2010年，盡管政府出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，盡管2009年那種房?jī)r(jià)快速飚升在一定程度上得到控制，但是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年的歷史高點(diǎn)上更是再上一層樓。即2010年的住房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額都高于2009年。與2008年相比，住房銷(xiāo)售金額比2008年同比增長(zhǎng)了一倍以上。而全國(guó)住宅平均價(jià)格（住宅銷(xiāo)售總金額除了住宅銷(xiāo)售總面積），2008年底、2009年底、2010年10月份底分別為3576元、4459元、4811元，不到兩年全國(guó)住宅的平均價(jià)格上漲了34.5%�？梢�(jiàn)，2010年住宅價(jià)格快速上漲已經(jīng)由2009年的一線(xiàn)城市蔓延到全國(guó)二三線(xiàn)城市。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫由2009年的部分城市蔓延到全國(guó)一線(xiàn)以下各城市。這就是我2009年底文章所分析過(guò)的結(jié)論。

    我們?cè)賮?lái)看2010年的住房投資開(kāi)發(fā)的情況。在這里要注意兩個(gè)方面與國(guó)際市場(chǎng)差異性。一是當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以一手房為主導(dǎo)，所占的比重在85%以上，而國(guó)際市場(chǎng)一般一手房在15%左右；二是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種徹底的住房預(yù)售制度（即所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都可通過(guò)住房預(yù)售來(lái)經(jīng)營(yíng)而國(guó)際市場(chǎng)僅是部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)），因此住房的銷(xiāo)售早于住房的投資開(kāi)發(fā)半年到一年。這就讓我們可以看到，2009年房地產(chǎn)銷(xiāo)售繁榮，但是其開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)只有16%左右，但是2010年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)則基本上保持在36%以上的水平。而且，隨著2010年房地產(chǎn)銷(xiāo)售的繼續(xù)繁榮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)估計(jì)可保持到一年半的水平。如果2011年政府加大1000萬(wàn)套保障性住房建設(shè)，那么2011年住房投資開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)有可能要快于2010年。因此，早幾年那些認(rèn)為“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退”的謬論不攻自破。

    從房地產(chǎn)資金來(lái)源來(lái)看，2010年1－10月份進(jìn)入房地產(chǎn)的資金達(dá)56923億元，同比增長(zhǎng)32%。其中自籌資金增長(zhǎng)最快達(dá)21553億元，同比增長(zhǎng)50%以上，占進(jìn)入房地產(chǎn)資金的比重為40%。而銀行貸款同比增長(zhǎng)只有26%，占比不到20%。個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)由2009年的116%下降到2010年的15.2%，即年初的同比增長(zhǎng)168%迅速下降不足其增幅的十分之一。這里既有基數(shù)效應(yīng)有問(wèn)題，也有房地產(chǎn)宏觀(guān)政策的顯現(xiàn)。因?yàn)椋?010年1－10月份的個(gè)人住房按揭貸款為7101億元，高于2009年的同期水平（為6163億元）。

    從上述房地產(chǎn)的資金來(lái)源的情況來(lái)看，盡管房地產(chǎn)信貸政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金有所收緊，但是由于房地產(chǎn)高利潤(rùn)，也就無(wú)法阻礙銀行信貸資金以迥回的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)自籌資金快速增長(zhǎng)就是與這種信貸迥回方式進(jìn)入房地產(chǎn)投資有關(guān)。還有，今年個(gè)人住房按揭貸款，盡管在差異化的信貸政策出臺(tái)后，增幅每個(gè)月都在下降，但是2010年的個(gè)人住房按揭貸款總體上減少不多。而從另外的一些貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年住戶(hù)貸款為24737億元，是2008年的4倍多。它是2009年住房?jī)r(jià)格快速飚升的主要?jiǎng)恿�。�?duì)于2010年的住戶(hù)貸款，1－10月份已經(jīng)超過(guò)了2009年的全年水平達(dá)到27364億元，其中個(gè)人消費(fèi)性貸款就達(dá)到16984億元，也接近2009年全面的水平。

