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限購(gòu)令未解供求難題 調(diào)控環(huán)境愈趨復(fù)雜

 http://zhuijuan.cn    發(fā)表日期:2010-11-30 13:35:04  蘭格鋼鐵
    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),限購(gòu)令的行政調(diào)控手段出臺(tái)以來(lái),北京出現(xiàn)了小幅供應(yīng)高峰,但影響樓市之根本的供求失衡并沒(méi)有得到緩解。

    廣發(fā)證券選取“十月上旬出臺(tái)限購(gòu)令的十大城市”調(diào)查顯示,出臺(tái)限購(gòu)令前后,成交量下滑城市占8成,整體跌幅19%,其中下滑幅度超過(guò)40%以上的城市占比達(dá)4成。反觀“未出臺(tái)限購(gòu)令13大城市”,整體成交量?jī)H小幅下滑3%,且下滑城市占比為46%。這說(shuō)明,限購(gòu)政策的負(fù)面效應(yīng)已逐步顯現(xiàn)。

    需求被限供應(yīng)未放大

    據(jù)上海中原報(bào)告顯示,10月份,雖然成交有所下降,但供應(yīng)的下降更加突出,從而導(dǎo)致滬、穗、深、渝四市本月供求比不足0.6;杭州因成交銳減幅度遠(yuǎn)大于供應(yīng)減少,本月供求比亦失衡,高達(dá)2.7。

    中原地產(chǎn)分析師劉淵表示,供應(yīng)下跌主要是受調(diào)控影響,開(kāi)發(fā)商推盤意愿大幅下降。雖然11月上半月有高達(dá)14個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售,但大部分項(xiàng)目為擔(dān)憂12月預(yù)售資金監(jiān)管的中小項(xiàng)目,合計(jì)供應(yīng)房源僅為2272套,不足11月上半月成交的3成。但劉淵表示,這依舊沒(méi)有緩解供求缺口。

    據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,11月1日-15日,北京市共有15個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤,僅上周就有8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤,開(kāi)盤數(shù)量超過(guò)傳統(tǒng)旺季“金九銀十”同期開(kāi)盤數(shù)量的總和,開(kāi)發(fā)商推盤意愿明顯增強(qiáng)。但記者從北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)現(xiàn),北京住宅期房目前可供應(yīng)量?jī)H為64380套。

    “雖然受預(yù)售監(jiān)管影響,北京開(kāi)盤量大幅增加,但供應(yīng)項(xiàng)目都很小。供求比仍然很嚴(yán)峻。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示,由于北京對(duì)3萬(wàn)元以上的樓盤限制開(kāi)盤,整體供應(yīng)量仍然不見(jiàn)增長(zhǎng)。

    協(xié)成機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)顯示,萬(wàn)科紅、金融街金色漫香郡、城建筑華年、招商嘉銘·瓏原、中糧·祥云國(guó)際生活區(qū)和中建·玲瓏山等30余個(gè)項(xiàng)目還將陸續(xù)入市,新增供應(yīng)面積量或?qū)⑦M(jìn)一步增加。但也應(yīng)看到,受3萬(wàn)元/平米以上預(yù)售項(xiàng)目暫停發(fā)證的影響,中高端樓盤供應(yīng)量將進(jìn)一步萎縮,市場(chǎng)將主要以中端樓盤供應(yīng)為主。

    截止到11月份,北京新房市場(chǎng)今年共有246個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤,新增供應(yīng)套數(shù)僅為79299套,新增供應(yīng)面積871.17萬(wàn)平方米!氨本┑男卤P供應(yīng)越來(lái)越少,即便是受預(yù)售款監(jiān)管影響,該推盤的推盤,但總體推盤量也不會(huì)很大。最大的市場(chǎng)在二手房。”路勁地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理溫立偉稱。

    但另一北京二手中介資深人士向記者表示,二手房源真正供應(yīng)也不多。“處于成交均價(jià)價(jià)位的房源大概只有5%—10%,比成交均價(jià)高1000—2000元/平方米的房源大約占了50%,有40%的房源,掛牌價(jià)格偏高,明顯屬于無(wú)效房源。”

