萬科是 A 股市值最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，來自國泰君安證券評論公司說， 1-8月累計(jì)銷售金額571.9億元，并預(yù)計(jì)公司強(qiáng)勁的銷售勢頭將可持續(xù),全年銷售額將超過900億。

    8月份實(shí)現(xiàn)銷售面積91.5萬平米,銷售額119.9億，銷售額環(huán)比大增42%，但推盤量較上月并未有明顯增加。銷售額井噴主要是由于老盤存貨大量去化，特別是此前受政策影響較大的高端項(xiàng)目去化速度明顯加快。銷售均價(jià)創(chuàng)歷史新高，環(huán)比增幅約20%。主要原因并不是項(xiàng)目漲價(jià)，而是高均價(jià)的長三角珠三角區(qū)域的銷售占比大幅提高，杭州上海等地高端項(xiàng)目集中入市所致。

    情況果真如此樂觀嗎？

    打開萬科的財(cái)務(wù)報(bào)表，公眾可以發(fā)現(xiàn)幾個(gè)問題：

    2010年6月30日的主營業(yè)務(wù)收入為1662895萬元，息稅前利潤為414814萬元，總資產(chǎn)為16051266萬元；對比2009年6月30日的主營業(yè)務(wù)收入為2172425萬元，息稅前利潤為419100萬元，總資產(chǎn)為12451992萬元，可以得出下面的幾個(gè)結(jié)論。

一、主營業(yè)務(wù)收入大幅下降

    2172425-1662895=509530萬元，下降幅度為23.45%。

二、息稅前利潤/總資產(chǎn)下降明顯

    2009年6月30日為419100/12451992=3.36%

    2010年6月30日為414814/16051266=2.58%

    息稅前利潤/總資產(chǎn)衡量的是資產(chǎn)收益率，而2009年全年的收益率不過為6.26%，但當(dāng)前銀行一年期存款利率為2.25%，今年的通脹率又大于3%，這說明萬科的收益已經(jīng)支付不了所欠債務(wù)的利息，亦即其盈利能力低于借貸成本，更遑論還本了。

三、更為要命的是急劇惡化的現(xiàn)金流

    盡管今年籌資活動(dòng)增加現(xiàn)金凈額609218萬元，相比去年的-307667萬元大幅增加，但由于經(jīng)營活動(dòng)的巨大差異，09年6月30日經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量982158萬元，2010年6月竟翻轉(zhuǎn)為-951442萬元！結(jié)果是2009年6月30日現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為690213萬元，而2010年6月30日卻為-400339萬元，大幅減少了1090552萬元。

    沿著萬科飛速成長膨脹的軌跡，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它的龐大的現(xiàn)金吸收能力：

    僅從2007年算起，改年6月20日，建行授信200億元；

    8月底借深證18000點(diǎn)的東風(fēng)，以每股1元的面值發(fā)行317,158,261股，發(fā)行價(jià)格為31.53元，募集資金99億元，這些增發(fā)的股東迄今還在站崗；

    2008年9月18日，發(fā)行5年期擔(dān)保債券30億元，利率5.5%，無擔(dān)保債券29億元，利率7%；

    2009年8月18日，建行再次授信500億元；

    萬科并不善罷甘休，2009年8月27日股東大會(huì)再次要求融資112億元，只是沒有被批準(zhǔn)，只好流產(chǎn)。

    假設(shè)監(jiān)管層通過了，今天萎靡不振的股市還能讓萬科大肆圈錢嗎？已經(jīng)被中石油、神華股份等榨干了最后一滴血的小股民們還能再次站崗？

    我們此刻終于明白萬科率先降價(jià)的理性了，處在破滅邊緣的它已經(jīng)聞到了死亡的味道，8月份的銷售激增但愿不是回光返照，曇花一現(xiàn)。

    杭州上海2萬平米的價(jià)格能持續(xù)熱銷嗎？剛性需求在動(dòng)輒幾百萬的高房價(jià)面前顯得微不足道，富豪們有的是錢，可以大把買入，可以拉得房價(jià)火箭般升天，但結(jié)果卻一無所獲：老股民都知道，控盤的莊股沒人碰，自拉自唱徒費(fèi)彈藥，收益還不夠支付融資成本的利息，這種意淫只會(huì)傷害自己，所以，銀廣夏、藍(lán)田都倒下不起了。　　

