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上海地產(chǎn)效仿新加坡模式 擬恢復(fù)房地產(chǎn)居住功能
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http://zhuijuan.cn 發(fā)表日期：2010-11-10 9:07:24
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上海地產(chǎn)效仿新加坡模式？
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 談佳隆|上海報(bào)道
“在上海，房?jī)r(jià)太高是不爭(zhēng)的事實(shí)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域過度的投資、保值和投機(jī)，已經(jīng)嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)基本的居住功能，損害了人民群眾的利益，”10月10日，上海市市長(zhǎng)韓正向外界表示：“調(diào)控的目標(biāo)是清晰的，方向就是要還房地產(chǎn)以居住為基本功能的本來面目，維護(hù)廣大以居住消費(fèi)為主的消費(fèi)者的利益。調(diào)控必須態(tài)度堅(jiān)決、措施有力�！�
此前，上海已經(jīng)出臺(tái)了地方性房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則“滬十二條”，顯示出作為“商品住房?jī)r(jià)格過高、價(jià)格上漲過快”典型城市的上海貫徹中央房地產(chǎn)調(diào)控的決心。
近年來，上海市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)不止一次提出“房?jī)r(jià)過高”的問題，但其后多次淪為“空調(diào)”。此次調(diào)控措施是否會(huì)再次淪為“紙老虎”？上海市住房保障和房屋管理局(下稱“上海房管局”)局長(zhǎng)劉海生向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“我并不認(rèn)為‘滬十二條’僅僅是政治表態(tài)，每一條調(diào)控政策都‘環(huán)環(huán)相扣’。但也不應(yīng)該期望政策有‘立竿見影’的效果，需要讓政策有個(gè)慢慢發(fā)酵的過程，避免短視和浮躁心態(tài)�！�
“上海的確正在考慮效仿
‘新加坡模式’”
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從房地產(chǎn)開發(fā)商和政府部門等房地產(chǎn)相關(guān)方了解到，加大保障性住房建設(shè)力度可能將成為中央在“十二五”期間在居民住房建設(shè)問題上的主基調(diào)。
SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹這樣告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“我判斷此次中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的決心會(huì)很大，比以往都要大，不會(huì)僅僅是喊喊口號(hào)。目前既有政策又有措施，在保障性住房問題上各地方政府已經(jīng)簽了責(zé)任狀。從目前的形勢(shì)來看，中央高層比較認(rèn)同新加坡大建保障房的經(jīng)驗(yàn)。”
自今年8月以來，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)曾多次召開針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的會(huì)議，部署和落實(shí)調(diào)控任務(wù)，一方面要抑制投機(jī)，另一方面就是大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，抑制不合理需求，擴(kuò)大合理供給將關(guān)系到未來房地產(chǎn)業(yè)的走向，而重點(diǎn)正是北京、上海、廣州和深圳等一線城市。
劉海生向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》證實(shí)：“上海的確正在考慮效仿‘新加坡模式’來發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，以恢復(fù)房地產(chǎn)基本的居住功能。”這是上海市房地產(chǎn)主管官員首次承認(rèn)上海房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了大轉(zhuǎn)向，也是中國(guó)特大城市從崇尚“香港模式”向“新加坡模式”轉(zhuǎn)變的開端。
1998年，中國(guó)福利分房制度取消，中國(guó)住房制度改革拉開大幕，但是在原有制度設(shè)計(jì)中的以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系被以地方經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)為指標(biāo)的“土地財(cái)政”模式所取代。
“地方經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，需要大量資金，錢從哪里來，就需要從土地拍賣中獲得，這在很大程度上參考了‘香港模式’——房地產(chǎn)為支柱的經(jīng)濟(jì)模式，”上海房管局一位官員這樣告訴記者。
五年內(nèi)新增保障房100萬套
事實(shí)上，在香港房地產(chǎn)幾十年發(fā)展過程中，類“土地財(cái)政”模式一直被貫徹執(zhí)行，在亞洲金融危機(jī)之后，香港特區(qū)政府為了減緩對(duì)土地收入的沖擊，通過“勾地制度”使得以土地出讓換取資金的“香港模式”發(fā)揮到了極致，最終使得香港土地價(jià)格出現(xiàn)反彈。這引發(fā)了中央政府及土地部門對(duì)該制度的強(qiáng)烈興趣。