    調(diào)控任務(wù)越顯艱巨

    正如溫家寶總理在澳門視察時(shí)所指出的,內(nèi)地房?jī)r(jià)要真正調(diào)下來(lái)不容易,調(diào)控環(huán)境也愈加復(fù)雜。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,10月份全國(guó)房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭,但開(kāi)發(fā)企業(yè)的國(guó)內(nèi)貸款已經(jīng)出現(xiàn)0.9%的負(fù)增長(zhǎng),個(gè)人按揭貸款更是出現(xiàn)高達(dá)4.4%的負(fù)增長(zhǎng)。而業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì),這種負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)今后幾個(gè)月將會(huì)繼續(xù)。

    調(diào)控的方式,已經(jīng)逐漸由行政調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑谡{(diào)控。

    “10月下旬以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)感受到的最明顯的政策信號(hào)是,信貸在全面收緊!21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾說(shuō),房地產(chǎn)貸款,無(wú)論是個(gè)人住房貸款,還是開(kāi)發(fā)貸款,都在緊縮!耙坏┰龠M(jìn)入加息周期,那就會(huì)與信貸政策一起,產(chǎn)生房地產(chǎn)調(diào)控的'政策疊加效應(yīng)’。”

    但短期來(lái)看,調(diào)控效果仍有待檢驗(yàn)。

    據(jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù),11月上半月,全市共成交新房9801套,環(huán)比上漲51.3%;其中新房住宅共成交6259套,環(huán)比上漲55.3%,超過(guò)了“金九銀十”,這兩個(gè)數(shù)字也雙雙創(chuàng)下新政之后,各月同期成交量新高。二手房市場(chǎng)也勢(shì)頭強(qiáng)勁。過(guò)去半個(gè)月,全市共成交二手房8310套,環(huán)比上漲39.9%;其中二手房住宅7485套,環(huán)漲34.5%,成交量已與9月份基本持平。北京并未出現(xiàn)意料中的成交量大跌現(xiàn)象。

    打折促銷已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)對(duì)沖調(diào)控的一種普遍做法。協(xié)成機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,截至11月16日,北京樓市共有93個(gè)在售商品住宅項(xiàng)目采取打折促銷。但打折不足以對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的沖擊,距離政府調(diào)控預(yù)期較遠(yuǎn)。從目前情況來(lái)看,真正有魄力“以價(jià)換量”的開(kāi)發(fā)商并不多見(jiàn),即使有,降幅也不明顯。二次調(diào)控以來(lái)單個(gè)樓盤最大的降幅約為20%。

    “真正的市場(chǎng)變化還得看明年,目前各家的銷售量基本完成差不多!睖亓ケ硎。

    數(shù)據(jù)顯示,截至10月,國(guó)內(nèi)10家標(biāo)桿房企中有8家已完成全年銷售任務(wù)8成以上,其中萬(wàn)科、保利、龍湖等已提前完成全年銷售任務(wù)。上海中原分析師劉淵表示,開(kāi)發(fā)商的資金的確受到擠壓,但開(kāi)發(fā)商資金狀況仍然要好過(guò)2008年。

    在這種背景下,部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)態(tài)為商業(yè)會(huì)所、酒店及酒店式公寓為主的天津泰安道一號(hào)院近期來(lái)京招商。天房集團(tuán)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目的天泰置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理雷雨表示,今年年底首先推出商業(yè)地產(chǎn)部分,住宅部分可能于明年推出。

    香港開(kāi)發(fā)商高銀地產(chǎn)將推出的200萬(wàn)平方米的“新京津·高銀天下”項(xiàng)目,除了高端住宅區(qū)外,還包括國(guó)際商務(wù)中心區(qū)、國(guó)際馬球會(huì)、豪華酒店、高端購(gòu)物及娛樂(lè)與消閑設(shè)施等。該開(kāi)發(fā)商近期首先推出不受市場(chǎng)影響的馬球會(huì),為明年的住宅市場(chǎng)造勢(shì)。

    廣發(fā)證券數(shù)據(jù)顯示,上周56%的城市環(huán)比上漲。復(fù)雜的調(diào)控形勢(shì),更加考驗(yàn)決策層的智慧。
文章編輯:【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn
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