    美國發(fā)生了次貸危機(jī)，受損的是中國債權(quán)人，美國的老百姓不過是扔到了債務(wù)包袱，解放了，改個(gè)名字，重組一下而已。　　

    所以破產(chǎn)是萬科的最佳選擇，龐大的債務(wù)已經(jīng)將它壓的奄奄一息，與其茍延殘喘，不如推倒重來，鳳凰涅槃，就這樣輕飄飄地拋掉包袱，再塑自我。　　

    這對喜歡挑戰(zhàn)的王石來說求之不得，既然已經(jīng)征服了珠穆朗瑪峰，在卸下包袱后，將義無反顧地深潛11000米，去太平洋"馬里亞娜海溝"宣示自己的非凡品位�！　�

    當(dāng)然，有人會(huì)不樂意，比如大把大把送錢的建行，但這又能抱怨誰呢？當(dāng)年可是自愿送貨上門的。因?yàn)殂y行的信貸員們不相信大企業(yè)會(huì)破產(chǎn)，而大企業(yè)死局恰恰是市場經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)無法擺脫的夢魘。　　

    萬科倒下可以節(jié)約很多鋼筋水泥農(nóng)民工，用來建設(shè)公租房，這些房子不需要高價(jià)拿地，也不需要捂盤惜售，只要建筑公司即可勝任，盡管沒有暴利，但旱澇保收。　　

    領(lǐng)頭的商品房開發(fā)商倒下，中國也將變得清凈了，噪音塵土沒有了，不頻繁拆遷，環(huán)境變好了，消化掉天量空置房，社會(huì)財(cái)富也就不再浪費(fèi)。　　

    潛伏在房地產(chǎn)上的龐大資金開始擁抱專利、藝術(shù)品、荒漠綠化，經(jīng)濟(jì)增長方式也就自然而然地轉(zhuǎn)變過來了�！　�

    查爾斯·龐茲是一位生活在19、20世紀(jì)的意大利裔投機(jī)商，1903年移民到美國，1919年他開始策劃一個(gè)陰謀，騙人向一個(gè)事實(shí)上子虛烏有的企業(yè)投資，許諾投資者將在三個(gè)月內(nèi)得到40%的利潤回報(bào)，然后，狡猾的龐齊把新投資者的錢作為快速盈利付給最初投資的人，以誘使更多的人上當(dāng)。由于前期投資的人回報(bào)豐厚，龐齊成功地在七個(gè)月內(nèi)吸引了三萬名投資者，這場陰謀持續(xù)了一年之久，才讓被利益沖昏頭腦的人們清醒過來，后人稱之為“龐氏騙局”。　　

    1981年出生在浙江東陽的吳英，只有中專文化，以每萬元每日35元、40元、50元不等的高息或每季度分紅30%、60%、80%的高投資回報(bào)為誘餌，從俞亞素、唐雅琴、夏瑤琴、徐玉蘭等人處集資達(dá)1400余萬元。吳英在已負(fù)債上千萬元的情況下，為資金鏈的延續(xù)，于2005年下半年開始，繼續(xù)以高息和高額回報(bào)為誘餌，大量非法集資，并用非法集資款先后虛假注冊了多家公司。從2005年5月至2007年2月，被告人吳英以高額利息為誘餌，以投資、借款、資金周轉(zhuǎn)等為名，先后從林衛(wèi)平、楊衛(wèi)陵、楊衛(wèi)江等11人處非法集資人民幣77339.5萬元，用于償還本金、支付高額利息、購買房產(chǎn)、汽車及個(gè)人揮霍等，實(shí)際集資詐騙人民幣38426.5萬元。金華市中級人民法院依法作出一審判決，以集資詐騙罪，判處被告人吳英死刑，剝奪政治權(quán)利終身，并處沒收其個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)。吳英的辯護(hù)詞是只要不抓我，就一定能還上錢�！　�

    萬科的負(fù)債總額為12073971萬元，以5.5%的年利率計(jì)算，每年僅支付利息即為664068萬元，而無擔(dān)保的29億債券利率為7%，王石的手法與龐氏是否有異曲同工之妙？誠如眾多券商喋喋不休地宣揚(yáng)的那樣，萬科是最佳投入標(biāo)的，持續(xù)買入！加大貸款！以新債還舊債！萬科將永垂不朽！

（來源：凱迪網(wǎng)絡(luò) 作者：張二寅）

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