    可以說(shuō)，只要個(gè)人能夠源源不斷地以不同的方式把銀行的信貸流向市場(chǎng)，那么居民就有辦法讓這些錢(qián)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之所以在一系列的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控之后仍然會(huì)如此堅(jiān)挺，估計(jì)與這些銀行信貸源源不斷地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)。在2009年，這些銀行信貸資金流向更多的是一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但在2010年這種情況已經(jīng)從一線(xiàn)城市向全國(guó)二三線(xiàn)城市快速蔓延。這就是房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策所謂的在保有壓的結(jié)果�？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)賺錢(qián)效應(yīng)不改變，房地產(chǎn)投機(jī)炒作不遏制，那么不少居民就會(huì)千方百計(jì)地讓銀行信貸資金不斷地流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    以上僅是對(duì)2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)要俯視。其特征是，盡管2010年政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策，其目標(biāo)就嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作并讓住房市場(chǎng)回歸居住功能，但是由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)知上的不足及決策的果斷性差，從而使得好的政策并沒(méi)有認(rèn)真執(zhí)行。在這些政策的影響下，盡管2010年一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲失去了2009年那種快速飚升的瘋狂，但是國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格上漲的動(dòng)能并沒(méi)有完全轉(zhuǎn)弱，反之它不僅伺機(jī)反撲，而且已經(jīng)全面向二三線(xiàn)城市蔓延。在寵大的住房銷(xiāo)售支撐下，不僅在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)抗房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策的法碼，而且也為房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)讓其利益制度化奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)，從而使得給未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系調(diào)整增加難度。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)超額利潤(rùn)或暴利，因此僅是從融資條件或規(guī)模上來(lái)限制房地產(chǎn)企業(yè)并非易事，房地產(chǎn)企業(yè)找到了新的融資渠道。

    2011年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從？第一個(gè)大問(wèn)題是當(dāng)前這種完全是房地產(chǎn)投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)是否可持續(xù)？或如果不進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控，當(dāng)前巨大的房地產(chǎn)泡沫在什么時(shí)候會(huì)破滅？從歷史的角度來(lái)看，任何房地產(chǎn)泡沫都會(huì)破滅，任何系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)暴發(fā)出來(lái)，只不過(guò)，這些泡沫破滅是什么時(shí)候是不確定的。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)越過(guò)13年的長(zhǎng)周期，其積聚的泡沫及風(fēng)險(xiǎn)決不可低估。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題不僅在于其泡沫吹得巨大，而且更為嚴(yán)重的是不少人甚至于管理層還在認(rèn)為這個(gè)泡沫永遠(yuǎn)持續(xù)吹大下去，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌！這應(yīng)該是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)。

    據(jù)悉，2011年可以通過(guò)“保障軌”及“市場(chǎng)軌”兩軌來(lái)化解房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾。即購(gòu)買(mǎi)不起住房的居民進(jìn)入保障軌，而市場(chǎng)軌則讓市場(chǎng)自由發(fā)展。其實(shí)這種從香港及新加坡那里學(xué)習(xí)來(lái)的思路，不僅沒(méi)有參考性，而且在實(shí)踐中可能面對(duì)的問(wèn)題更多。因?yàn)�，中�?guó)與香港及新加坡是完全不同的，這些城市地方的公共保障住房都化了60－70年才達(dá)到今年這種非理想的程度。對(duì)于人口眾多的中國(guó)來(lái)說(shuō)，要達(dá)到其公共住房水平至少在化上200年時(shí)間。所以，要化解當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，最為重要的是要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作。只要把房地產(chǎn)投機(jī)炒作擠出市場(chǎng)，恢復(fù)住房居住功能而不是投資功能，那么有效的住房市場(chǎng)就能夠形成。如果住房投機(jī)炒作盛行，房地產(chǎn)市場(chǎng)永無(wú)寧日。因此，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)最為核心的政策就在于如何在信貸及稅收上真正對(duì)住房投機(jī)炒作嚴(yán)厲打擊，把它擠出市場(chǎng)。如果不這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)要走上健康之路是不可能的。可見(jiàn)，由于房地產(chǎn)政策的不確定，那么2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大的不確定。

（來(lái)源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：易憲容）

蘭格鋼鐵網(wǎng)聲明：此消息系轉(zhuǎn)載自蘭格合作媒體，蘭格鋼鐵網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀(guān)點(diǎn)或證實(shí)其描述。文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。