年初至今的樓市調(diào)控正在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深刻影響。
限購(gòu)、限貸、加息、預(yù)售款監(jiān)管、暫停上市房企資本市場(chǎng)融資和并購(gòu)重組、叫停銀信合作等一系列政策，無(wú)不在收緊地產(chǎn)商的資金鏈，房地產(chǎn)行業(yè)資金面受到空前的壓制。
本報(bào)記者獲悉，近期萬(wàn)科、保利、招商、佳兆業(yè)等房企均進(jìn)行了資金影響的內(nèi)部分析，結(jié)論是短期資金無(wú)憂，但對(duì)全行業(yè)來(lái)說(shuō)，資金杠桿率上升和融資成本大幅提高，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
貨幣緊縮和傳統(tǒng)融資方式受限的大變局中，即使是萬(wàn)科、保利等看似業(yè)績(jī)飄紅資金充裕的房企，也在尋找新的融資路徑，而更多的中小型房企，則在海外高息發(fā)債、信托高利率、私募可轉(zhuǎn)股債券的風(fēng)險(xiǎn)中狂歡或掙扎。
機(jī)構(gòu)看空房地產(chǎn)
在記者獲得的一份某券商房地產(chǎn)內(nèi)部調(diào)查報(bào)告中，通貨膨脹抬頭、貨幣政策收緊被列為房地產(chǎn)行業(yè)近期的最不利因素。
其稱，截至目前貨幣累計(jì)供應(yīng)規(guī)模高達(dá)70萬(wàn)億，加上外圍發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體實(shí)行低利率和量化寬松政策，流動(dòng)性泛濫，控制通貨膨脹的壓力與日俱增。
“年內(nèi)央行已5次上調(diào)準(zhǔn)備金率，1次加息。”該券商調(diào)研的大型房企認(rèn)為，未來(lái)央行將繼續(xù)靈活運(yùn)用存款準(zhǔn)備金率和加息來(lái)管理流動(dòng)性，行業(yè)資金全面趨緊。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，加息周期已經(jīng)到來(lái)，而加息將直接提高開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人房貸的融資成本，對(duì)樓市形成利空。
此前，中國(guó)政府已經(jīng)采取了嚴(yán)格限制開(kāi)發(fā)貸、暫停資本市場(chǎng)融資、嚴(yán)查囤地等手段，調(diào)節(jié)地產(chǎn)商的現(xiàn)金流。
“中國(guó)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)所處的政策和信貸環(huán)境已趨于不利�！比疸y證券分析師章海云認(rèn)為，鑒于銀行貸款越來(lái)越難，且資本市場(chǎng)不看好房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流壓力將加大，因?yàn)槎鄶?shù)上市開(kāi)發(fā)商曾在市場(chǎng)高峰時(shí)大舉擴(kuò)張。
章海云表示，中國(guó)房地產(chǎn)板塊一直都是一個(gè)高換手板塊，而非投資者可在買入后長(zhǎng)期持有的板塊。那些四年前買入某些房地產(chǎn)股并持有到今天的投資者將陷入虧損。隨著調(diào)控的繼續(xù)和融資壓力的加大，上述因素明年可能甚至更為重要。其認(rèn)為投資者在未來(lái)數(shù)月不會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)較高的估值，但仍看好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
江海證券分析師付豪杰相對(duì)樂(lè)觀，他認(rèn)為，地產(chǎn)股目前估值相對(duì)偏低，未來(lái)有修復(fù)需要。地產(chǎn)板塊中期走勢(shì)取決于政策，政策則取決于調(diào)控效果。政策預(yù)期緩和是行情啟動(dòng)的基本前提，否則可能處于持續(xù)低估狀態(tài)。
他預(yù)計(jì)，2011年或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)的兼并整合年。經(jīng)營(yíng)節(jié)奏準(zhǔn)確、資金充裕的公司，將在本輪調(diào)整中提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)占有率。
房地產(chǎn)融資變局
上述調(diào)研報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)現(xiàn)行的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將使房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和影響力下降。
