央政府將繼續(xù)出臺(tái)新的調(diào)控政策，加大房?jī)r(jià)調(diào)控力度。

    因此，在2011年，預(yù)計(jì)中央政府或?qū)⑨槍?duì)房地產(chǎn)采取進(jìn)一步升級(jí)的調(diào)控措施，比如開征房產(chǎn)稅，強(qiáng)化行政調(diào)控，強(qiáng)化土地調(diào)控，繼續(xù)加息，繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，采取綜合措施打擊通貨膨脹，抑制通貨膨脹預(yù)期，擠壓房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格泡沫，降溫房地產(chǎn)投資熱度等，以望能在2011年兌現(xiàn)遏制房?jī)r(jià)上漲這張國(guó)字號(hào)“支票”。

    讓大家釋緩已是多年急迫的心態(tài)，舉目期待中央政府能在2011年兌現(xiàn)遏制房?jī)r(jià)上漲這張“支票”，盡管依然難以祛除歷史教訓(xùn)刺激而致的顫冽！

（來(lái)源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：陳真誠(chéng)）

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