11月28日，深圳市中級(jí)人民法院對(duì)雷勝祖與深圳東部華僑城有限公司(下稱東部華僑城)房屋買賣糾紛一案進(jìn)行終審判決原告雷勝祖敗訴。
2009年6月8日，在繳納了88.8萬(wàn)元“誠(chéng)意金”之后，因?yàn)椴荒芙邮荛_發(fā)商的大幅提價(jià)，沒(méi)有買到自己預(yù)定的房產(chǎn)，雷勝祖將開發(fā)商?hào)|部華僑城告上法庭。
“我知道收取誠(chéng)意金是違規(guī)的，但不交就根本買不到房，這是房地產(chǎn)的潛規(guī)則�！崩讋僮嬲f(shuō)，法院的判決結(jié)果早在其意料之中，“我心里很清楚，贏的希望不大。這個(gè)結(jié)果我一點(diǎn)都不意外�！�
雷勝祖考慮接下來(lái)向廣東省高級(jí)人民法院提起申訴，等待他的又會(huì)是怎樣的結(jié)果？
住建部等行業(yè)主管部門曾多次強(qiáng)調(diào)：未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得非法預(yù)售，也不得以認(rèn)購(gòu)、認(rèn)籌、收取預(yù)訂款等各種形式變相預(yù)售。
但是在市場(chǎng)需求的強(qiáng)力支撐下，開發(fā)商牟利的欲望在監(jiān)管缺失的土壤上肆意滋長(zhǎng)。
4月17日，國(guó)務(wù)院“新國(guó)十條”中明確提出，加大交易秩序監(jiān)管力度，對(duì)存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。
華僑城“誠(chéng)意金案”表明，誠(chéng)意金作為行業(yè)通行潛規(guī)則，既躲過(guò)了監(jiān)管部門所設(shè)的重重調(diào)控監(jiān)管，也躲過(guò)了法律訴訟的懲戒。沒(méi)有配套的法律制度，在誠(chéng)意金“潛規(guī)則”的挑戰(zhàn)面前，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓的行業(yè)調(diào)控政策勢(shì)同空文。
88.8萬(wàn)誠(chéng)意金
2009年6月8日，雷勝祖與東部華僑城簽訂了申請(qǐng)“茵特拉根天麓街區(qū)高爾夫VIP卡”協(xié)議，通過(guò)這一協(xié)議，雷勝祖認(rèn)購(gòu)天麓六區(qū)28A住宅一套，價(jià)格為1500萬(wàn)元左右。雷勝祖預(yù)交的誠(chéng)意金為88.8萬(wàn)元。
雙方協(xié)議約定，雷勝祖采用“自愿認(rèn)購(gòu)”的方式，繳納88.8萬(wàn)元誠(chéng)意金獲得高爾夫VIP卡，持有該卡便可以鎖定房號(hào)，并以繳納誠(chéng)意金的先后順序?yàn)檎J(rèn)購(gòu)該物業(yè)的順序；同時(shí)，項(xiàng)目正式開盤時(shí)，誠(chéng)意金可直接轉(zhuǎn)為定金，享受除發(fā)售日折扣以外2%的優(yōu)惠等權(quán)益。
當(dāng)日，東部華僑城銷售人員楊蓉向雷勝祖書面承諾，天麓六區(qū)暫定6月28日開盤，房號(hào)28A住宅預(yù)計(jì)價(jià)格為1500萬(wàn)元左右(按照建筑面積263平方米計(jì)算，折合單價(jià)約5.8萬(wàn)元/平方米)。
隨后，開盤時(shí)間幾番推遲，房?jī)r(jià)也在不斷攀升。直至8月8日，天麓六區(qū)正式開盤，價(jià)格已上漲到近9萬(wàn)元/平方米。該套住宅的價(jià)格已被開發(fā)商上調(diào)至2250萬(wàn)元，雷勝祖放棄購(gòu)買。
“漲價(jià)的幅度太離譜了，實(shí)在難以接受�！崩讋僮鎸�(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，“在交誠(chéng)意金之前就擔(dān)心會(huì)漲價(jià)，但售樓員當(dāng)時(shí)說(shuō)華僑城是上市公司，是央企，有社會(huì)責(zé)任，肯定不會(huì)漲價(jià)。”他同時(shí)認(rèn)為，開盤時(shí)間一拖再拖，其實(shí)目的就是“捂盤”，也是在測(cè)試市場(chǎng)的反應(yīng)。
對(duì)于雙方對(duì)價(jià)格約定的分歧，作為天麓項(xiàng)目的銷售合作方，世聯(lián)地產(chǎn)(002285.SZ)一位離職的工作人員向維權(quán)業(yè)主透露，2009年5月，東部華僑城對(duì)所有銷售人員進(jìn)行過(guò)一次培訓(xùn)，對(duì)項(xiàng)目售價(jià)已有明確說(shuō)明，并與楊蓉告知雷勝祖的價(jià)格完全一致。
該人士提供的資料顯示，當(dāng)時(shí)天麓六區(qū)被鎖定房號(hào)的住宅單位共有61套，其中雙拼別墅僅剩5套。在售住宅1棟-28棟為雙拼別墅，價(jià)格為5.8萬(wàn)元/平方米，29棟-35棟為洋房，價(jià)格為3萬(wàn)元/平方米，36棟-37棟為疊拼別墅，價(jià)格為4萬(wàn)元/平方米。