“國(guó)內(nèi)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)也不會(huì)像過(guò)去那樣支持房地產(chǎn)�！鄙钲谝患掖笮头科蟮呢�(fù)責(zé)人說(shuō)，房企需要未雨綢繆，為自己尋找新的出路。
本報(bào)記者獲悉，包括保利、中海、金地、復(fù)地集團(tuán)等公司在內(nèi)，都在積極探討成立房地產(chǎn)基金，以拓寬公司的融資渠道。
此外，在國(guó)外，長(zhǎng)期看好內(nèi)地房地產(chǎn)的資金和機(jī)構(gòu)還很多。尤其是在當(dāng)前國(guó)內(nèi)外匯差背景下，熱錢積極涌動(dòng)意欲流入內(nèi)地樓市。
很多在香港上市的房企告訴本報(bào)，近期有許多外資機(jī)構(gòu)前來(lái)洽談合作事宜，他們提出的發(fā)債、可換股債券等投資形式很誘人，但其成本相對(duì)較高。
“國(guó)內(nèi)的錢今年全線收緊，明年會(huì)更緊。”一家在香港上市的大型房企內(nèi)部人士對(duì)記者稱，資金將成為明年行業(yè)的關(guān)鍵。
而在金地董事長(zhǎng)凌克看來(lái)，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在幾乎沒(méi)有好的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，去把資金吸引到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，而過(guò)量的資金只能在需求環(huán)節(jié)進(jìn)行炒作。他認(rèn)為，未來(lái)PE和持有型的房地產(chǎn)基金，都將是房企開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的重要融資通道。
上市房企各顯神通
截至三季報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、保利、中海等主流房企，在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控中，都實(shí)現(xiàn)了令人驚異的銷售額，截至昨日，萬(wàn)科年內(nèi)銷售已過(guò)千億。
上述公司人士均對(duì)記者表示，公司目前資金相當(dāng)充裕。以保利為例，年內(nèi)公司主要開(kāi)支包括累計(jì)支付地價(jià)505.7億及還未支付的52億，工程支出均150億，總資金支出為708億元；而公司前10月銷售回籠410億，凈增銀行貸款310億，尚有銀行已審批未發(fā)放額度160億，資金總收入為880億�？偸杖氪笥谥С�，截至10月，公司賬面結(jié)余資金128.4億。
然而，看似不差錢的保利，負(fù)債率也在悄然升高，公告顯示，保利三季度負(fù)債升至79%，高于年初的72%，也高于2008年的71%；另一家龍頭萬(wàn)科三季度負(fù)債率也升至74%，高于年初的67%，也高于2008年三季度的72%。
此外，即使對(duì)于萬(wàn)科、保利這樣的優(yōu)質(zhì)公司，傳統(tǒng)的融資——商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸也不再容易獲取�！皩�(duì)于開(kāi)發(fā)貸大家目前都很謹(jǐn)慎，中行和建行在互相觀望�！鄙钲谝患疑虡I(yè)銀行內(nèi)部人士對(duì)記者說(shuō)。
保利地產(chǎn)有關(guān)高管曾對(duì)本報(bào)表示，預(yù)計(jì)此輪調(diào)控的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，公司會(huì)做好多種準(zhǔn)備；據(jù)接近保利的人士透露，保利地產(chǎn)已發(fā)起設(shè)立私募房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元人民幣，目前募集基本完成，募了26億，保利出資6億。目前主要是投入住宅，已經(jīng)投了4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
“以房企為主體進(jìn)行募資挺多的，通常是借助第三方金融平臺(tái)，企業(yè)和金融平臺(tái)聯(lián)手一起做房地產(chǎn)基金。”上述人士表示，房地產(chǎn)基金在未來(lái)會(huì)成為房地產(chǎn)投資的主要方式之一。
其余如華潤(rùn)、復(fù)地等房企，也在籌備房地產(chǎn)基金。招商地產(chǎn)證券事務(wù)代表曾凡躍對(duì)本報(bào)記者透露，招商目前也在研究房地產(chǎn)基金的可行性。
10月中旬開(kāi)始，隨著國(guó)內(nèi)CPI再創(chuàng)新高，人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈，海外熱錢集結(jié)于香港資本市場(chǎng)，內(nèi)地房企在香港掀起了一波融資潮。