早在2006年年初，國(guó)土資源部就發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范(征求意見稿)》，其中提到“有條件的地方，可以建立‘勾地制度’”。政府推行“勾地制度”是希望保住低價(jià)避免流拍，而該制度盛行的香港卻在今年6月開始不采用“勾地機(jī)制”拍賣政府土地，這是香港特區(qū)政府6年來主動(dòng)推出地塊拍賣，標(biāo)志著對(duì)“勾地制度”的調(diào)整。
但去年以來，上海、深圳、廣州等一二線城市卻紛紛開始啟動(dòng)“勾地制度”。今年2月，上海更是通過“勾地制度”以92.2億元出讓外灘金融8-1地塊，成為總價(jià)、單價(jià)的雙料地王。
與香港不同，同樣土地奇缺需要靠填海造田的新加坡卻采用了大政府的住房供應(yīng)方式來解決，居民大部分的居住問題由政府解決并通過合理價(jià)格出售。上海市房管局局長(zhǎng)劉海生告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，作為特大型城市的上海，土地資源已經(jīng)越來越緊張，政府應(yīng)該有政治表態(tài)和行動(dòng)來解決住房這一基本民生問題。
事實(shí)上，包括潘石屹在內(nèi)的地產(chǎn)商已經(jīng)察覺到中央政府將對(duì)“住宅房產(chǎn)”重重出手而轉(zhuǎn)向了“商業(yè)地產(chǎn)”開發(fā)，政策前景也可從日前的官員表態(tài)中有所顯現(xiàn)。
近日，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)主任張平表示，中國(guó)必須進(jìn)行福利和房市改革，以釋放國(guó)內(nèi)購(gòu)買力從而使經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)。
不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房市的“福利”二字再度進(jìn)入官方視野，說明民眾對(duì)于高房?jī)r(jià)已經(jīng)積怨已深，參考“新加坡模式”的房地產(chǎn)模式還給住宅以居住功能的本來面目已經(jīng)顯得迫在眉睫，
劉海生告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“雖然進(jìn)度有所延緩，但上海市政府五年內(nèi)建設(shè)2000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房的許諾是能夠兌現(xiàn)的。下一步，上海將進(jìn)一步改變目前針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的較為苛刻的要求，逐步讓中等收入人群享受申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的條件�！�
今年9月，上海市房管局、上海市民政局共同發(fā)布了修訂后的《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)、供應(yīng)和售后管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)對(duì)申請(qǐng)條件進(jìn)行了放寬。
10月28日，上海市政府表示，上海市今后五年將大力推進(jìn)住房保障，新增各類保障性住房約100萬套，預(yù)計(jì)保障性住房約占新建住房總面積的50%，套數(shù)約占60%。
正在研究出臺(tái)房地產(chǎn)稅，土地出讓金收入模式不會(huì)動(dòng)搖
一份不愿意透露姓名的上海市房管局官員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“從長(zhǎng)期來看，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)出現(xiàn)深幅度的下跌，只是會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，這與上海作為移民城市是密切相關(guān)的，每年有相當(dāng)數(shù)量的大學(xué)生在內(nèi)的勞動(dòng)人口涌入上海，這對(duì)房?jī)r(jià)有著很強(qiáng)的支撐作用�！�
有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，雖然各界盼望“二次房改”，使得住房成為公民和居民應(yīng)有的福利，但房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)涉及面太過廣泛，沉疴已深，如何推進(jìn)改革仍然存在錯(cuò)綜復(fù)雜的問題，其中最關(guān)鍵的是資金問題，這既涉及大量保障性住房動(dòng)遷資金和建設(shè)資金問題，也包括政府收入中原有土地出讓資金是否會(huì)減少的問題。
房產(chǎn)稅或?qū)⒊蔀槲ㄒ坏某雎�，但其目的并非為了調(diào)整房?jī)r(jià)。劉海生告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“上海的確正在研究出臺(tái)房產(chǎn)稅的問題，但這與讓上海房?jī)r(jià)下跌是無關(guān)的，房產(chǎn)稅只是我國(guó)稅收制度中調(diào)整‘貧富’的一種手段，具體何時(shí)推出，這部分稅收如何安排仍然等待中央的批復(fù)意見�！�
知情人士告訴記者，上海即使出臺(tái)房產(chǎn)稅也不會(huì)動(dòng)搖原有政府收入中的土地出讓金收入模式，這使得原有的房地產(chǎn)模式的存量部分不會(huì)改革，而上海效仿“新加坡模式”只是“增量”改革，而房產(chǎn)稅可能將成為落實(shí)保障性住房資金的重要手段。
勾地制度
指單位和個(gè)人對(duì)具體宗地有使用意向的，可以提出勾地申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。提出勾地申請(qǐng)的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)參加該宗地的招拍掛出讓活動(dòng)，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格。 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】zhuijuan.cn |
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