同時(shí)，為了更快地實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，該內(nèi)部資料還對(duì)銷售員工的激勵(lì)政策做出明確解釋：如果成交天麓六區(qū)的洋房、疊拼，額外獎(jiǎng)勵(lì)3萬(wàn)元/套；成交雙拼別墅額外獎(jiǎng)勵(lì)5萬(wàn)元/套。執(zhí)行時(shí)間為開盤至2009年7月31日。
此后，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，上述世聯(lián)地產(chǎn)員工的客戶均放棄購(gòu)買，其近百萬(wàn)元的銷售提成和獎(jiǎng)勵(lì)也未能兌現(xiàn)。
“之前沒(méi)有價(jià)格預(yù)測(cè)差距這么大的情況。因?yàn)橹绊?xiàng)目的儲(chǔ)備時(shí)間和銷售時(shí)間都比較短。我們當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)銷售就是6月，不管是多少價(jià)格，6月就賣了。就是預(yù)售證一直在拖，從6月一直拖到8月�！币晃粬|部華僑城銷售經(jīng)理對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示。
他解釋說(shuō)，1500萬(wàn)元的售價(jià)只是銷售員楊蓉個(gè)人根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)做出的判斷，東部華僑城沒(méi)有公布過(guò)任何價(jià)格。他表示，由于政策變化，2009年市場(chǎng)形勢(shì)變化太快，難以預(yù)測(cè)。
監(jiān)管失控
此后一年間，雷勝祖與其他近30位購(gòu)房者成立“天麓六區(qū)認(rèn)籌人自救維權(quán)小組”，向深圳市委、市政府以及深圳市消委會(huì)發(fā)出投訴函，但都是“石沉大�！�。
一位盧姓業(yè)主對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示：“對(duì)于投訴違規(guī)預(yù)售和捂盤，我們的投訴都被轉(zhuǎn)給了華僑城。直到今年中秋節(jié)前，國(guó)土局濱海分局才回復(fù)說(shuō)，捂盤、違規(guī)是國(guó)土局跟華僑城之間的事情，是否處罰與購(gòu)房者沒(méi)有關(guān)系�！�
他認(rèn)為，政府對(duì)此類情況存在監(jiān)管缺失和不作為的情況，而且對(duì)華僑城“還在包庇縱容”。
天麓項(xiàng)目屬于東部華僑城生態(tài)旅游項(xiàng)目的房地產(chǎn)部分。據(jù)深圳市政府批復(fù)文件，2003年，華僑城集團(tuán)計(jì)劃投資20億元興建“鹽田林海云天生態(tài)旅游項(xiàng)目”(后改名為“東部華僑城”)，并以協(xié)議出讓方式獲得6.6平方公里土地。
由于是深圳市2003年的重點(diǎn)工程，該項(xiàng)目的地價(jià)低廉。其中，高爾夫球場(chǎng)用地(約2平方公里)地價(jià)按110元/平方米計(jì)收，球場(chǎng)內(nèi)允許興建不超過(guò)2萬(wàn)平方米的球場(chǎng)配套設(shè)施，不另計(jì)收地價(jià)。生態(tài)主題公園用地中，坡度大于30度的非建設(shè)用地，按征地成本計(jì)收毛地價(jià)；坡度小于30度的可建設(shè)用地按60元/平方米計(jì)收地價(jià)。
目前東部華僑城已建成擁有旅游景區(qū)、度假酒店、高爾夫球場(chǎng)、旅游地產(chǎn)等多種產(chǎn)業(yè)形態(tài)。天麓項(xiàng)目此前也曾被商業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)為“中國(guó)十大豪宅”之一，項(xiàng)目總建筑面積達(dá)15萬(wàn)平方米，共分為七個(gè)區(qū)域組團(tuán)開發(fā)，于2008年正式對(duì)外銷售。
據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)最新統(tǒng)計(jì)顯示，天麓項(xiàng)目最低成交均價(jià)為5.3萬(wàn)元/平方米，而最高價(jià)已達(dá)12.8萬(wàn)元/平方米。
“(天麓六區(qū))我們只公布過(guò)一次價(jià)格，價(jià)格都在鹽田區(qū)物價(jià)局備過(guò)案�！鄙鲜鰱|部華僑城銷售經(jīng)理表示：“不是所有企業(yè)都會(huì)去物價(jià)局備案，我們是國(guó)有企業(yè)，所以嚴(yán)格按照這個(gè)執(zhí)行�！�
對(duì)于購(gòu)房者提出的違規(guī)預(yù)售問(wèn)題，該銷售經(jīng)理表示，收取誠(chéng)意金是行業(yè)內(nèi)通行的做法，并不能算做違規(guī)行為�！笆杖≌\(chéng)意金是今年9月1日之后才被定為違規(guī)。之前深圳有過(guò)一個(gè)條款規(guī)定是禁止收籌，但對(duì)籌金的概念，每個(gè)人的理解都不一樣�，F(xiàn)在規(guī)定更詳細(xì)了，任何形式都不行。”
“相關(guān)部門來(lái)檢查過(guò)，沒(méi)有問(wèn)題�！彼f(shuō)，“這是行業(yè)內(nèi)的通行做法，不是我們一家在這樣做�！�
在深圳市國(guó)土局網(wǎng)站，有關(guān)整頓房地產(chǎn)交易秩序的內(nèi)容仍赫然在目。
灰色地帶
鹽田區(qū)人民法院一審判決書指出，原告雷勝祖繳納88.8萬(wàn)元誠(chéng)意金并不能證明被告有將該房屋出售給原告的意思表示。楊蓉手寫便條只載明了暫定開盤時(shí)間和預(yù)計(jì)價(jià)格，同樣不能證明被告有將房屋出售給原告的意思表示。
根據(jù)雙方約定，原告認(rèn)定涉案房屋的交易價(jià)格應(yīng)以發(fā)售日為準(zhǔn)，由于發(fā)售日涉案房屋的交易價(jià)格大幅提升，原告未能認(rèn)購(gòu)，被告也因此按約定將誠(chéng)意金返還給原告。原被告之間并未成立房屋買賣合同關(guān)系。88.8萬(wàn)元誠(chéng)意金并不具有定金的性質(zhì)，不適用于定金法則。
11月28日，深圳市中院二審維持了一審的判決。
對(duì)于這一判決，海派律師事務(wù)所合伙人劉南平認(rèn)為，法院對(duì)協(xié)議沒(méi)有任何認(rèn)定，對(duì)合同要件是否確定也沒(méi)有給出答案�！芭袥Q書上沒(méi)有談要約和要約邀請(qǐng)，也是沒(méi)有說(shuō)服力的。”
“這是最明顯的捂盤，目的是抬高價(jià)格。但這種設(shè)計(jì)很不完善，開發(fā)商已經(jīng)踩到了紅線，跌進(jìn)法律的陷阱里了�！眲⒛掀綄�(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)：“雷勝祖后面有那么多人排隊(duì)，無(wú)非就是想看多少人對(duì)這個(gè)房子有興趣，如果每套有三五個(gè)人感興趣，肯定就要提價(jià)了。開發(fā)商不知道這已經(jīng)是合同了，他以為還是誠(chéng)意金。”
劉南平認(rèn)為，在本案中，標(biāo)的物確定(天麓六區(qū)28A住宅)、購(gòu)買者確定(雷勝祖具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán))，價(jià)格也確定了(售樓員書面的價(jià)格承諾)，當(dāng)雷勝祖繳納88.8萬(wàn)元“誠(chéng)意金”之后，便構(gòu)成了一個(gè)不可撤銷的要約。
“不可撤銷的要約就是合同�！眲⒛掀秸f(shuō)：“開發(fā)商承諾誠(chéng)意金可以自動(dòng)轉(zhuǎn)為首付款，這說(shuō)明誠(chéng)意金和定金可以畫等號(hào)。這只是文字游戲�！�
劉南平認(rèn)為，華僑城在此前的銷售過(guò)程中，多采用先付誠(chéng)意金、再抽簽、選房、簽訂正式協(xié)議的流程。在這個(gè)流程中，抽簽是要約邀請(qǐng)，看房是要約，簽協(xié)議就是承諾；但房子是不確定的，購(gòu)買者也是不確定的，因而可以規(guī)避法律上的風(fēng)險(xiǎn)。
雷勝祖的辯護(hù)律師唐衛(wèi)軍認(rèn)為，雙方之間存在預(yù)約認(rèn)購(gòu)合同關(guān)系�！皷|部華僑城在二審的辯辭中否認(rèn)雷先生與自己之間有合同關(guān)系。如果雙方之間什么合同關(guān)系都沒(méi)有，雷先生為什么要支付80多萬(wàn)元的誠(chéng)意金呢？東部華僑城收錢的依據(jù)又是什么呢？”
“這個(gè)高爾夫VIP卡申請(qǐng)函里，哪有一點(diǎn)高爾夫的內(nèi)容，這和其他要件組合在一起就是一個(gè)預(yù)約合同。”唐衛(wèi)軍說(shuō)，“你不得不佩服他們動(dòng)了腦筋。這就是房地產(chǎn)商為了逃避法律責(zé)任而設(shè)置的種種障礙。”
唐衛(wèi)軍表示，希望雷勝祖的案件能夠?yàn)樯鐣?huì)帶來(lái)一些“示范效應(yīng)”。目前，東部華僑城已停止對(duì)新入市項(xiàng)目收取誠(chéng)意金的做法，并要求銷售員對(duì)客戶溝通時(shí)，不得提供價(jià)格導(dǎo)向和預(yù)判。當(dāng)下，雷勝祖看好的那套房子已經(jīng)上漲到4000多萬(wàn)元。(本文來(lái)源：財(cái)經(jīng)網(wǎng)作者：慈冰王寧寧) |