記者統(tǒng)計(jì)顯示，一個(gè)多月內(nèi)，包括中國(guó)海外、人和商業(yè)等公司在內(nèi)，募集金額近百億美元。
除中海外，其余公司的融資年利率都在10%以上，佳兆業(yè)集團(tuán)董秘張鴻光對(duì)記者表示，此融資成本太高，公司雖然接到很多投資機(jī)構(gòu)的合作邀請(qǐng)，但近期沒(méi)有發(fā)債行動(dòng)。
不過(guò)，佳兆業(yè)在11月份還是融到了一筆3900萬(wàn)美元的香港銀行無(wú)抵押貸款，利率要低于上述發(fā)債融資。
除了發(fā)債、銀團(tuán)貸款外，一些海外私募基金也在進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。11月24日，福建房企明發(fā)集團(tuán)公告稱，公司向美國(guó)私募基金華平((WarburgPincus)投資發(fā)行15.52億港元的可轉(zhuǎn)股債券以及3.88億港元的認(rèn)股權(quán)證，募集資金將主要用于公司購(gòu)買土地、收購(gòu)和日常經(jīng)營(yíng)。
此次可轉(zhuǎn)股債券，年利率僅為5%。但香港資本市場(chǎng)人士分析，雖然年利率較低，但按之前有些私募進(jìn)行股權(quán)投資的慣例，也很可能附帶其他條件，甚至包括“對(duì)賭”協(xié)議。
一家外資投行人士表示，高息發(fā)債和可轉(zhuǎn)股債券各有利弊。發(fā)債利息高，但條件相對(duì)簡(jiǎn)單，一般不用擔(dān)心股權(quán)被稀釋；而可轉(zhuǎn)股債券雖然利率低，但條件比發(fā)債更嚴(yán)格，要求公司每年的盈利能力及負(fù)債率等指標(biāo)要達(dá)到一定水平，如果有對(duì)賭協(xié)議，則公司股權(quán)有被稀釋等風(fēng)險(xiǎn)。
11月中，監(jiān)管層要求信托公司嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，多家信托公司均稱，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將被暫停，這將會(huì)對(duì)小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生影響。
但諸多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，作為一些中小型房企的“救命錢”、以及信托公司重要的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托并沒(méi)有全面停止，“監(jiān)管層不會(huì)像對(duì)待銀信合作業(yè)務(wù)那樣，全面暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”。一家信托公司經(jīng)理對(duì)記者稱，銀監(jiān)會(huì)目前只要求四家信托公司暫停房地產(chǎn)信托。
統(tǒng)計(jì)顯示，2010年5月份至今，通過(guò)信托方式融資的房地產(chǎn)企業(yè)大幅增加，共有中航地產(chǎn)、香江控股等數(shù)十家進(jìn)行了房地產(chǎn)信托融資，均為中小型房地產(chǎn)企業(yè)。
相對(duì)其他融資方式來(lái)講，這類企業(yè)通過(guò)信托的融資成本相對(duì)較高，如中航地產(chǎn)的融資成本比商業(yè)貸款要高出54%。
一家總部位于北京的信托公司有關(guān)人士表示，今年其用于房地產(chǎn)信托部分的資金至少為總投資的40%，是公司的主要投資業(yè)務(wù)，一些大型房企也有針對(duì)個(gè)別項(xiàng)目的信托融資。鑒于對(duì)市場(chǎng)和政策提前做出了判斷，公司上半年發(fā)行的比例遠(yuǎn)高于下半年。下半年公司對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，目前按監(jiān)管層要求進(jìn)行了自查，但并沒(méi)有全面停止。
中融國(guó)際信托有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，公司已于11月下旬暫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，未來(lái)將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，決定何時(shí)重啟。
但上述人士也認(rèn)為，隨著調(diào)控愈加深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性增加，對(duì)于那些過(guò)于依賴信托融資而又銷售不暢的地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)正在逼近。 |
