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開(kāi)發(fā)商資金壓力猶存 高溢價(jià)拿地不會(huì)普及
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2009-5-13 8:56:05
蘭格鋼鐵 |
開(kāi)發(fā)商資金壓力猶存
高溢價(jià)拿地不會(huì)普及
主持/整理：唐文祺
嘉賓：DTZ戴德梁行
中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管
蔣尚禮
隨著住宅市場(chǎng)在前期的一輪回暖，久未露面的溢價(jià)拿地現(xiàn)象再度出現(xiàn)。4月上海土地市場(chǎng)最為吸引眼球的話題，便是金地以溢價(jià)82%的價(jià)格，獲取青浦徐涇一幅住宅用地。不僅如此，該事件更為引人深思的是，共計(jì)有近10家開(kāi)發(fā)商參與了此次爭(zhēng)奪。土地市場(chǎng)的再度回暖，對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)將會(huì)有何預(yù)示？
主持人：與去年頻繁出現(xiàn)流標(biāo)、底價(jià)成交的情況相比，今年的土地市場(chǎng)重現(xiàn)“轉(zhuǎn)機(jī)”，您認(rèn)為這是由哪些原因造成的？
蔣尚禮：土地市場(chǎng)的購(gòu)置減緩現(xiàn)象，應(yīng)該是從2005年開(kāi)始表現(xiàn)明顯。主要還是由于之前幾年房地產(chǎn)業(yè)的階段性調(diào)整、土地開(kāi)發(fā)限制要求提高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的購(gòu)置土地有所影響。而2008年信貸政策的全面緊縮，導(dǎo)致當(dāng)年全國(guó)土地購(gòu)置面積增速同比回落9%。
應(yīng)該說(shuō)，2009年以來(lái)信貸政策的轉(zhuǎn)變，不僅使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸資金有所松綁，而個(gè)人按揭貸款同樣增長(zhǎng)迅速，總額達(dá)到984億元，同比增長(zhǎng)13.2%。這也是自2008年2季度以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。
2009年1季度的住宅市場(chǎng)成交量顯著恢復(fù)，住宅銷售總額同比增長(zhǎng)24.7%。與此同時(shí)，根據(jù)DTZ戴德梁行所監(jiān)測(cè)的30家A股上市房企的一季報(bào)顯示，萬(wàn)科、金地、招商、保利等部分發(fā)展商，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流一改過(guò)去三年間的長(zhǎng)期負(fù)值表現(xiàn)。加上國(guó)務(wù)院近期決定下調(diào)住房投資資金比例，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金狀況會(huì)是個(gè)利好。因此，一些資金流動(dòng)性靈活的房企，開(kāi)始逐步恢復(fù)了對(duì)外擴(kuò)張計(jì)劃。
主持人：按照業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)，存貨消化壓力大普遍存在。開(kāi)發(fā)商囤地的行為再度發(fā)生，是否會(huì)進(jìn)一步造成這方面壓力加��？
蔣尚禮：縱觀1998-2008年的十余年間，全國(guó)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至2008年底全國(guó)土地開(kāi)發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購(gòu)置總量的62%，可見(jiàn)仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中。但值得注意的是，2009年1季度以來(lái)，隨著發(fā)展商戰(zhàn)略的調(diào)整，全國(guó)范圍內(nèi)土地開(kāi)發(fā)面積相對(duì)于土地購(gòu)置面積的比值，近三年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)凈增長(zhǎng)。這說(shuō)明庫(kù)存土地正開(kāi)始逐步去化。近期各地土地市場(chǎng)的確開(kāi)始有所活躍，還有個(gè)別溢價(jià)幅度較大的收購(gòu)現(xiàn)象發(fā)生。但我想要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，這種現(xiàn)象并不會(huì)普遍發(fā)生。
一方面，進(jìn)入2009年以來(lái)，雖然信貸政策放松信號(hào)愈發(fā)明顯，房企現(xiàn)金流動(dòng)靈活性有所加強(qiáng)。但較高的負(fù)債水平和存貨數(shù)量，仍然是房地產(chǎn)企業(yè)存在的整體現(xiàn)象。2009年1季度全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸資金總量較去年同期增長(zhǎng)9%。信貸增長(zhǎng)帶動(dòng)住宅竣工增長(zhǎng)27%，而同時(shí)間發(fā)展商購(gòu)置土地及商品住宅新開(kāi)工面積兩項(xiàng)指標(biāo)分別同比下滑40%和20%，依然延續(xù)2008年以來(lái)的下探走勢(shì)。一系列指標(biāo)的變動(dòng)說(shuō)明現(xiàn)階段發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負(fù)債水平的恢復(fù)，將有限的資金用在現(xiàn)有存量項(xiàng)目的建設(shè)上。
另一方面，根據(jù)DTZ戴德梁行對(duì)北京、上海、深圳、廣州、天津、武漢、成都、長(zhǎng)沙、廈門(mén)九大城市土地市場(chǎng)的跟蹤統(tǒng)計(jì)來(lái)看，今年第一季度共成交土地(規(guī)劃建筑面積)2036萬(wàn)平方米，較2008年同期下降1%。其中居住用地及含居住用地的綜合性用地共成交(規(guī)劃建筑面積)403萬(wàn)平方米，同比回落67%，可以看出，整體土地市場(chǎng)仍舊處于調(diào)整之中。(來(lái)源：上海證券報(bào)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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