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資金監(jiān)管政策或成高房價(jià)最后一把稻草
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2010-12-2 10:31:34
蘭格鋼鐵 |
=====新規(guī)解讀=====
北京樓市新規(guī):買房內(nèi)部認(rèn)購今起將被嚴(yán)管
本月起，北京樓市開始執(zhí)行兩項(xiàng)新規(guī)�！侗本┦猩唐贩款A(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)提交商品房預(yù)售方案，方案包括預(yù)售項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售計(jì)劃、本期預(yù)售商品房情況、本期自留商品房情況、預(yù)售資金監(jiān)管方案等11項(xiàng)內(nèi)容。
同時(shí)，《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理的通知》也將實(shí)施，要求未來開發(fā)商提交預(yù)售方案時(shí)，商品房預(yù)售價(jià)格、優(yōu)惠幅度、房屋預(yù)留情況乃至搖號(hào)流程等40余個(gè)方面的細(xì)節(jié)問題，都應(yīng)寫入方案并在售樓處顯著位置公示。
北京售房需公示優(yōu)惠幅度嚴(yán)打開發(fā)商捂盤惜售
此次預(yù)售細(xì)節(jié)明確主要為改變以往購房者對(duì)預(yù)售細(xì)節(jié)模糊不清的被動(dòng)局面。部分開發(fā)商交易暗箱操作,臨時(shí)降低優(yōu)惠幅度甚至漲價(jià)的行為將受到遏制。至于能否遏制住捂盤惜售現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)并不樂觀。
=====震撼樓市=====
北京預(yù)售資金監(jiān)管制度致11月樓市供應(yīng)量爆發(fā)
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至11月20日，本月以來，北京預(yù)售項(xiàng)目及預(yù)售公示項(xiàng)目合計(jì)已經(jīng)達(dá)到了28個(gè)，相比8-10月同期合計(jì)的26個(gè)還要多2個(gè)。28個(gè)新增項(xiàng)目總預(yù)售面積達(dá)到了74.3萬平米，遠(yuǎn)超過前兩月總和。
北京中原預(yù)計(jì)，11月北京新增預(yù)售項(xiàng)目將超過9月份的40個(gè)，成為年內(nèi)最高。
預(yù)售款監(jiān)管直扼開發(fā)商喉嚨
不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，由于開發(fā)商的主要收入來源是預(yù)售款，一旦收緊，或使開發(fā)商的資金鏈嚴(yán)重吃緊，更不排除資金鏈不怎么充足的開發(fā)商面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)目前持續(xù)走低的樓市也將會(huì)雪上加霜。
謝逸楓指出，從開發(fā)資金來源來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售款包括定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款。其中，首付款在項(xiàng)目開盤銷售時(shí)就已交付，個(gè)人按揭貸款則在簽署購房合同辦理銀行按揭手續(xù)后由銀行發(fā)放。進(jìn)入2010年后，因?yàn)榉科笕谫Y渠道不斷被收緊，銀行、資本市場等低成本融資渠道幾乎完全關(guān)閉，只剩下如信托、民間資本、海外資本等少數(shù)高成本融資渠道可以獲得資金，預(yù)售款對(duì)于開發(fā)商的現(xiàn)金安全顯得更加重要。從另外一個(gè)角度來看，監(jiān)管商品房預(yù)售款或許遠(yuǎn)沒有提高商品房的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)來得更為直接，對(duì)開發(fā)商造成的資金壓力更大。
或成高房價(jià)"最后一把稻草"
北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，限購令已經(jīng)使得銷售低迷，而預(yù)售款監(jiān)管一旦全國推廣，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨近十年來最大的危機(jī)，“沒有做好準(zhǔn)備的房企，資金鏈斷裂將在所難免。房價(jià)大幅下跌、爛尾樓頻現(xiàn)或許將再次大規(guī)模出現(xiàn)�！�
“從《辦法》對(duì)開發(fā)商資金的壓力和監(jiān)管的合理性來看，實(shí)際監(jiān)管的力度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出防范風(fēng)險(xiǎn)所需的力度。”對(duì)于北京的監(jiān)管政策，SOHO中國董事長潘石屹(博客)表示，如果監(jiān)管是為了防止出現(xiàn)爛尾樓，政策本身有些“用力過猛”，將造成開發(fā)商的資金完全凍結(jié)在監(jiān)管賬戶里。
=====樓市猜想=====
監(jiān)管預(yù)售款掐的是資金鏈定會(huì)影響樓市走向預(yù)期
按照常理分析對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管，肯定會(huì)影響地產(chǎn)商和買賣雙方對(duì)樓市未來走勢的預(yù)期。從房屋供給的角度來看，則會(huì)對(duì)捂盤行為帶來直接的現(xiàn)金流壓力，會(huì)對(duì)在建樓盤的資金供應(yīng)和質(zhì)量、工程進(jìn)度保證等帶來正面作用，中長期來看，還將延緩及影響地產(chǎn)商的拿地、開發(fā)、擴(kuò)張速度。因?yàn)榱鲃?dòng)性的影響和壓力，地產(chǎn)商唯有降價(jià)以求快速銷售回款，保證足夠資金竣工。不少拖延開發(fā)周期的企業(yè)，也將會(huì)加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)，使得市場可能在短期增加大量供應(yīng)。 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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