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集合類產(chǎn)品“唱主角”房地產(chǎn)信托持續(xù)地量發(fā)行
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2010-12-21 14:52:33
蘭格鋼鐵 |
“目前來(lái)看，在新的監(jiān)管條例發(fā)布之后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行量是有所下降，現(xiàn)在一周基本上只有一兩款，而過(guò)去有時(shí)候一周有六七款產(chǎn)品發(fā)行�！逼找尕�(cái)富信托研究員陳朋真告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
普益財(cái)富信托理財(cái)市場(chǎng)周報(bào)顯示，上周，在發(fā)行的16款信托產(chǎn)品中，僅有兩款為房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
今年11月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，讓信托公司自查房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。昨日(12月20日)，正是自查的最后期限。相關(guān)分析認(rèn)為，在監(jiān)管更加嚴(yán)密的情況下，明年的產(chǎn)品發(fā)行會(huì)更加理性。
房地產(chǎn)信托發(fā)行收緊
“前段時(shí)間，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的確很火。有些100萬(wàn)以上的投資，實(shí)際收益率可以達(dá)到8.5%～9%。投資在300萬(wàn)以上的，實(shí)際收益甚至可以達(dá)到11%～13%�！币晃汇y行理財(cái)師對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
根據(jù)安信證券的報(bào)告顯示，部分信托公司在房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中能獲得高達(dá)5%左右的收益，房地產(chǎn)信托成為部分信托公司重要的利潤(rùn)來(lái)源。
普益財(cái)富報(bào)告顯示，在上周到期的產(chǎn)品中，除了證券投資類產(chǎn)品收益較低(為5%)以外，其他信托產(chǎn)品都獲得了較高的收益，從7%～10%不等。其中，唯一的一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為上海信托發(fā)行的“達(dá)利三號(hào)－中房金誼廣場(chǎng)股權(quán)受益權(quán)投資”，該產(chǎn)品期限為2年，到期實(shí)際收益在到期的7款產(chǎn)品中最高，為10%。
一位信托公司負(fù)責(zé)人曾直言房地產(chǎn)信托對(duì)于其公司的重要性，同時(shí)該負(fù)責(zé)人也表示，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的叫停，對(duì)很多信托公司的影響很大。
其實(shí)，在今年初，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托的相關(guān)情況就已經(jīng)有所關(guān)注。2009年3月執(zhí)行的《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，放寬了部分資質(zhì)較好的信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的要求。
但是由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的力度加大，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管力度也越來(lái)越大。2010年2月監(jiān)管層出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，2010年11月，銀監(jiān)會(huì)下達(dá)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，讓信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目進(jìn)行自查，這種重磅的監(jiān)管讓部分信托公司暫停了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行與運(yùn)作。
“房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)是比較好控制的，有抵押品與企業(yè)擔(dān)保。不過(guò)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的增大，如果房地產(chǎn)公司項(xiàng)目到期難以支付，這種風(fēng)險(xiǎn)也是存在的�！标惻笳姹硎�。
“去銀行化”進(jìn)展迅速
“在房地產(chǎn)信托比較熱的時(shí)候，與銀行合作較多。銀信合作叫停之后，房地產(chǎn)信托通過(guò)銀行渠道來(lái)做的已經(jīng)幾乎沒(méi)有了。有的銀行還在銷售的，也是之前沒(méi)有做完的項(xiàng)目�！鄙鲜鲢y行理財(cái)師告訴記者。
據(jù)了解，單一信托的資金主要來(lái)源于銀信合作，隨著銀信合作的逐步規(guī)范，單一信托產(chǎn)品正在逐步下降，而集合類信托產(chǎn)品在風(fēng)險(xiǎn)控制上越來(lái)越具有優(yōu)勢(shì)。
一位信托行業(yè)分析師告訴記者，其實(shí)，銀信合作時(shí)期，客戶資源都在銀行手上，而信托公司也會(huì)負(fù)擔(dān)更多的費(fèi)率，因此，集合類信托在未來(lái)更有發(fā)展空間。
安興證券在其“2011年信托行業(yè)投資策略報(bào)告”中指出，房地產(chǎn)信托現(xiàn)在正處于去銀行化的趨勢(shì)當(dāng)中。
據(jù)其提供的數(shù)據(jù)，2010年新增的房地產(chǎn)信托金額中，集合信托和單一信托在今年1季度分別為152億元和479億元，單一信托的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出集合信托的規(guī)模。到2季度，集合信托的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到345億元，與單一信托431億元的規(guī)模已經(jīng)相差不遠(yuǎn)。
到了今年3季度，這種局勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。新增房地產(chǎn)信托金額中，單一信托規(guī)模出現(xiàn)了急速下滑，僅為250億元，而集合信托的規(guī)模急速上升達(dá)到547億元，超出了單一信托1倍多。
房產(chǎn)信托明年或更理性
“11月底銀監(jiān)會(huì)的自查通知，并不是叫停信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托。其實(shí)明年，房地產(chǎn)信托可能會(huì)有所收縮，不過(guò)符合規(guī)定的項(xiàng)目還是可以運(yùn)作�！标惻笳姹硎�。
上述信托行業(yè)分析師也告訴記者，明年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品增速會(huì)不會(huì)下降，還是需要看相關(guān)政策。
2009年初出臺(tái)的《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東必須具備二級(jí)資質(zhì)。同時(shí)，申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于35%。
陳朋真告訴記者，只要房地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目能夠達(dá)到以上要求，明年信托公司依然可以開(kāi)發(fā)這種符合標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品。只不過(guò)，與之前相比，融資對(duì)象的范圍可能會(huì)被收窄，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目會(huì)更加理性化。
“房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制，主要還是看項(xiàng)目以及所在的城市。嚴(yán)密的監(jiān)管，更能夠促進(jìn)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的自控。因此，信托公司在明年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，應(yīng)該有所轉(zhuǎn)變�！鄙鲜鲢y行理財(cái)師表示。 |
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