四個一線城市二手房交易量完全超過一手房，二手房時代已經(jīng)逐步走來。
中介進(jìn)入黃金發(fā)展期
據(jù)易居中國最新報告，剔除重大工程配套房和動遷房，上海二手房交易量早已超過一手房。2009年上海二手房交易面積與剔除配套房后的一手房成交面積比達(dá)1.23∶1，近五年總體比例為1.03∶1。進(jìn)入市場化交易環(huán)節(jié)的住房中，二手房已經(jīng)基本處于主體地位。
北京也已顯露出這一趨勢。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的對比數(shù)據(jù)，2009年一、二手房成交之比為1∶1.37，而2010年同期該比值為1∶1.88，二手房明顯成為成交的主體，而且占比仍有上升趨勢。
21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)副董事長盧航接受本報記者采訪時指出，“這種趨勢是必然，深圳二手房和一手房交易比例已經(jīng)接近4：1，但和成熟市場仍有差距，例如美國是14：1。”他進(jìn)一步分析，一手房、二手房交易總量比例是體現(xiàn)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段和成熟度的主要標(biāo)志之一。在房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟的歐美發(fā)達(dá)國家，二手房是房地產(chǎn)市場交易的主體，占市場總量的80%以上。由于我國的房地產(chǎn)市場仍處于快速發(fā)展階段，一手房仍然是市場交易主體。但是土地資源的稀缺性決定著二手房取代一手房成為市場主體是必然的發(fā)展趨勢。
在此背景下，二手房中介幾乎贏來了最黃金的發(fā)展期。
11月15日舉行的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展前景研討論壇”上，鏈家地產(chǎn)董事長左暉指出，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人數(shù)已近百萬，全國的服務(wù)產(chǎn)值(傭金規(guī)模)達(dá)300億元，未來3年我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)產(chǎn)值更可望突破500億元。
盡管調(diào)控給市場帶來巨大的波動，但2010年的情況已經(jīng)和2005年的情況完全有所不同。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩對2005年及2010年兩次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的影響作了比較：2005年宏觀調(diào)控之后，上海、深圳、廣州等城市出現(xiàn)了大面積中介關(guān)店的現(xiàn)象，上海門店數(shù)從14000余家店銳減至8000家；今年國家房地產(chǎn)調(diào)控政策雖然也造成了二手房成交大量萎縮，但一線城市主要品牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)并沒有關(guān)閉門店的現(xiàn)象，部分企業(yè)的門店數(shù)甚至逆勢增長，這顯示各城市的品牌中介公司應(yīng)對外部環(huán)境的能力在不斷提升。截至今年5月，備案的北京房屋中介機(jī)構(gòu)達(dá)到2401家，比2000年增長4倍，分支機(jī)構(gòu)達(dá)到3152家，增長了600余倍。
左暉透露，截至11月，鏈家已提前完成去年制定的目標(biāo)。21世紀(jì)不動產(chǎn)等北京排名靠前的中介公司幾乎都錄得比去年增長的業(yè)績。
朝陽產(chǎn)業(yè)的困惑
在北京，鏈家地產(chǎn)去年經(jīng)手的業(yè)務(wù)額超過600億，幾乎和排名第一的房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售額相等。但巨大的困惑也存在發(fā)展之中。
我愛我家控股公司董事長兼CEO劉田及盧航、左暉曾在不同的場合發(fā)出相同感嘆，“二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是風(fēng)雨飄搖的朝陽產(chǎn)業(yè)，行業(yè)剛開始，但基礎(chǔ)仍舊脆弱”。
他們均承認(rèn)，整個行業(yè)仍有些不規(guī)范的地方存在。在“2010中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展年會”上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)估計師及經(jīng)紀(jì)人學(xué)會秘書長宋春華指出，房地產(chǎn)中介進(jìn)入門檻低，無序競爭現(xiàn)象嚴(yán)重，有些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為爭奪房源客源，惡意詆毀別的機(jī)構(gòu)，突破了職業(yè)道德底線。有的故意隱瞞重要信息，發(fā)布虛假廣告，損害當(dāng)事人的利益，有的參與炒房。此次年會透露的數(shù)字還顯示，目前全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)已達(dá)100萬人，其中真正具有(資質(zhì))證書的只有幾萬人。
大型中介公司也期待行業(yè)環(huán)境的轉(zhuǎn)變。盧航指出，很多糾紛沒有“上位法”進(jìn)行裁決，無法明確權(quán)利和業(yè)務(wù)；很多小公司偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重。他呼吁，行業(yè)里應(yīng)該多一些上市公司，會有利于市場的規(guī)范，增強(qiáng)中介公司的抗風(fēng)險能力。而大公司代替小公司，行業(yè)集中度提高也是趨勢，將避免小公司的短期行為出現(xiàn)。
困惑左暉的是，不僅一些購房者的權(quán)益得不到保護(hù)，中介自身的權(quán)益也難以得到保護(hù)。例如，每年大概產(chǎn)生10%的跳單現(xiàn)象(是指房屋的買賣或租賃雙方通過中介機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系后，甩開中介私下成交)。為了優(yōu)化服務(wù)，鏈家今年巨額投入IT平臺的建設(shè)，運(yùn)行幾月后卻發(fā)現(xiàn)被其他小中介公司利用。在鏈家的系統(tǒng)上選房完畢后，再以低廉的中介費(fèi)促成成交。但左暉認(rèn)為，中介公司要想更好的發(fā)展必須得加大投入，無論是管理和服務(wù)，他希望能從法律上給與企業(yè)一些保護(hù)。
另據(jù)了解，建設(shè)部將很快公布“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法”。
(本文來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道) |
